Altbau-Sanierung sinnvoll?

[Winniefred]

Ein 165m2-Haus mit guter Substanz abzureißen ist ja schonmal per se fast sträflich, aber auch sicher nicht wirtschaftlich, wenn man es schon so nüchtern betrachten möchte. Nicht-nüchtern betrachtet....wenn ich höre 1909 und mit der Grundfläche, dann ist das sicher keine Arbeitunterkunft gewesen.

Ich bin großer Altbaufan, wir wohnen selbst in einem (wohlgemerkt in einem Haus, das für Arbeiter gebaut wurde. also einfach und klein). Das hier ist ein Hausbau-Forum, hier tendieren viele eher zum Neubau. Aber in diesem Fall macht das ja wirklich mal gar keinen Sinn.
Übrigens ist unser REH von 1921, also in Nachkriegswirren gebaut, und die Außenhülle ist von 1993 und trotzdem haben wir nur sehr geringe Nebenkosten. Die hängen nämlich neben dem Zustand und Güte der Sanierung vor allem von den Bewohnern des Hauses ab.

In unserem Viertel hat bisher keiner sein Haus abgerissen und neu gebaut. Die Häuser sind alle so etwa von 1915-1935 gebaut worden und alle wurden saniert. Jedenfalls wüsste ich nichts von Abrissen.

 

[11ant]

Zeig doch mal das Haus und keine Tabelle.

 

[HarvSpec]

Mit dem Budget (ex Außenanlage) sollte eine Kernsanierung definitiv möglich sein, sodass Neubau Standard auch in der Sanierung erreichbar ist auch auf "gehobenem" Niveau

 

[WilderSueden]

Wie lange planst du denn bis die Mehrkosten für den Abriss reingewirtschaftet sind? Nach meinem groben Überschlag sind das bei 1700€ Miete (~20 TE pro Jahr) und 600TE Mietkosten 30 Jahre. Zins und höhere Rücklagen fürs große Haus gleichen sich vermutlich in etwa mit Mieterhöhungen aus. Du hast also locker 25 Jahre lang bis dir die Mieteinnahmen in dem Fall einen Vorteil bringen. Dafür hast du die ganze Zeit andere Leute im Haus, einen kleineren Garten und musst vermutlich auch Kompromisse beim Grundriss machen um 3 Parteien unterzubringen.
Für 300 000€ Sanierungsbudget kommt ohnehin fast alles raus bis auf die Wände. Da lässt sich energetisch und von der Haustechnik einiges machen wenn man es richtig angeht. Extreme Heizkosten wirst du da tendenziell nicht bekommen, die haben nur unsanierte Häuser. Und falls man auf KfW55 kommt lässt sich auch mehr als die 20 000€ Förderung einstreichen.

 

[Schelli]

Mir fallen in der Liste auch viele Ungereimtheiten auf. Kernsaniert habt Ihr einen Neubau, also genau so gute Wohnqualität. Steuerlich ist das so auch nicht richtig, aktuell gibt es Sonderabschreibungen auf energetische Maßnahmen. Vermietet man einen Teil der Immobilie, kann man auch nur genau den Teil ansetzen. Ich führe diesbezüglich bereits eine langjährige Brieffreundschaft mit dem hiesigen Finanzamt. Anstatt noch mehrere Mietparteien dort rumlaufen zu haben würde ich mir bei Gelegenheit lieber noch ein separates, kleines Mehrfamilienhaus oder Zweifamilienhaus zulegen, das schont die Nerven.

 

[solocan]

Danke für viele Einträge! Das klingt ja einstimmig nach Renovierung.

Die Haken an der Neubauvariante (Mieterstress, Gartenteilung, viel teurer) wurden schon alle richtig erkannt. Nur, ich glaube, ich habe die Haken am Altbau noch nicht hinüberbringen können.

Es handelt sich um einen verkleidetes Fachwerk, das wirklich generalsaniert werden muss. Zudem kamen die Leichen im Keller nach dem Kauf zum Vorschein, was unsere Sanierungspläne relativiert haben:

1. Im Küchen-/Badbereich sind einige Balken morsch. Schwell-, sowie Stützbalken im min. 3x3m Bereich müssen komplett ausgetauscht, Wände neu ausgefacht werden.
2. Ein alter Besitzer um die 60er kam auf die brillante Idee, 10cm breitere Fenster einzubauen und alle Stützbalken R/L von Fenstern auf die halbe Breite zu verjüngen, damit die Fenster reinpassen. Das Haus ist glücklicherweise noch nicht abgestürzt aber wir müssen all diese Stützbalken ersetzen.
3. Vmtl. derselbe Vorbesitzer hat zwei Einzelfenster zu einem Großen gemacht, indem er seitliche Balken abgesägt und unten in die Mitte geschoben hat. (s. Bilder) Also das Tragwerk und die Statik muss komplett in Schuss gebracht werden.
4. Der Gewölbekeller ist aktuell zwar ziemlich trocken (Gutachter haben auch nichts gefunden) ABER: Der Nachbar erzählte uns letztens zufällig, dass früher der Gewölbekeller teilweise unter Wasser stand und das Haus modrig roch. Warum das so war, nicht mehr ist und ob es in paar Jahren nochmal kommen kann, wissen wir nicht. Das braucht vmtl. bauforensische Analyse. Fakt ist, dass diese alten Keller nicht dicht gebaut sind und wir (so mein Gefühl) auf dem Pulverfass sitzen. Wenn in 3 Jahren noch der Keller teuer abgedichtet werden muss, sprengt es definitiv den Rahmen. Das ist, das was uns bei der Renovierung am meisten zu Bedenken gibt.

Zudem muss eigentlich alles gemacht werden, was nach dem Rohbau bei einem Neubau fällig ist:

• Komplett neue Elektrik
• Komplett neuer Sanitär (Heizung, WW/KW, alle Bäder)
• Komplett neue Fenster
• Neue Türen
• Neue Dämmung
• Neuer Außenputz
• Neuer Innenputz
• Dachgeschoss-Ausbau
• Zus. Dachdämmung
• Neue Dachdeckung
• Dachgauben
• ...und alles was ich noch vergessen habe.

Deshalb müssen wir min. 200-250k€ in die Hand nehmen - was 50k€ mehr ist, als das wir vorm Kauf geschätzt haben. Dabei haben wir praktisch nur einen reparaturbedürftigen Rohbau auf einem Keller, der mal feucht war...

Deshalb schwanken wir mittlerweile immer mehr zwischen Neubau und Renovierung. Da wir das nicht alleine stemmen können, müssen wir es teilweise vermieten. Wie schon richtig erkannt, verbirgt auch das viele Risiken und ist sackteuer.

Machbar ist die Renovierung mit Sicherheit. Das Haus würde danach sicher nach was aussehen. Wenn aber nach x-Hunderttausend-Euros der Keller doch wieder naß wird, neue Balken drüber auch faul sind und ein Neubau ansteht, dann wäre es katastrophal.

Anbei paar Fotos vom Haus und den Problemen. (Grenzbauweise, Grundfläche ca. 9x9m, Deckenhöhe knapp 2,6m, sitzt auf einem 510m² Hanggrundstück.)

Jetzt zu unschönen Bildern: