Hauskauf BJ. 1995 vs. Neubau langfristige Kostenrechnung

[Fatak1ty666]

Hallo liebe Forenteilnehmer,
nach langer Zeit des stillen Mitlesens möchte ich nun um Rat bitten.
Meine "bessere" Hälfte und ich, beide Anfang 30, keine Kinder (geplant eines) haben die Option ein Einfamilienhaus zu kaufen:
Einkommenssituation beide noch Vollzeit: Er: 3700 Euro netto (verbeamtet), Sie: 2500 Euro Netto (öffentlicher Dienst) = Insgesamt : 6200 Euro Netto

Objektdaten:
- Kaufpreis: 375.000 Euro, leider nicht weiter verhandelbar
- Baujahr: 1995, massiv 36,5 cm
- freistehend, Grundstücksgröße: 770 m2, Eckgrundstück mit Dorfrandlage
- Wohnfläche: 120 qm
- voll unterkellert, massive Garage(mit Zugang zum Keller)
- Ölheizung von 1995, 2020: Brenner neu
- Fenster aus 1995: Holz mit doppelter Verglasung (guter Zustand)
- Energieausweis (nach Verbrauch): E mit 155 kwh/m2
- oberste Geschossdecke gedämmt
- Kachelofen in Wohnzimmer vorhanden
- Fußbodenheizung in Gäste-WC und Hauptbad vorhanden, ansonsten überall Heizkörper aus 1995

Kaufpreis: 375.000 Euro + Nebenkosten (ohne Makler) = 396.000 Euro
Eigenkapital: 170.000 Euro
Kreditsumme: 225.000 Euro
Annuität auf : 20 Jahre : 1300 Euro

Investitionen direkt nach dem Kauf aus Eigenkapital insgesamt : 40.000 Euro
- neue Küche: 25.000 Euro
- zusätzliche Fertiggarge für ein Auto : 15.000 Euro

Kosten, die meiner Meinung nach in den nächsten Jahren auf uns zukommen: 90.000 Euro
- Heizung (Wärmepumpe+Photovoltaik oder Pelletheizung mit Solarthermie): ca. 60.000 Euro
- Fenster: 15.000 Euro
- Sanierung Hauptbad: 15.000 Euro

Gesamtkosten: 530.000 Euro

Dem gegenüber Stelle ich jetzt mal den Preis eines Neubaus, zu den Konditionen, die ich von drei regionalen Bauunternehmen erfragt habe:

- Kosten für eine zwei geschossige Stadtvilla (ohne Keller) mit 170 qm Wohnfläche inklusive Grundstück in der Region: 700.000 Euro
- Gebäudeerstellungskoten(Boden, Malerei in EL) inkl. Nebenkosten : ca. 480.000 Euro
- Doppelfertiggarage: 35.000 Euro
- Küche: 25.000 Euro
- Kaminofen für Wohnzimmer (klein, nur für dem Schein des Feuers): 5000- 10.000 Euro
- Außenanlagen: 25.000 Euro
- Photovoltaik+ Stromspeicher: 25.000 Euro
- Grundstückspreise der Region: ca. 110 Euro /qm : ca. 90.000 Euro Grundstückskosten für 800 qm
- Kreditsumme: 480.000 Euro, Rate: 2500 Euro für 30 Jahre

Pro Bestandshaus:
- sehr gepflegter Gesamtzustand: Fassade, Fenster, Dachbalken 2019 neu gestrichen, Sanitäre Anlagen im Hauptbad 2021 erneuert (Dusche, doppelwaschbecken, WC)
- Parkettboden in WZ/Esszimmer und Flur im OG
- Lage des Hauses mit Südwestterrasse, für mich persönlich ideal, Westseite des Grundstücks = Feld mit Weitblick für schöne Sonnenuntergänge auf der Terrasse
- gepflegter Garten, den man von außen im Sommer nicht einsehen kann
- Kachelofen
- Zugang zur Garage über Keller
- Objekt steht in der Wunschortschaft, Eltern in Laufweite, Freundeskreis hier, KiTA, Grundschule, Supermarkt vorhanden.

Contra Bestandshaus:
- energetische Sanierung notwendig. s.o.
- keine Fußbodenheizung im gesamten EG, nur im Hauptbad und Gäste-WC, was das zukünftige Umrüsten auf eine Wärmepumpe erschwert.
- 120 qm sind meiner Meinung eigentlich zu klein bzw. es fehlt ein Zimmer. Ideal wären zwei Arbeitszimmer, jeweils für mich (notwendig für den Beruf) und für meine bessere Hälfte (2 Tage Homeoffice die Woche).
- Dachschrägen mit Standard-Kniestock
- Kellerräume ohne Heizung/Dämmung, im Moment ist ein Raum als Partykeller genutzt mit Schwedenofen. Umbau zur Büro möglich, aber teuer. Fenster im Keller relativ leicht nachrüstbar, da Haus am Hang steht.

