Grundstücksteilung Grenzbebauung

[Escroda]

Es fällt mir schwer, deinen Worten zu folgen. Ich versuche mal anhand eines Bildes zu erläutern, was ich glaube verstanden zu haben:

Der Altbestand befindet sich auf einem ca 450qm großen Grundstück

Flurstück 335/4

Die Grenze verläuft an der Westseite des Altbestandes und weiter in Südrichtung zur Strasse.

Die rote Linie

Der Bestand

Gebäude 1

eine Schreinerwerkstätte angebaut.

Gebäude 2

Um 1960 wurde ein weiterer Anbau, diesmal an die Nordseite des Gebäudes, bis zur Grenze des Nachbargrundstückes errichtet.

Gebäude 3a, genaue Lage nicht ersichtlich

ein weiterer Anbau auf der Nordseite

Gebäude 3b, genaue Lage nicht ersichtlich

In den 70gern wurde mit dem nördlichen Nachbargrundstück eine Abstandsflächendienstbarkeit vereinbart und eingetragen.

grün schraffierte Fläche

Die Werkstätte ist „aufgegeben“ worden und die Räume werden als Abstell- und Lagerraum benutzt.

Gebäude 2

Vor der Teilung des Grundstückes 2006 hat der damalige Miteigentümer und heutige Nachbar, in den 1980gern einen neben unserem heutigem Gebäude befindliche Werkstatt-Schuppen zu einem Wohnhaus umgebaut.

Gebäude 4

Der Raum ist aber Heute Teil seines Wohnzimmers.

Gebäude 5

ein Teil des 1. Anbaus

also Gebäude 2

Da man wohl für Grundstücksteilungen seit 98 keine Genehmigung mehr benötigt, fällt die Kontrolle über Rechtmäßigkeit einer Teilung wohl an die Eigentümer eines Grundstücks. Weder Behörde noch Vermessungsamt prüfen die Teilung. Auch der Notar, mit dem man den Vertrag über Teilung und Kauf aufsetzt, prüft da nichts. Ich vermute, da ist einiges schief gelaufen.

Ja, sowas habe ich auch mal gelesen. In NRW zum Glück nicht möglich. Steht in eurem Notarvertrag nicht 'drin, dass der Verkäufer die baurechtliche Zulässigkeit des Verkaufsobjektes bestätigt?

Kann die Baubehörde uns oder den Nachbarn zum Rückbau zwingen?

Diese Frage kann Dir nur ein Fachanwalt beantworten. Meine Meinung dazu: Ja.

Alle Baumaßnahmen an den Gebäuden, also an unserem, haben nachweislich Genehmigungen.

Außer der 1,50m breite Streifen, der eigentlich abgerissen sein müsste.

Dürften wir den Anbau derart verändern, dass man so nah wie möglich an die Ausmaße einer legalen Grenzgarage kommt? Dach runter, Gesamtlänge der Grenzwand eventuell kürzen? Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn bzw. Unterschrift?

Denkbar ist vieles. Aber warum willst Du alles abreißen und ausgerechnet das baurechtlich problematischste Gebäude stehen lassen?

Nach §63 BayBO gibt es Abweichungsmöglichkeiten von einzelnen Paragraphen, unter anderem auch Artikel 6, Abstandsflächen. Gibt es da Handlungsspielraum für die Behörde, wenn die Nachbarn sich einigen und öffentliches Recht so gut es ohne Abriss eben geht, berücksichtigt wird?

Dazu müsste man wissen, was genau geplant ist. Abweichungen kommen eigentlich nur dann in Frage, wenn alles andere ausgeschöpft ist. Für mich stellt sich die Situation so dar: Gebäude 2 steht teilweise illegal da, da der beantragte Teilabriss nicht umgesetzt wurde. Gebäude 5 wurde illegal in Wohnraum umgenutzt. Eine Heilung durch Grundbucheinträge oder Nachbarvereinbarungen ist nicht möglich (Abstandsflächenüberlappung). Eine Abweichung wegen der Illegalität der Maßnahmen und aus Brandschutzgründen nicht vertretbar.
Wenn Du keinen Stress mit dem Nachbarn willst, reiße alles ab, gestatte ihm eine Abstandsflächengrunddienstbarkeit gegen Entschädigung und setze deine Garage dort hin.

