Hauskauf BJ. 1995 vs. Neubau langfristige Kostenrechnung

[Buschreiter]

Ich stelle mal die Kühne These auf, dass in 40 Jahren ein 70 Jahres altes Haus nicht deutlich weniger wert sein wird (+-50k) als ein 40 Jahres altes Haus. Denn wer weiß, was in 40 Jahren das aktuellste, regenerativste und beste zum Haus bauen ist (vom Material und von der Heizungsart her).

Sehe ich genauso. Um eine ältere Bestandsimmobilie zukunftssicher zu machen, sind ja doch immer die gleichen Sachen notwendig. Fenster/Bad/Elektrik/Wasser/Heizung/Dämmung. Macht man einmal auf bestmöglichen Stand und wohnt dann. Außerdem finde ich es immer einen merkwürdigen Wesenszug, wenn man schon vor dem Hauskauf an einen möglichen Wiederverkaufswert in 30-40 Jahren denkt. „Erzähle Gott von deinen Plänen, er wird dich auslachen“.;)

 

[Fatak1ty666]

Für eure Altersvorsorge ist es ja wohl dreimal besser jetzt Eigentum zu erwerben. Auf so eine Idee würde ich im Traum nicht kommen. Die Mieten werden steigen und eure Rate bleibt konstant. Ich würde aufjedenfall zum Bestandshaus tendieren. Beim Neubau seid ihr mit allen Kosten locker 200k über dem Bestandspreis mit Renovierung. Denn beim Neubau kommt immer noch was hinzu (Aufmustern, Hausanschlüsse, Bodengutachten etc.). Mit dem Bestandshaus habt ihr dann jetzt zugeschlagen und 1995 finde ich vom Alter noch vollkommen okay. Da habt ihr eine gute Bausubstanz. Und mit Keller doch auch genug Platz. Und wenn ein Zimmer fehlt. Beim Hausbau gibt es immer einen Kompromiss. Jeder der mal einen Raum, das Grundstück beim Neubau oder den Preis oder die Lage nicht optimal findet. Irgendwas ist immer. Sonst findet man nie etwas und bleibt immer in der Mietwohnung. Und der Preis erscheint mit auch echt fair, wenn es nicht das platteste Land (30 km im Umkreis nur nirgendwo) ist. Und Vermieter im eigenem Haus wollt ihr doch nicht werden. Dann müsst ihr euch noch zusätzlich mit diesen Leuten rumstreiten. Diese Wohnsituation wäre für mich so auch schon untragbar. Deswegen: Kauft das Bestandshaus und freut Euch. Das ist Schicksal.

Bin ich absolut deiner Meinung. Ich wollte damit nur sagen, dass mit den "gesparten" 200K im Vergleich zum Neubau, doch einige sinnvolle Dinge anstellen kann in den nächsten 20 Jahren. (Altersvorsorge, Kapitalanlageimmobilie, Urlaub usw. )

 

[Fatak1ty666]

Wie wichtig ist euch aktuellster Wohnstandard, würde ich mich da noch fragen?

Wir haben am Ende Neubau gewählt, da wir gerne Annehmlichkeiten haben wie
- LAN-Dosen und ausreichend Steckdosen in allen Zimmern
- Fußbodenheizung im ganzen Haus
- Kontrollierte-Wohnraumlüftung und Klimaanlage

sowas lässts ich im Bestand nur beschwerlich nachrüsten. Wenn ihr darauf gut verzichten könnt finde ich das Haus von 1995 klingt nicht schlecht.
Beim Gesamtkosten-Vergleich solltet ihr vielleicht noch berücksichtigen, dass ein Haus das 2023 neu gebaut wurde vermutlich pauschal in 15-20 Jahren einen anderen Marktwert hat als ein haus mit Baujahr 1995, selbst wenn kein Sanierungsstau besteht.
Das ist für viele Käufer auch ein emotionales Ding. Schau dir mal die aktuellen Preisunterschiede in Portalen an zwischen älteren Bestandsgebäuden und Gebäuden ab 2010 - sogar welche mit Gastherme. Die Unterschiede sind krass und für mein Verständnis mit der reinen Bausubstanz und dem Zustand nicht annähernd zu erklären. Zumindest bei uns in der Region ist das so.

Potentiell interessant wird so ein Wertunterschied wenn man später im Alter mal über den Verkauf nachdenkt. Dann kann man die 200k Differenz eventuell wieder rausholen, je nach Marktlage dann (Glaskugel). Das hilft euch aber auch nicht, wenn ihr lieber in jüngeren Jahren mehr Reisen möchtet. Definitiv ein legitimer Wunsch.

Ich persönlich würde das davon abhängig machen wie wichtig mir welcher Teil des Lebens ist. Also wie wichtig ist mir Wohnstandard / moderne Technik / Ausstattung, wie "intensiv" wohne ich - also bin ich eher so der Konmari- und Einrichtungstyp und genieße meinen Wohnraum wie eine Art Hobby, oder ist ein Haus für mich eher zweckmäßig? Und wie wichtig ist euch im Gegenzug Urlaubmachen / Komfort im Alltag / Essengehen und "Geld verleben" (nicht abwertend gemeint).

Genau das ist eben der Knackpunkt, warum ich noch ein wenig zögere.
Natürlich hätte gerne energieeffizientes KFW 55 oder 40 Haus mit Fußbodenheizung und Lüftungsanlage. Von Smart-Home möchte ich jetzt mal noch gar nicht anfangen.
Es ist halt ein deutlicher Kompromiss was Energieeffizienz und Wohnkomfort (keine Fußbodenheizung und Smart-Home) angeht, für "gesparte" 200K.

 

[Fatak1ty666]

Wie wichtig ist euch aktuellster Wohnstandard, würde ich mich da noch fragen?

Wir haben am Ende Neubau gewählt, da wir gerne Annehmlichkeiten haben wie
- LAN-Dosen und ausreichend Steckdosen in allen Zimmern
- Fußbodenheizung im ganzen Haus
- Kontrollierte-Wohnraumlüftung und Klimaanlage

sowas lässts ich im Bestand nur beschwerlich nachrüsten. Wenn ihr darauf gut verzichten könnt finde ich das Haus von 1995 klingt nicht schlecht.
Beim Gesamtkosten-Vergleich solltet ihr vielleicht noch berücksichtigen, dass ein Haus das 2023 neu gebaut wurde vermutlich pauschal in 15-20 Jahren einen anderen Marktwert hat als ein haus mit Baujahr 1995, selbst wenn kein Sanierungsstau besteht.
Das ist für viele Käufer auch ein emotionales Ding. Schau dir mal die aktuellen Preisunterschiede in Portalen an zwischen älteren Bestandsgebäuden und Gebäuden ab 2010 - sogar welche mit Gastherme. Die Unterschiede sind krass und für mein Verständnis mit der reinen Bausubstanz und dem Zustand nicht annähernd zu erklären. Zumindest bei uns in der Region ist das so.

Potentiell interessant wird so ein Wertunterschied wenn man später im Alter mal über den Verkauf nachdenkt. Dann kann man die 200k Differenz eventuell wieder rausholen, je nach Marktlage dann (Glaskugel). Das hilft euch aber auch nicht, wenn ihr lieber in jüngeren Jahren mehr Reisen möchtet. Definitiv ein legitimer Wunsch.

Ich persönlich würde das davon abhängig machen wie wichtig mir welcher Teil des Lebens ist. Also wie wichtig ist mir Wohnstandard / moderne Technik / Ausstattung, wie "intensiv" wohne ich - also bin ich eher so der Konmari- und Einrichtungstyp und genieße meinen Wohnraum wie eine Art Hobby, oder ist ein Haus für mich eher zweckmäßig? Und wie wichtig ist euch im Gegenzug Urlaubmachen / Komfort im Alltag / Essengehen und "Geld verleben" (nicht abwertend gemeint).

Du hast es absolut auf den Punkt gebracht, und beschreibt unsere Gedanken gerade sehr gut.

 

[Fatak1ty666]

Wobei natürlich bei einer wassergeführten Heizung der Austausch des Wärmeerzeugers das kleinere Problem ist. Und was energetische Werte anbelangt, haben wir langsam das Ende der Physik erreicht. Weniger als Passivhaus geht nicht. Wenn man sich mal anschaut, dass Gebäude von >200 auf jetzt maximal erlaubte 35 kWh/qm runter sind, dann wird sich da nicht mehr viel tun. Lohnenswert ist es langsam eh nicht mehr. Wie so vieles im Leben ist Energieeinsparung ein 80/20 Problem und wird zum Extrem hin immer schwerer. Hier sieht man das ja auch. Die 300€ weniger Energie im Monat hören sich erst einmal toll an. Aber 170k mehr Kredit zu 3,5% sind halt 500€ im Monat. Alleine in der Hinsicht rechnet es sich nicht und man kann ja auch für kleineres Geld was an der Bestandsimmobilie sanieren.

Und ja, es kann sein, dass in 30 Jahren ein anderes Material trendet. Aktuell ist ja Stroh und Lehm total in. Aber das ist ein Nischenthema. Die sehr breite Masse baut entweder massiv oder "mit Holz" im Sinne von Holzbalkenkonstruktionen mit doppelt beplankter Dämmmatten.

PS: ein großer Vorteil für Bestandsimmobilien ist auch, dass sie schon fertig sind. Ein Neubau dauert mit Planungsvorlauf eher 2 Jahre

Danke für den Input. Sehe ich genauso wie Du.
Ich würde versuchen im Laufe der nächsten zwei Jahre (Kellerdecke dämmen, Fenster tauschen) das Haus hoffentlich auf unter 100 kwh/m2 zu bekommen. Dann wäre ich ehrlich gesagt schon zufrieden, auch langfristig.
Auf eine Außendämmung würde ich wahrscheinlich erst mal wegen der Kosten verzichten.
Bzw. kommt auf eventuelle neue Förderprogramme zur Bestandsimmobiliensanierung an. Da die "Bundesregierung" aufgrund der Flächenversiegelung keine Einfamilienhaus-Neubauten mehr möchte, und sowieso der Großteil der Bestandsimmos saniert werden muss, hoffe ich mal auf neue Förderprogramme.
Ob es dann eine Wärmepumpe+Photovoltaik oder eine Pelletheizung wird, entscheidet sich dann.
Schönen Sonntag Euch.

 

[11ant]

Meine "bessere" Hälfte und ich, beide Anfang 30, keine Kinder (geplant eines) haben die Option ein Einfamilienhaus zu kaufen:

Nach Würdigung Deiner Gesamtbeschreibung würde ich an Deiner Stelle das Objekt nehmen und über das geforderte Maß nur diejenigen Bauteile anfassen, die mir geschmacklich eine Änderung wert wären, und dem zweiten Auto nur einen Freistellplatz "gönnen", alles mit dem Horizont der Haltedauer zehn Jahre, dann das Objekt wieder in den Markt geben und mitsamt real gewordenem/n Kind/ern neu bauen.