Benötige Eure Einschätzung zur Sanierung Vermietobjekt

[Dr Hix]

Daher hat es mich gewundert, das der Beitrag von "Galdreth" [...] vom fasten allen so positiver bewertet wurde als meine Anfrage.

Bei @galdreth ging es um Eigennutzung, das ist eine ganz andere Sichtweise (wie ich dir auch schon schrieb).

Wenn ich mir einmal den Mietspiegel der Stadt Essen anschaue und exemplarisch die Straße "Milkdelle" in Haarzopf heranziehe, spuckt er mir als ortsübliche Vergleichsmiete 5,95 aus. Gebe ich dann deine weiteren Daten ein (Einfamilienhaus, Größe der Wohnung etc.), erhalte ich mit neuer Heizung 7,98€/m², den ich mit weiteren energetischen Maßnahmen (Fenster, Fassade etc.) auf maximal 9,05€/m² gehoben kriege.
Bei rund 180m² Wohnfläche brächten dir die Maßnahmen, über den Austausch der Heizung hinaus, also keine 2.500€ an zusätzlicher Kaltmiete/Jahr.
Steuer hin, Förderung her - das lohnt sich einfach nicht!

 

[Luci-baut]

Dr. Hix ich merke du hast Dich da in Dein "Es lohnt sich nicht" eine feste Meinung. Ja es ist schon ein Unterschied ob Eigennutz oder Vermietobjekt.
Bemi Projekt von Galdreth geht es um seine finanzielle Existenz ggf. Ehe. Bei mir ist es ein Projekt das mich „nur“ um ein Batzen Geld, was meine geringe Rente dann ggf. nicht aufbessert. Ich habe nicht den Druck wie Galdreth, aber einen Misserfolg kann ich mir auch nicht leisten.

Die Zeiten ändern sich gerade, wenn man Denken, „wenn der Mieter Heizkosten spart, dann rechnet sich das für den Vermieter nicht“. Das mag derzeit finanziell noch so sein, aber ich Denke über die nächsten Jahre werden die Hausbesitzer die Co² Steuer zahlen. Ich habe mich 2011 beim Neubau für eine Erdwärme entschieden – da wurde gerade die Förderung gestrichen – dennoch würde ich heute genauso entscheiden.

Was ist denn der Lohn? Lohn nicht nur Bargeld sondern auch Sicherheit, Kreditwürdigkeit, Kreditmöglichkeit auch bei gesamtwirtschaftlichen Veränderungen und Freude am Eigentum. Ich glaube hier gibt im Forum genug User die nach einer „wahnsinnigen Zeit“ mit Stolz auf Ihr abgeschlossen Bauvorhaben zurückblicken.

Ich meine, der Verkauf bringt mir nichts, wenn ich das Geld nicht sicher für 2 - 3 % Zinsen anlegen kann – und an der Börse ein kleines Vermögen machen - aus einem Großen – ist nicht mein Ding.

Ich benötige erst Geld in 5-6 Jahren wegen der Rente, somit liegt es auf dem Sparbuch. Aber Verkaufen müsste ich aber schon jetzt - das ist klar.

Mietrechtlich gibt es übrigens keine Kappungsgrenze bei Neuvermietung, sondern die 8 % auf die energetischen Sanierungskosten, die sind natürlich nicht realisierbar! Die Miete mit 2 x 750,- Euro ist mehr als realistisch, selbst Wohnungen sind hier teurer. Ich zahle also über 5 - 6 Jahre etwas ab mit Einnahmen, die ich beim Verkauf nicht hätte und das Haus gehört immer noch mir. In der Zeit wo das Geld bei Dir unter dem Kissen liegt, könnte ich den Kredit abzahlen. Danach hätte ich ein saniertes Haus, was mich zusätzlich 50 K meiner bereits erklärten Sonderabzahlung gekostet hätte. Ein 2-Familienhaus mit einem Wert über 500 K mit der Option Verkauf oder Vermietung - wobei ich letzteres vorziehe undan die nächste Generation weiterleite. Von Sicherheit und Werterhalt / Inflationsschutz der Immobilie kann man sicher ausgehen. Die bereits erklärten Steuerabschreibungen über 5 Jahren zu 11.000 Euro p.a. sind wie Du schreibst „hin oder her“ für mich bares Geld und damit finanziere ich einmal im Jahr meinen Urlaub.

Ich werde die Finger vom dem Projekt lassen, wenn die Kosten zu hoch sind und/oder ich keine Firmen finde, die das auch zeitlich umsetzen können. Ich werde es lassen, wenn mich jemand überzeugt, dass der Aufwand zu groß und einfach Quatsch ist und man dann gleich über einen Neubau nachdenken sollte. Energieberater aus dem Großraum Essen sind daher hiermit zur Kontaktaufnahme aufgefordert, mich gerne zu beraten und die Maßnahme dann ggf. zu begleiten.

Mr. Hix ich finde es ok, wenn du es anders siehst, aber dann könntest Du doch noch etwas konkreter werden, als nur „verkauf es und dann ist gut“.

Oder Haus so behalten und nur Heizung machen und noch 25 Jahre über Reparaturen und Co² Steuer ärgern, mit Mietern herumschlagen - welche zu Recht über die Fenster, schlechte Bausubstanz und Heizkosten beschweren herumschlagen?

