Abrissgrundstück mit Besonderheiten - Wert einschätzen?

[Nebukadneza]

Hi Zusammen,

ich habe über einen nicht-Makler "Vermittler" (Fertighaus'ler, wie so oft …) vermutlich die Chance in der Umgebung von Karlsruhe an ein Abrissgrundstück zu kommen, das einige Spezialitäten aufweist, das wir aber dennoch interessant finden. Ich kann leider die Marktlage und Konkurrenzsituation unter den Besonderheiten nur sehr schlecht einschätzen, und wüsste von euch gerne, wie in so einer Situation vorgehen würdet.

Die Parameter die ich kenne sind:

• Dorf in Karlsruher Umgebung (Mittelgute Einkaufsmöglichkeiten, nur Bus / keine Bahn, liegt am Berg (Rad in die Stadt schwieriger)
• ~550m², von denen das hintere ~¼ mit ~25% Steigung abfallen
• Ende von Sackgasse, Südausblick die Steigung hinunter schön
• Bebaut mit Abrissreifem Bestandsgebäude + Nebengebäude
• 2 Nachbarbebauung mit teilweise Randbebauung ("Hobbyscheune"), andere Nachbarseite ist Hang (locker bewaldet von der Stadt)
• Gelände ist "historischer Steinbruch"
• Verkäufer ist von 500k (anfang ~22) auf 400k (04.23) auf 350k (schnell nach Signal dass ich handeln möchte) heruntergegangen
• Bodenrichtwert (Anfang 22) 520€/m², "den Hang hoch" ist eine flache Region mit 760€/m²

Ansprechend finden wir die ruhige Lage, die durch den Hang reduzierte Zahl Nachbarn, und ein wenig den Südausblick. Einen persönlichen Nachteil sehen wir in der Anbindung, das würde sich aber durch den "könnten Bauen"-Bonus etwa ausgleichen. Bleibt der Nachteil von dem Abhang auf dem Grundstück, der Randbebauung vom Nachbarn, der fraglichen Kellerbaubarkeit (klar, Bodengutachten kommt vor Kauf/Planung), und des nahen steilen Nachbar-Hanges. Ohne den Abhang zumindest teilweise nutzbar zu machen (terrassieren) wäre uns die Gartenfläche zu klein.

Tja, und jetzt ist die Frage was tun. Mit Abriss dazu, finden wir 350k als tatsächlichen Wert nicht besonders realistisch. Gibt es Leute die das noch zahlen? Sicher — aber wollen die in den Ortskern von einem umliegenden Dorf, mit den gegebenen Nachteilen, und der mittleren Größen? Keine Ahnung! Wir hören von überall, dass Grundstücke zurückgegeben werden weil Leuten die Finanzierungen platzen, dass der Markt stagniert (bei Bestandsimmobilien) und einfach weniger ver/gekauft wird.
Von einem Makler/Wertgutachter der woanders in der Familie schonmal geholfen hat, habe ich ohne Begehung nur am Telefon schon gehört, dass er Lage&Vor/Nachteile so einschätzt, dass die Konkurrenzsituation vermutlich nicht besonders groß ist, Zitat "Ich sehe dass solche Sachen seit letztem Jahr oft länger liegen".

Wie kann man denn den Wert von so einem Teilchen irgendwie sinnvoll abschätzen, so dass man Vermittler&Verkäufer das auch erklären kann? Bodenrichtwert minus Abriss? Arg wenig …. Bodenrichtwert minus Abhang? Abhang auf Gartenland abwerten? Bodenrichtwert "plus a bissl was" aber dafür die Nachteile abziehen? Oder ist der Markt für solche Deals immer noch so heiß, dass die Verhandlungsposition schwach ist, und ich entweder Zugreif', oder mit nichts rechnen kann.

Danke schonmal für’s lesen, ich freue mich auf eure Gedanken dazu ….
Grüßle,
- NebuK

 

[Bausparfuchs]

328 km Luftlinie in Richtung Osten bin ich gerade an einem Grundstückskauf dran.

Thüringen, sehr schöne Landschaft, Luftkurort.

1850 qm Grundstück, ebenerdig und rechteckig geschnitten. Mit massiven Haus, Scheune und Nebengebäude. Eventuell Teilabriß erforderlich.
Bachlauf am hinteren Grundstücksende, Tiefbrunnen auf dem Objekt. Baumbestand im Garten. Voll erschlossen in Ortslage.

Unweit von Weimar, Kleinstadt mit Tankstelle, Edeka, Ärzten, Apotheke Schulen und Kita. Das größte Thüringer Freibad.
Stündliche Busverbindung nach Weimar. Erfurt und Jena 45 km entfernt.