 

[M.Meßfehler]

Hallo

Vielen Dank für die Zeit und Mühe für meinen missverständlichen Beitrag und endschuldige, dass ich erst jetzt reagiere. Ich versuche die Situation verständlicher zu machen.

Das Gebäude Nr. 2 in Deiner Zeichnung wurde nicht bis zur Nordgrenze erweitert und Nr. 5 ist eine normale Garage des Nachbarn und das Wohnzimmer befindet sich in Deinem Plan in Nr. 4.

Ich kann dies eventuell auf einem Bild besser darstellen, was gemeint ist und hab dafür auch eine Zeichnung angefertigt. Hoffe damit kann man etwas anfangen, es ist mir leider nicht besser gelungen. Siehe Unten

Zur Erklärung:

Als Abstellraum/Lager werden von uns die heute die ehemaligen Werkstatträume 2, 2a und 2b genutzt. Die rot schraffierte Fläche stellt die Abstandsflächendienstbarkeit dar, die sich auf die Flurnummern 335/5 und 333/11 erstrecken.

Die Erweiterungen innerhalb der Tektur? unseres Wohnhauses auf 335/4 sind alle damals genehmigt worden. Eine Umnutzung der Räume 2, 2a und 2b fand nie statt.

Die Umnutzung bezog sich auf ein Missverständnis. Ich entdeckte im Eingabeplan von Wohnaus 9a Garagenräume innerhalb des Wohnhauses und Heute ist dies Wohnzimmer des Neachbarn. Ob der Nachbar dies angemeldet hat sollte mir vermutlich wurscht sein.

Wir hatten einen kurzen Gesprächstermin bei einer Anwältin für Baurecht, die nach ihrer ersten Einschätzung keine baurechtliche Problematik in der jetzigen Situation sieht.

Nach ihrer Meinung ist die Grenze 2006 vielleicht rechtswidrig, hat aber keine Auswirkung auf den jetzigen Gebäudebestand auf unserem Grundstück. Das Gebäude ist in seinen Ausmaßen genehmigt und auch nach dem Umbau des Gebäudes auf Flurnr. 335 zu einem Wohnhaus war und ist unser Gebäude bestandsgeschützt. Der Teilabriss an Nr 2 und 2a wurde nie vollzogen, aber dazu war ja anscheinend aus Sicht der damaligen Grundstückseigentümer keine Notwendigkeit gegeben. Geprüft wurde nach Fertigstellung des Wohnhauses Nr. 9a anscheinend nie und der Eigentümer von 9a hat den Abriss nie eingefordert.

Die Anwältin kommentierte die Situation damit, dass ja des Öfteren von Eingabeplänen abgewichen wird.

Fragen über einen etwaigen Erhalt von Teilen des Altbestandes im Zuge eines Neubaus, habe ich nicht gestellt. Am Dienstag nächster Woche haben wir einen Termin bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde um die Bebaubarkeit grundsätzlich mal zu erfragen. Sollte der „GrenzBEstand“ ohne unser zur Diskussion stehen, dann werden wir das dort ja hören und wissen dann mehr. Ich kann mir jedoch nicht vorstelle, dass uns die Behörde zu Abriss auffordern kann, wenn das Gebäude genehmigt war und ist.

Erhalten möchten wir einen Teil des Altbestandes, da in diesem heute der Hausanschluss mit Strom, Wasser, Gas und Internet verläuft und das jetzige Wohnhaus versorgt.

