Hauskauf, von den Großeltern an die Enkel

[Jupiter1234]

Hallo,

das Thema wurde schon ja schon diskutiert, aber in unserem Fall ist es etwas spezieller und dazu konnte ich bisher keine Antworten finden.

Vorab, mir ist klar, dass das hier nicht rechtsverbindlich ist und das vermutlich keiner von euch Anwalt ist.
Mir geht es nur um einen Richtungszeig. Zum Anwalt muss ich ja sowieso - aber ich möchte vorher etwas Grundwissen anhäufen.

Also folgender Sachverhalt:

Meine Großeltern sind recht betagt und wollen Ihr Grundstück samt Haus verkaufen.
Sie hatten einen Makler beauftragt und der meinte, sie würden wohl 170.000€ für Haus und Grundstück kriegen.
Einen potenziellen Käufer gibt es auch schon. Aber meine Großeltern konnten sich bisher nicht durchringen. Nach so vielen Jahrzehnten fällt Ihnen der Abschied schwer. Daher ist das Haus immer noch nicht verkauft.

Mittlerweile habe ich (Enkel) Gefallen an dem Haus gefunden. Ich würde dort gerne nach einer Modernisierung einziehen.
Wir reden also von Eigennutzung.

Da meine Großeltern vermutlich keine 10 Jahre mehr leben werden - ich hoffs natürlich, aber sie sind schon über 90, muss man sich natürlich Gedanken machen wie das mit den Erben ist.

Wir wollen auf jeden Fall vermeiden, dass es irgendwie zu Erbstreitigkeiten kommt.

Aus diesem Grund fällt eine Schenkung natürlich erst mal flach.
Außerdem muss das Haus für einen realistische Summe verkauft werden, das am Ende niemand behaupten kann, dass wir das Grundstück unter Wert gekauft hätten, richtig?
Ich nehme an, dass die Makler-Meinung hier irrelevant ist und man dafür irgendwas offizielles machen muss? Wenn ja, an wen wendet man sich da, was kostet sowas, wie schnell geht das?

Jetzt kommt der Punkt der meine Anfrage nicht vergleichbar macht mit dem, was ich hier sonst noch gefunden habe:

Seit 15 Jahren oder länger (weiß ich tatsächlich nicht so genau, aber es sind weit mehr als 10 Jahre), Gehör mir bereits 1/3 des Hauses. Die restlichen 2/3 hören meinen Großeltern.
Ergeben sich daraus irgendwelche Vor- oder Nachteile?

Wenn das Haus auch offiziell auf 170.000€ geschätzt wird, können meine Großeltern es mir dann für 2/3 des Preises verkaufen, ohne dass die Erben daran Anstoß nehmen können?
1/3 gehört mir ja schon.

Wie sieht das mit der Steuer aus?
Ich habe gelesen, dass beim Verkauf (innerhalb der Familie?), mit geplanter Eigennutzung, keine Steuern anfallen, ist das korrekt?


Bin dankbar für jeden Ratschlag den ich kriegen kann,

Danke

Jupiter


ps: kA ob es relevant ist, aber das Haus selber dürfte kaum was wert sein. Da muss echt viel gemacht werden, vor allem energetisch. Aber das Grundstück ist mit 4000m² richtig groß. Wertvoll ist also wenn dann das Grundstück, nicht das Haus.

 

[hampshire]

Die beste Lösung ist es sicher mit den anderen potenziellen Erben und den Großeltern zu sprechen und Erwartungshaltungen abzuklopfen und auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Wie gut das in Deiner Konstellation geht kann ich natürlich nicht sagen.

Wenn Dir bereits 1/3 gehört, ist es fair nur die weiteren 2/3 als Kaufpreis anzusetzen. Ebenfalls fair ist es, einen aktuellen Marktpreis zugrunde zu legen.

Vereinfachen würde es natürlich, wenn Deine Großeltern die Kaufsumme an alle Erben als Vorerbe / Schenkung auszahlen würden. So hat jeder das Gefühl gleichzeitig etwas zu bekommen. Steuerlich macht sich das nur dann positiv bemerkbar, wenn die Erbsumme die Freibeträge zur Erbschaftssteuer überschreiten sollte. Ob die Großeltern das wollen ist natürlich alleinig deren Sache.

Eine Grunderwerbsteuer fällt auch nach meinen Informationen bei einem Verkauf innerhalb der Familie nicht an.

Rechtlich gesehen können Deine Großeltern mit ihrem Besitz weitgehend machen was sie wollen.

 

[Jupiter1234]

Hallo, danke für deine Antwort.

Da meine Großeltern das Geld nehmen wollen um eine altersgerechte Eigentumswohnung zu erwerben oder mit dem Geld zumindest bis zum Lebensende die Miete einer solchen bedenkenlos zahlen zu können, fällt dein Vorschlag leider flach. Zumal zu einem Teil der Erben seit Jahrzehnten kein Kontakt besteht.

Für mich ist dann nur die Frage, ob ich die Schätzung des Maklers mit 170k€ einfach direkt übernehmen kann und ein Kaufpreis von 113k€ (2/3) rechtlich sauber ist, oder ob man lieber direkt einen Gutachter beauftragt.

Da ich die Erben teilweise nicht mal kenne (Kinder aus 1. Ehe), kann ich leider überhaupt nicht in deren Köpfe rein schauen und will mich daher absichern.
Am Ende irgendwas nachzahlen zu müssen, weil ein Erbe meint, dass ich ihn ums Erbe gebracht habe, wäre nicht in meinem Sinne.