Nur mal als Beispiel. Aufgerufener Kaufpreis ohne zu handeln 29.000 Euro!

Bodenrichtwert hier 15 Euro.

Dazu eine der besten Schulen für die Kinder. Hier ist die Welt noch in Ordnung. Jobs gibt es an jeder Ecke, gut bezahlt noch dazu. Vielleicht nicht so gut wie in Karlsruhe aber man braucht auch nicht so viel zum Leben.

Ich würde mir so eine Last wie in Karlsruhe nicht aufhalsen.

Meine Schilderung bitte nur mal zur allgemeinen Einordnung betrachten.

 

[11ant]

Aus der Vorbemerkung

Die Parameter die ich kenne sind:

schließe ich, daß

Verkäufer ist von 500k (anfang ~22) auf 400k (04.23) auf 350k (schnell nach Signal dass ich handeln möchte) heruntergegangen

sich auf eine vermittelte Kommunikation über den "Grundstücksservice"-Hausverkäufer bezieht, und Du keinen direkten Zugang zum aktuellen Eigentümer des Grundstückes hast.

Lies allgemein zur Machart solcher bauernfängerischen Geschäfte hier die Threads mit den Suchworten "Grundstücksservice", (11ant) Leerverkauf, Bauernfang (und was Dir damit sonst noch über die Forensuche vor die Flinte kommt). Regelmäßig hat der "Vermittler" dabei rechtlich NULL Zugriff auf das Grundstück, es dient in der Hauptsache als Anker, um Dich in einen vermeintlich easypeasy wieder lösbaren und nur "pro Forma" auf ein Beispielhaus bezogenen Bauvertrag hineinzuködern. Die Firma auf der Visitenkarte, in deren Musterhaus der Schlingel sitzt, hat ebenso regelmäßig mit den fragwürdigen Methoden des freien Handelsvertreters "nichts zu tun" (und sein Seriösitätsmangel keine aufhebende Wirkung auf Deine Verträge mit dieser Firma). Soweit ersteinmal zu den Risiken solcherartiger Grundstücksdeals.

Nun zum Grundstück an sich: Abrißgrundstücke sind stets ein hohes und ibs. schlecht wägbares Kostenrisiko. Die Beschreibung der Umgebungsbebauung klingt nach mindestens keinem Bebauungsplan, möglicherweise sogar teilweise Außenbereich, ungewissem Status ob Baugrundstück, Hanglage und so weiter. Selbst wenn Du an die vorgenannten Punkte positiv einen Haken dranmachen kannst, hast Du in jeder Hanglage und ibs. ohne Bebauungsplan ein Risiko genehmigungsfähiger Haushöhen, beginnend mit dem Streit über die Definitionen der Traufhöhe(n) talseitig und bergseitig. Am Rande lese ich auch noch ein weiteres Risiko (Waldumwandlung) heraus.

Fazit: ich sehe hier "Bedenken im Dutzend billiger" und wahrscheinlich viele Gründe, weshalb dieses Dornröschen schon lange ungeküßt dort liegt; garniert mit der besonderen Vorsicht vor solchen Vermittlern. Miteinemkleinenhaken-Grundstücke sind schon eine Sache für sich, wenn sie von Maklern angeboten werden, und Noch-nichteinmal-Makler sind niemals weniger fragwürdig seriös.

 

[KarstenausNRW]

Danke schonmal für’s lesen, ich freue mich auf eure Gedanken dazu ….

- Was Ihr Euer Plan, dort zu bauen? Möglichkeiten und Budget?
- Was seid Ihr Grundstück. bereit, für ein Grundstück auszugeben in der heutigen Zeit?
Mit den v.g. Punkten und den schon recht deutlichen Grundstücksnachteilen bzw. dem anscheinenden Verkaufsdruck des Verkäufers könnt Ihr Euch mal Gedanken machen. Wenn das Grundstück zu guten Zeiten nicht weggegangen ist und selbst bei 30% Preisnachlass noch keiner zugreift und dazu noch solche Vertriebswege wie über den Hausbauer gegangen werden, sehe ich sehr gute Chancen, den Preis noch deutlich zu drücken.
Ob man dann aber gut bauen kann und mit der Topographie glücklich wird, könnt Ihr besser einschätzen.

Ich wäre sehr vorsichtig oder würde es nur zum Schnäppchenpreis kaufen (das nicht nutzbare Viertel z.B. komplett rausrechnen aus der Wertfindung).