Zudem befindet sich dort auch jetzt die Gasheizung samt Kessel und auch zukünftig planen wir den Neubau über die Räume des Anbaus zu versorgen. Wir möchten auf einen Keller verzichten und im Neubau auf einen Technikraum der Aufgrund einer geplanten Einliegerwohnung ja auch jederzeit erreichbar sein müsste. Weiter plane ich mit einer Wärmepumpe die nach Möglichkeit innen aufgestellt werden soll um Geräuschbelästigung in der Nachbarschaft zu vermeiden. Auch die Lüftungsanlage könnte dort Platz finden, was sicher auch für Platz- Geräuschvorteile im Neubau sorgen würde, den wir so gut es geht ausnutzen möchten.

Wenn ich das richtig einschätze, braucht man für derartige Umbauten im verbleibenden Bestand, sicher auch eine Baugenehmigung und wird damit baurechtlich (Abstandsrechtlich) wieder geprüft und da könnte es haarig werden.

Also erst mal ab zum Bauamt und Kopf waschen lassen. Bis hierher noch mal vielen Dank für Beiträge. Mal sehen was da herauskommt.

 

[Escroda]

Die rot schraffierte Fläche stellt die Abstandsflächendienstbarkeit dar, die sich auf die Flurnummern 335/5 und 333/11 erstrecken.

Das egibt keinen Sinn. 1972 gab es noch kein Flurstück 335/5. Die Differenzfläche zwischen meiner grünen und deiner roten Schraffur hätte erst 2006 eingetragen werden können. Dann hätte es aber gleichzeitig auch eine Eintragung für den Rest der Grenzbebauung geben müssen, da eine Werkstatt Abstandsflächen auslöst, ebenso ein Raum mit Feuerstätte, und selbst bei Privilegierung würde die maximale Wandlänge überschritten.

die nach ihrer ersten Einschätzung keine baurechtliche Problematik in der jetzigen Situation sieht.

... lässt in mir den Verdacht aufkeimen, dass der Gesprächstermin zu kurz war.

Nach ihrer Meinung ist die Grenze 2006 vielleicht rechtswidrig

So kenne ich sie, die Juristen.

auch nach dem Umbau des Gebäudes auf Flurnr. 335 zu einem Wohnhaus war und ist unser Gebäude bestandsgeschützt.

IMHO eine gewagte These.

Der Teilabriss an Nr 2 und 2a wurde nie vollzogen, aber dazu war ja anscheinend aus Sicht der damaligen Grundstückseigentümer keine Notwendigkeit gegeben.

Na ja, würde ich ja auch nicht machen, wenn niemand es kontrolliert. So ein Teilabriss ist viel Arbeit, kostet Geld und man verliert Abstellfläche. Legal wird es aber durch Untätigkeit nicht.

Ich kann mir jedoch nicht vorstelle, dass uns die Behörde zu Abriss auffordern kann

Ich schon.

Also erst mal ab zum Bauamt und Kopf waschen lassen.

So ist recht. Berichte mal. Sehr interessanter Fall.

 

[M.Meßfehler]

Hallo Escroda

Vielen Dank für Deinen Beitrag!

Das mit der Abstandsflächendienstbarkeit ergibt mit meinen Information allein keinen Sinn, da gebe ich Dir Recht. Die "Lücke" ist, dass das Grundstück 335/4 1992 nach Norden durch Zukauf erweitert wurde. Diese zustätzliche Fläche wurde dann bei der Grundstücksteilung der Flurnummer 335/5 zugeteilt. Der beiden Eigentümer haben notariell festgelegt, dass die dazuerworbene Fläche zur alleinigen Nutzung des Eigentümers der späteren Flurnummer 335/5 bestimmt ist.

Unsere Abstandsflächendienstbarkeit betrifft die gesamte Wandlänge unseres Gebäudes und gilt auch für die Rechtsnachfolger damaliger Grundstückseigentümer und somit müsste die Abstandsflächenübernahme für 335/5 und 333/11 gelten. Der Eigentümer von 333/11 hat mir mündlich eine Eintragung in seinem Grundbuch bestätigt. Ein Grundbuchauzug von Flurnummer 335/5 liegt mir nicht vor.
Laut Notarurkunde darf auf diesem Grundstück zukünftig kein Gebaude errichtet werden, da die Fläche ausschließlich als Nutzgarten genutzt werden darf. Als Randnotiz.

Die Überschreitung der maximal zulässigen Wandlänge bzw. Grenzbebauung wurde erst 2006 mit Teilung/Festlegung der Grenze an unserem Gebäude "geschaffen".

Die "Feuerstätte" Gasheizung wurde ca. 2001 eingebaut. Fachfirma. Der Kaminkehrer kontrolliert regelmäßig. Keine Ahnung warum das so sein kann.

Die Anwältin lassen wir mal unkommentiert. Verschenkte Zeit. Ich hoffe mal, wir "brauchen" da niemanden.

Warum schätzt Du es so ein, dass, mein Gebäude keinen Bestandsschutz hat?
Weil die Eigentümer des damals noch gemeinsamen Grundstücks für die abstandsfläche vom Neubau 9a, den Teil der Werkstatt von 9 nicht haben beseitigen lassen, der für Neubau eine Genehmigungsfähigkeit der Baumaßnahmen an Gebäude 9a notwendig gewesen wären? Eine Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung bei einem Gebäude welches eine Baugenehmigung (mehrere) hat und nach dieser errichtet wurde?
Wahrscheinlicher halte ich dann schon eher die Unrechtmäßigkeit eines Gebäudes, welches die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhält (einhielt), bevor es 2006 zur Teilung kam und er für die betreffende Gebäudeseite die abstandsfläche halbieren konnte (16m Privileg BayBO).
WENN man die Teilung rückgängig macht, stünden wie damals beide Gebäude ohne Grenze mit ihren Abstandsflächen da. Dieser Umstand wurde durch die Grenzlegung für das Wohngebäude 9a quasi "geheilt".

Wenn eine Rückteilung nicht möglich ist, weil dann Nachbars "Wohnhaus" die erforderlichen Abstände nicht einhält, wir aber Bestandsschutz für unser Gebäude genießen und wir auch nicht abreißen möchten wird die Bauaufsichtsbehörde sicher nichts gegen konstruktive Vorschläge haben, die die Situation wenn auch nicht beseitigen, dann aber zumindest abmildern.

Wir planen eine Reduzierung der Grenzbebauung von 26,80m auf 18m, die Beseitigung von Fensteröffnungen und die Reduzierung des Dachaufbaus über dem Anbau auf ein "Garagenübliches"-Maß. Die Wände sind maximal 2,80m hoch.

Es gibt wohl die Möglichkeit Abweichungen für Bauvorschriften zu beantragen, sogenannte isolierte Abweichungen/Befreiungen.

In unserer Gemeinde entscheidet das zuständige Landratsamt über derartige Anträge und somit habe ich ja nächste Woche dort auch gleich den richtigen Ansprechpartner, sollte dies in dem Fall in Frage kommen.

Aus Sicht meines Nachbarn wäre es sicherlich von Vorteil wenn sich die "Belichtung und Belüftung" seines Grundstückes verbessert und meine Werkstattfenster mit Blick in sein Wohnzimmer verschwänden. Einer notwendigen Unterschrift wird er sich nicht verwehren.

Mal sehen

 

[Escroda]

Die "Feuerstätte" Gasheizung wurde ca. 2001 eingebaut. Fachfirma. Der Kaminkehrer kontrolliert regelmäßig. Keine Ahnung warum das so sein kann.

Weil weder Fachfirma noch Kaminkehrer sich um die baurechtliche Zulässigkeit kümmern müssen. Außerdem gab es 2001 ja noch keine Grenze, so dass sich gar keine Anhaltspunkte für eine baurechtwidrige Maßnahme erkennen ließen.

dass, mein Gebäude keinen Bestandsschutz hat

Also ich zweifle nur den Bestandsschutz der Gebäude 2 und 2a an ...

Weil die Eigentümer des damals noch gemeinsamen Grundstücks für die abstandsfläche vom Neubau 9a, den Teil der Werkstatt von 9 nicht haben beseitigen lassen

Dieser Umstand wurde durch die Grenzlegung für das Wohngebäude 9a quasi "geheilt".

Sorry, ich kann Dir nicht folgen. Die neue Grenze verschlimmert doch nur die baurechtswidrigen Umstände. Ich schlüpfe mal in die Rolle der Genehmigungsbehörde:
Bedingung für die Genehmigung der Nutzungsänderung des Nachbargebäudes war der Teilabriss der Gebäude 2 und 2a. Da dies nicht erfolgt ist, muss entweder die Nutzungsänderung rückgängig gemacht werden oder der Teilabriss nachgeholt werden, um wieder legale Verhältnisse zu schaffen. Ich habe mein Ermessen in der Weise auszuüben, dass diejenige Maßnahme ergriffen wird, die die geringste Belastung nach sich zieht. Bei Wohnraum gegen Abstellraum fällt die Entscheidung leicht. Im Übrigen bist Du einfach in der schlechteren Verhandlungsposition, da Du jetzt umfangreiche genehmigungspflichtige Veränderungen planst. Du strebst eine Baugenehmigung an, die ich Dir erst erteile, wenn die vorhandenen baurechtlichen Probleme beseitigt sind.

Einer notwendigen Unterschrift wird er sich nicht verwehren.

Dann wird ja vielleicht alles gut. Wenn sich die Abstandsflächen aber überdecken, wird die Nachbarunterschrift nichts nützen.

Es gibt wohl die Möglichkeit Abweichungen für Bauvorschriften zu beantragen, sogenannte isolierte Abweichungen/Befreiungen.

Ja, aber warum sollte ich sie Dir geben? Warum kannst Du nicht einfach eine 9m Garage an die Grenze setzen bzw. den Bestand so weit zurückbauen, dass es passt?

 

[M.Meßfehler]

Weil weder Fachfirma noch Kaminkehrer sich um die baurechtliche Zulässigkeit kümmern müssen. Außerdem gab es 2001 ja noch keine Grenze, so dass sich gar keine Anhaltspunkte für eine baurechtwidrige Maßnahme erkennen ließen.

Da muss ich Dir widersprechen. Der Bezirkskehrmeister nimmt Feuerstätten nach §73 BayBO ab. Überprüft wird die Eignung der Heizung nach Baurecht, der Aufstellort, die Abgasanlage, etc.
Die Nebengebäude 2a und 2b sind seit 1961/62 Grenzbebauung (Aufstellort der Heizung)
Ich glaube da gab es Anhaltspunkte.

Also ich zweifle nur den Bestandsschutz der Gebäude 2 und 2a an ...

Mit welchem Hintergrund?
Ich habe da einen Beitrag gefunden, dem ich entnehmen kann, dass in meinem Fall eine Änderung zum Verlust des Bestandsschutzes führen kann. Durch die Grundstücksteilung ist es hier zu keinem Verlust des Bestandsschutzes gekommen.

für die Genehmigung der Nutzungsänderung des Nachbargebäudes war der Teilabriss der Gebäude 2 und 2a. Da dies nicht erfolgt ist, muss entweder die Nutzungsänderung rückgängig gemacht werden oder der Teilabriss nachgeholt werden, um wieder legale Verhältnisse zu schaffen.

Eigentümer A baut sein Wohneigentum um und braucht dazu eine Genehmigung. Diese bekommt A nur wenn er Eigentümer B fragt ob er dafür was von seinem Wohneigentum abreisst.
Das vereinbart man dann mündlich
(Annahme da ich nichts finde).
Neubau/Umbau wird fertiggestellt, nicht geprüft, nicht aufgefordert, Widersprüche verstreichen, was auch immer.