Ansonsten hast du sicherlich Recht, meine Großeltern können damit machen was sie wollen. Aber ich habe leider die Befürchtung, dass ein Verkauf unter Wert mir am Ende auf die Füße fällt.

Auf jeden Fall schon mal danke!

 

[Tassimat]

Die Erbgeschichte ist kompliziert. Vorab stellen sich die Fragen, wie viele Erben gibt es, die in Frage kommen und welche Erbreihenfolge gibt es? Gibt es bereits ein Testament? Du bist ja erst mal nur ein Enkel und kein Kind der aktuellen Hauseigentümer. Wenn kein (Berliner) Testament vorliegt muss ja schon ein Teil an die Kinder vererbt werden, wenn auch nur ein Großelternteil verstirbt. Der Rest wird erst später vererbt.

Alles kompliziert, außer die Großeltern verkaufen dir jetzt das Haus!

Sorge dafür, dass du ein ordentliches Wertgutachten erhältst, kein Maklerschätzpreis. Da gibt es spezielle Gutachter, zur Not auch über die lokalen Hausbanken. Wenn du die Erben kennst frage sie, ob Sie mit den Gutachtern einverstanden sind, das vermeidet streit später. Aber so lange es kein Erbe zu regeln gibt, haben alle anderen nichts mitzureden. Wenn du den Wert kennst wird der restliche 2/3-Anteil an dich verkauft und gut ist.

Spannend ist, dass dir bereits 1/3 gehört. Wenn jetzt die unbekannten Erben die restlichen 2/3 erhalten und veräußern wollen kann das positiv und negativ für dich enden. Entweder du blockierst und bietest nur unter Wert, oder die Erben pokern und verlangen viel mehr. Wenn keiner nachgibt gibts wohl eine Teilungsversteigerung.

Also, lange rede kurzer Sinn: Ordentliches Wertgutachten, direkt kaufen und du bist auf der sicheren Seite.

 

[Jupiter1234]

@Tassimat, Check! War auch so gedacht, lieber jetzt alles in trockene Tücher bringen und gut ist.

Danke noch mal für den Satz mit dem Wertgutachten. Ich schaue mal so ich sowas verlässlich herkriege.

Ach so, eins noch. Hat man bei dem Wertgutachten als Verkäufer dann ein Spielraum, weiß das jemand?
Nur weil es Pflichterben gibt, kann meine Großeltern doch niemand zwingen das Haus für exakt den ermittelten Preis zu verkaufen, oder?!

 

[Climbee]

Hm, war das 1/3, was dir bereits gehört, schon das Erbe? Oder wie bist du dazu gekommen? Hast du das schon gekauft? Oder von einem anderen Erblasser geerbt?
Dann gehört das nicht in die Betrachtung.
Und wenn Leute ihr Eigentum verkaufen wollen, dann dürfen sie das. Egal, wie alt sie sind - die Erben haben da noch hübsch die Beine ruhig zu halten. Erben tut man erst nach dem Todesfall!

Also flapsig formuliert: wenn deine Großeltern ihr Hab und Gut verkaufen wollen (und das sind die restlichen 2/3 des Hauses), dann können die das tun wie sie lustig sind. Und wenn sie das Geld dann irgendwie verjubeln wollen und es bleibt nichts übrig, dann schauen die Erben mit dem Ofenrohr ins Gebirge. Es ist ihr Geld, damit können sie machen, was sie wollen.


Wenn sie an dich verkaufen, dann zum üblichen Marktwert. Dann ist das ein legaler Verkauf, das Geld gehört deinen Großeltern und sie können damit machen, was sie wollen. Was die Erben wollen, ist irrelevant. Wenn von dem Geld nichts mehr übrig bleibt, dann ist das so; und das ist das gute Recht deiner Großeltern. Nachdem du zum üblichen Marktwert gekauft hast, hat hier auch keine Schenkung die eine quasi "Vorabvererbung" ist, statt gefunden. Keiner kann dir dann an den Karren fahren.

Allerdings gebe ich zu bedenken: wenn deine Großeltern für den Verkauf gerade mal knapp 120.000€ erhalten und dafür dann die Miete für eine altersgerechte Wohnung bis zum Lebensende bezahlen wollen sowie Umzug und ggf. neue Möbel, die da nötig werden können, könnte das knapp werden. Vor allem, wenn das eine Wohnungsform z.B. mit Betreuung/Pflege wird.

Was auch geht: du erhälst das Haus und im Gegenzug zahlst du die Miete der Großeltern und verpflichtest dich, sie bis zum Lebensende zu unterstützen. Da gibt es feste Sätze und wenn das ungefähr dem Wert des Hauses entspricht (bzw. einem Teilwert), dann kann das mit angerechnet werden und das gilt NICHT als Erbteil! Du hast die quasi das Haus oder den entsprechenden Anteil "erkauft" und "erpflegt".
Vorteil: du mußt nicht jetzt sofort alles zahlen und deine Großeltern müssen nicht Angst haben, daß das Geld ggf. gegen Lebensende knapp wird. Wenn deine Großeltern früher sterben, als erwartet, dann gilt das trotzdem nicht als Erbe, da ihr den Deal ja nach bestem Wissen und Gewissen geschlossen habt - für dich wird's dann halt günstiger als erwartet (das Risiko ist aber, daß sie deutlich länger leben, dann zahlst du darauf).

Ich würde hier einen fähigen Notar aufsuchen - aber bitte vorher unbedingt checken, ob der Notar sich damit auskennt. Ich hatte leider einen unwilligen oder unfähigen Notar bei einer Grundstückssache und das hat uns extrem viel Zeit und Nerven gekostet.