Thüringen, sehr schöne Landschaft, Luftkurort.
1850 qm Grundstück, ebenerdig und rechteckig geschnitten. Mit massiven Haus, Scheune und Nebengebäude. Eventuell Teilabriß erforderlich.
Bachlauf am hinteren Grundstücksende, Tiefbrunnen auf dem Objekt. Baumbestand im Garten. Voll erschlossen in Ortslage.
Unweit von Weimar, Kleinstadt mit Tankstelle, Edeka, Ärzten, Apotheke Schulen und Kita. Das größte Thüringer Freibad.
Stündliche Busverbindung nach Weimar. Erfurt und Jena 45 km entfernt.
Nur mal als Beispiel. Aufgerufener Kaufpreis ohne zu handeln 29.000 Euro!
Bodenrichtwert hier 15 Euro.

So ist das, wenn man in blühenden Landschaften im Nirgendwo wohnen kann. Möchten möchten es ja nur wenige; Thüringen ist doch das Bundesland mit dem größten oder zweitgrößten Bevölkerungsschwund in D, rechtsradikal und ohne Perspektive außerhalb der vier richtigen Städte (wobei ich 50.000 Einwohner als Grenze setzen würde).
Aber ja, wer so wohnen möchte, hat weder ein Grundstücksproblem noch ein Problem, sich eine Immobilie leisten zu können. Hilft dem TE bei über 300km Arbeitsweg dann aber wenig.

 

[11ant]

Wenn das Grundstück zu guten Zeiten nicht weggegangen ist und selbst bei 30% Preisnachlass noch keiner zugreift und dazu noch solche Vertriebswege wie über den Hausbauer gegangen werden, sehe ich sehr gute Chancen, den Preis noch deutlich zu drücken.
Ob man dann aber gut bauen kann und mit der Topographie glücklich wird, könnt Ihr besser einschätzen.
Ich wäre sehr vorsichtig oder würde es nur zum Schnäppchenpreis kaufen (das nicht nutzbare Viertel z.B. komplett rausrechnen aus der Wertfindung).

Ich sehe hier die Frage wohlgemerkt aus einer völlig anderen Gewichtungsperspektive als der TE. Für ihn geht es hier im Unbewußtsein der typischen Gefahren solcher Angebote scheinbar um die Frage, wie ein Quadratmeterpreis vor dem Hintergrund eines schwer in einen Vergleichsrahmen (Richtwerte und dergleichen) einzuordnenden Grundstückes zu finden bzw. zu bewerten ist.

Wir kennen hier jedoch zahlreiche Beispiele dafür, daß sich die Frage eigentlich in ganz anderen Dimensionen abspielt, als sie sich für den TE zu stellen scheint. Und damit meine ich nicht die Gewichtung der Minuspunkte oder Minuspünktchen, zu denen ich auch im weiteren Sinne noch relativ harmlose Gartenland-Flächenanteile zählen würde. Selbst, daß in manchen Lagen "Neben"kosten ein verharmlosendes Wort für den Budgetanteil der Erschließung ist, kann als Minuspunkt vor anderen noch verblassen: nämlich vor zwei existenziellen Fragen,

2. handelt es sich überhaupt mindestens einen relevanten Bereich betreffend um ein Baugrundstück ?
1. kann der Vermittler eine Erwerbsgelegenheit garantieren (oder hat der TE am Ende nur einen Bauvertrag am Hals) ?

 

[KarstenausNRW]

Ich sehe hier die Frage wohlgemerkt aus einer völlig anderen Gewichtungsperspektive als der TE. Für ihn geht es hier im Unbewußtsein der typischen Gefahren solcher Angebote scheinbar um die Frage, wie ein Quadratmeterpreis vor dem Hintergrund eines schwer in einen Vergleichsrahmen (Richtwerte und dergleichen) einzuordnenden Grundstückes zu finden bzw. zu bewerten ist.

Dann hätte ich die beiden Spiegelstriche vor meinem Text deutlicher machen sollen. Budget und tatsächliche Möglichkeiten (fundiert und nicht nach Aussage eine Hausverkäufers, der dann mit diversen Nachträgen kommt) wollte ich in den Vordergrund stellen.
Und hierzu - gerade zu den Möglichkeiten - benötigt man einen Profi. Ob Architekt mit Bauvoranfrage, Baugrundgutachter, Altlastenuntersuchung oder was auch immer.
Die Zeit sollte aufgrund der Historie der Verkaufsbemühungen auf jeden Fall gegeben sein. Zur Preisfindung ist dann genug gesagt - oder stellt sich noch heraus...