 

[Dr Hix]

Es gab Anfang der 2010er Jahre mal eine Studie des DIW, die u.a. ergeben hat, dass private Vermieter im Schnitt lediglich eine Rendite von knapp über 2% einfahren und damit, abzgl.. Inflation, bei der Vermietung eigentlich draufzahlen. Sie merken es nur nicht, weil da ja jeden Monat "gutes" Geld auf dem Konto landet und etwaige Investitionen gedanklich schon längst abgeschrieben sind, bzw. offenbar kaum jemand einmal langfristig bilanziert.

Ich zahle also über 5 - 6 Jahre etwas ab mit Einnahmen, die ich beim Verkauf nicht hätte und das Haus gehört immer noch mir. In der Zeit wo das Geld bei Dir unter dem Kissen liegt, könnte ich den Kredit abzahlen. Danach hätte ich ein saniertes Haus, was mich zusätzlich 50 K meiner bereits erklärten Sonderabzahlung gekostet hätte

Mein Punkt ist, dass du die Kosten deiner "Totalsanierung" im gewünschten Zeitraum weder über höhere Mieteinnahmen, noch über die Abschreibung, noch über die Förderung annähernd wieder herausbekommst. Daraus resultierend mein Rat: Möglichst unsaniert vermieten oder eben verkaufen.

Du rechnest die ohnehin erzielbaren Mieteinnahmen einfach mal so dem "Nutzen" der Totalsanierung hinzu, obgleich du diese in jedem Fall erzielen könntest. Soll heißen: Schaltest du morgen eine Anzeige könntest du das Haus (unsaniert) zum 01.01.2020 für 5€/m vermieten.
Ziehst du allerdings erst dein angedachtes Sanierungsprogramm durch, könntest du mit viel Glück zum 01.09.2020 vermieten, dann allerdings zu, seien wir großzügig, 8,5€/m². Du erzielst nach der Sanierung also 3,5€/m² zusätzlich. Bei 182m² reden wir also von rund 7.650€ p.a., was im ersten Jahr nicht einmal den Verlust aus dem verlängerten Leerstand (5*182*9=8.200€) deckt.

Hinzu kommen Risiken wie etwa Leerstand, Mietnomaden, Pfusch bei der Sanierung, Kostensteigerungen, "Abzocke", weitere Reparaturen an der unsanierten Substanz etc.pp.

Die spannende Frage ist also: Kriegst du mit bestenfalls 7.650€ zzgl. etwaiger Steuervorteile die 175.000€ wirklich bis zur Rente getilgt? Ich denke "Nein", aber dahingehend lasst euch bitte professionell beraten.

Wenn du aber - und das ist mein Eindruck, den ich hier gewonnen habe - einfach "Bock" auf das Projekt hast und dich etwaige Verluste ohnehin nicht schmerzen, lass dich doch bitte nicht von so einem Heini in einem Internetforum davon abbringen

 

[Tassimat]

Ich benötige erst Geld in 5-6 Jahren wegen der Rente, somit liegt es auf dem Sparbuch. Aber Verkaufen müsste ich aber schon jetzt - das ist klar.

Wenn du wirklich Geld brauchst in 5-6 Jahren, dann ist eine langfristige Vermietung eh das falsche.

Ich kann Dr. Hix in allen Punkten nur Recht geben.

 

[galdreth]

Bemi Projekt von Galdreth geht es um seine finanzielle Existenz ggf. Ehe. Bei mir ist es ein Projekt das mich „nur“ um ein Batzen Geld, was meine geringe Rente dann ggf. nicht aufbessert. Ich habe nicht den Druck wie Galdreth, aber einen Misserfolg kann ich mir auch nicht leisten.

Ich hoffe doch sehr dass meine Ehe nicht an dem Bauvorhaben hängt. Bei unserem Projekt ist auch eine ganze Portion Idealismus, der die Energieeffizienz-Bestrebungen treibt. Wirtschaftlich betrachtet ist es bei uns sicher nicht die optimale Lösung.

Grundsätzlich finde ich es gut, dass die energentische Sanierung einen hohen Stellenwert bekommen hat. Bei der wirtschaftlichen Betrachtung allerdings musst du sehr genau kalkulieren, ob es sich mit den Förderungen lohnt.

 

[Luci-baut]

Hallo Galdreth, ich wollte dir nicht zu nahe treten wegen "der Ehe" Ich habe aber beruflich mit Bau-Kunden zu tun und da sind dann doch schon einige Ehen dabei, die die Bauzeit nicht überstanden haben.
Ich muß gestehen, ich habe Dein Vorhaben nur überflogen - kann aber sagen, daß KFW 55 schon ambitioniert ist. Ja die Förderungen sind dann oft nicht ausreichend um den Mehraufwand zu decken. Daher habe ich bei diesem Haus dann nur das Dach und Fenster und Fugen-Fassade saniert als Einzelmaßnahme da ich keine Einblasdämmung haben wollte. Dann gleich ohne Dachinnenausausbau aber schon mit großen mit Fenstern und einer heftigen Dämmung mit Hitzeschutz. Ich wohne hinter diesem Haus und erfreue mich jeden Tag an der Maßnahme. Der Wert hat sich hier in Hamburg inzwischen verdoppelt, doch davon hätte man nur etwas, wenn man verkauft.
Ich stimme Dir zu, das eine energetische Sanierung sich langfristig lohnt. So werde ich mein Projekt in Essen noch weiterverfolgen um dann eine für mich halbwegs weise Entscheidung zu treffen, die dann meine Investition zumindest langfristig zum Erfolg führen.

Ich wünsche Dir bei deinem Hausbau-Projekt gute Nerven und den Erfolg bei der Umsetzung.