Pro Neubau:
- exakt die Größe mit gewünschtem Grundriss und Zimmeranzahl
- keine Dachschrägen
- neu und effizient, monatliche Nebenkosten für Heizung/WW/Strom ca. 300 Euro pro Monat niedriger

Contra Neubau:
- Mehrkosten
- Gartenanlage logischerweise nicht vorhanden
- kein Keller für Stauraum/Werkstatt



Die Frage ist jetzt, was macht langfristig mehr Sinn. Falls Euch grobe Fehler in meinen Ausführungen auffallen, bitte ich um Berichtigung.

Und entschuldigt bitte den langen Post, ich habe nur versucht die Situation so gut es geht zu beschreiben.

Vielen Dank und viele Grüße

Martin

 

[WilderSueden]

Ohne mir jetzt die Grundrisse im Detail anzuschauen, bei dem Preisabstand würde ich zur Bestandsimmobilie tendieren und nach und nach in Eigenleistung gewisse Dinge sanieren. Ein Hausbau wird immer teurer als kalkuliert, realistisch hast du wohl eher 200k Unterschied als 170k.
Kritisch sehe ich eher, wenn die Räume von der Anzahl nicht passen. Dann lieber eine andere Immobilie suchen.

 

[SoL]

Das Bestandshaus werdet ihr ohne Dämmung nicht mit WP betreiben wollen. Die Kosten für Fenster und Hauptbad sind vermutlich zu gering.

Bei der Neubauoption habt ihr für die Bauphase eine Doppelbelastung, die ihr beim Bestandskauf nicht hättet. Bitte mit berücksichtigen.

 

[Fatak1ty666]

Danke schon mal für die Rückmeldungen. Ich tendiere auch eher zum Bestandshaus. Auf signifikant sinkende Baupreise kann man laut den Bauunternehmen hier vor Ort leider nicht setzen. Sinkende Zinsen sehe ich auch leider erste wieder 2025, oder nie mehr....

Option drei wäre das Haus, in dem wir derzeitig mietfrei leben, zu kaufen. (Haus des Opas, der letztes Jahr gestorben ist. Wir sind leider keine Erben.
Die erben möchten verständlicherweise das Haus verkaufen. Wir müssen also entweder dieses Jahr ausziehen, oder es selbst kaufen.)
Baujahr 1968, Mehrfamilienhaus, 3 mal 70 qm Wohnungen übereinander, mit richtigem Treppenhaus. Wir bewohnen die oberen zwei.
Kaufpreis ohne Nebenkosten, da in der Familie weitergegeben: 170.000 Euro
Komplettsanierungskosten laut Architekten : 330.000 Euro
Problem: Lage ist sehr bescheiden. Haus beschattet das eigene Grundstück/Garten den ganzen Tag. Keine Terrasse, kein Zugang zum Garten aus der unteren Wohnung, nervige Nachbarn mit unerzogenem und ständig kläffendem Köter.

 

[Myrna_Loy]

Das Bestandshaus werdet ihr ohne Dämmung nicht mit WP betreiben wollen. Die Kosten für Fenster und Hauptbad sind vermutlich zu gering.

Bei der Neubauoption habt ihr für die Bauphase eine Doppelbelastung, die ihr beim Bestandskauf nicht hättet. Bitte mit berücksichtigen.

15000 Euro fürs Bad seien zu gering??? Das haben wir für zwei Bäder bezahlt.

 

[Fatak1ty666]

Ohne mir jetzt die Grundrisse im Detail anzuschauen, bei dem Preisabstand würde ich zur Bestandsimmobilie tendieren und nach und nach in Eigenleistung gewisse Dinge sanieren. Ein Hausbau wird immer teurer als kalkuliert, realistisch hast du wohl eher 200k Unterschied als 170k.
Kritisch sehe ich eher, wenn die Räume von der Anzahl nicht passen. Dann lieber eine andere Immobilie suchen.

Die Räume an sich würden eben gerade so ausreichen. Wenn es wie geplant bei einem Kind bleibt ;). Dafür opfert man dann eben das Ankleidezimmer.
Oder man muss eben den Partykeller als Büro ausbauen.
Ich schiele eben auch immer auf die gesparten 200k, die man eben gut in Reisen investieren könnte. Während der nächsten 10-15 Jahre.
Danke Dir jedenfalls schon mal für das Feedback.