Eigentümer A hat nichts schriftlich darüber das Eigentümer B einen Teil seines Nebengebäudes jemals abreisst und auch die Behörden haben keinen Anlass und auch keine Möglichkeit um Eigentümer B aufzufordern den Teilabriss zu vollziehen. Wie auch? Der Anbau 2, 2a (und2b) sind ja seit 1961 rechtmäßig.
Folge: Eigentümer A hat von 1983-2006 einen rechtswidrigen Bau um den sich keiner schert. Aus der in seinem Eingabeplan bezeichneten Garage innerhalb seines Wohnhauses macht Eigentümer A zwischen 1983 und Heute ein Wohnzimmer.
2006 kommt die Teilung und die Grenze an Eigentümer B`s Nebengebäude.
Folge: Eigentümer A hat jetzt eine Grenze, an der er seine Wandhöhe die von 1983-2006 mit ihrer Abstandsfläche in das (ältere und genehmigten) Nebengebäude fällt nun auf h 0,5 reduziert werden kann. (16m Privileg)
Eigentum von B wird 2007 verkauft da verstorben.
Neuer Eigentümer muss abreissen oder neues Gebäude/Garage errichten? Seltsamer Lösungsweg ...

...oder der Teilabriss nachgeholt werden, um wieder legale Verhältnisse zu schaffen.

Und durch einen Abriss würden ja keine ordentlichen Zustände entstehen. Mit 1,5m Abstand zur heutigen Grenze wäre das Nebengebäude nicht durchs Abstandsflächenrecht gesichert. Dazu würde das Gebäude durch diese Zwangsmaßnahme seinen Bestandschutz verlieren, da ja nicht unerheblich umgebaut würde.

Ich habe mein Ermessen in der Weise auszuüben, dass diejenige Maßnahme ergriffen wird, die die geringste Belastung nach sich zieht.

Angesichts der Tatsache, dass wie oben beschrieben Eigentümer A von 1983-2006 Abstandsflächen zum Nebengebäude von B nicht eingehalten hat (nicht einhalten konnte) und eine Garage innerhalb seines Gebäudes 9a zum Aufenthaltsraum umgenutzt hat (Wohnzimmer), ist die Belastung tatsächlich zu prüfen bevor Irgendjemand eine Nutzungsuntersagung ausspricht.

Ja, aber warum sollte ich sie Dir geben? Warum kannst Du nicht einfach eine 9m Garage an die Grenze setzen bzw. den Bestand so weit zurückbauen, dass es passt?

Warum soll der Bestand beseitigt werden? Ich sehe die Grundlage nicht. Es ist leider nur in der Theorie einfach eine Garage an gleicher Stelle aufzubauen. Ich benötige aber keine Garage sondern ein Nebengebäude und dies steht dort bereits seit 1941.Lediglich bei der heutigen Nutzung könnte man streiten. "Schreinerei"
Kosten sind für uns auch ein Argument.
Nach Abriss folgt die Sicherung der Grenze (der Nachbar hat eine eingefasste Terrasse und einen Weg am Nebengebäude). Der Hausanschluss führt ins Nebengebäude (neuer Anschluss wäre Notwendig). Den Raum kann man in der jetzigen Nutzung (ohne Heizung) als Werkstatt/Lager fortführen. (kein Keller im Neubau).

...den Bestand so weit zurückbauen, dass es passt?

Habe ich ja erwähnt. Fenster raus, Grenzbebauung reduzieren, Dach runter und Garagendach darauf.

Ich blicke Richtung Nebengebäude (BayBO Art.6 Abs.9 1.) mit isolierten Abweichungen von Abstandsflächen und Maß der Grenzbebauung über 15m.


Grüße