Bauen im Bestand - Nachträglich Mehrkosten trotz Festpreis

[Berlinho2]

Hallo liebes Forum,

ich baue aktuell ein Einfamilienhaus auf einem Bestandskeller auf. Anfang April 22 unterschieb ich das Angebot zu einem Festpreis. 5 Monate nach Vertragsunterzeichnung wurde mir mitgeteilt, dass das Bestandsfundament die Last des neuen Hauses nicht trägt und daher ertüchtigt werden muss. Die Mehrkosten soll vollumfänglich ich tragen.

Ich habe hier das Gefühl, dass der GÜ nicht sorgfältig das geplante Vorhaben geprüft hat und ich jetzt seine Fehler ausbaden soll.

Bereits 5 Monate vor Vertragsunterzeichnung bekam der GÜ von mir die vollständige statische Berechnung des Bestandkellers inkl. Aufbau der Bestandsfundamente, da ich sichergehen wollte, dass das Vorhaben auch umgesetzt werden kann. Das 1 1/2-geschossige Fertighaus aus Ende der 60er sollte einem massiven Bau (Poroton) mit 2 Vollgeschossen weichen. Offensichtlich hat sich der GÜ trotz vorhandenen Unterlagen und Ortsbegehung aber bis zur Vertragsunterzeichnung wenig bis gar nicht mit der Statik auseinandergesetzt gehabt und uns alles versprochen, Hauptsache wir unterschreiben den Vertrag und danach schaut man erst genauer hin (so fühlt es sich jetzt zumindest an).

Gem. unseres Vertrags ist im Festpreis die "Aufstockung auf einen vorhandenen Keller" enthalten. Von "eventuellen Mehrkosten", "einer nachträglichen Prüfung auf Machbarkeit", "unter Vorbehalt der finalen Statik" oder sonstigem Kleingedruckten steht da nichts.

Den einzigen Interpretationsraum sehe ich den allgemeinen Vertragsbedingungen. Hier heißt es z.B.:
"Etwaige Mehrkosten auf Grund [...] von Umständen, die der Bauherr zu vertreten hat [...] sind im Festpreis nicht enthalten." - sehe ich hier aber nicht als zutreffend.
- Oder gibt es hier von Euch abweichende Meinungen?

oder
"Der Bauherr trägt die Verantwortung für den Baugrund." - hier geht es ja vermutlich um das Grundstück und nicht Bestand und das wäre somit ja auch keine Hintertür für den GÜ"
- oder gibt es hierzu abweichende Meinungen?

Ich bin der Meinung, dass der GÜ hier falsche Versprechungen gemacht hat oder nicht hinreichend gewarnt hat. Ich bin daher nicht damit einverstanden die Mehrkosten für die Fundamentertüchtigung zu 100% selbst zu tragen oder hab ich hier als Bauherr einfach Pech?

Wie ist Eure Einschätzung?
Was schlagt Ihr mir vor?
Ist das mein Pech oder jetzt Pech für den GÜ, was die Kosten für die Ertüchtigung angeht?
Wie sieht hier eine faire Lösung aus?

Falls zur Beurteilung noch Details fehlen, liefere ich die selbstverständlich!
Vielen Dank für Eure Unterstützung vorab
Berlinho

 

[WilderSueden]

ich baue aktuell ein Einfamilienhaus auf einem Bestandskeller auf. Anfang April 22 unterschieb ich das Angebot zu einem Festpreis. 5 Monate nach Vertragsunterzeichnung wurde mir mitgeteilt, dass das Bestandsfundament die Last des neuen Hauses nicht trägt und daher ertüchtigt werden muss. Die Mehrkosten soll vollumfänglich ich tragen.

April plus 5 Monate sind September. Was ist seither passiert? An welcher Stelle im Bauprozess seid ihr und besteht ggf. die Möglichkeit den Bauunternehmer zu wechseln?

Worauf begründet der GÜ seine Forderung? Wenn er sich dabei auf die vorher bekannte Statik stützt (im Vertrag als bekannt erwähnt?), wird er es meiner Meinung nach schwer haben. Stützt er sich auf neue Informationen, wirst du es schwer haben. Ist hier aber sicherlich ein Fall für einen Fachanwalt.

 

[Berlinho2]

Nachtrag:
Gerade in den Vertragsplan geguckt.

In diesem wird explizit geschrieben "Grundriss Kellergeschoss auf der Grundlage des Bestandsplans des Herrn XYZ vom XX.03.2022 und Ausführungsunterlagen für "Haustyp 104"". - Haustyp 104 war das damalig gebaute Neckermann-Fertighause.

Im Vertragsplan wird also explizit auf die von mir eingereichten historischen Ausführungsunterlagen referenziert.
- Das sollte meine Argumentation doch stützen, oder?

@WilderSueden
Ein Wechsel ist eher nicht mehr möglich. Abriss beginnt nächste Woche.
Von April bis September wurde die Baugenehmigung vorbereitet, noch ein paar Änderungswünsche (Fenster etc.) besprochen ohne offensichtlich zum ersten mal eine statische Berechnung durchgeführt.

Es hat tatsächlich von September 22 bis Februar 23 gedauert, um das Angebot über die Fundamentertüchtigung zu erhalten.
Es gab immer wieder Gründe, warum das Angebot noch nicht vorläge, weil uns die Kosten natürlich extrem interessiert haben.

 

[Berlinho2]

@WilderSueden

Zum Thema "neue Informationen":
Es wurden im August/September 22 (nach Unterschrift) zwei Kernbohrungen im Keller vorgenommen. Hintergrund war, dass der GÜ gehofft hatte, dass das Fundament breiter wäre, als in den historischen Unterlagen dokumentiert. Sie hatten da dann wohl endlich die statische Berechnung gemacht und festgestellt, dass das Fundament nicht ausreicht. Bei dieser Kernbohrung wurde festgestellt, dass das Fundament exakt so dimensioniert ist, wie in den historischen Unterlagen angegeben. In den Vertragsunterlagen gibt es keinen Hinweis darauf, dass noch eine Kernbohrung oder irgendwas notwendig wäre, um die Realisierung zum vereinbarten Festpreis garantieren zu können.

Bei der Kernbohrung wurde (angeblich) ebenfalls festgestellt, dass die tragende, zentrale Mittelwand (Rückgrad des Hauses) exzentrisch auf dem Fundament steht. Mein Vorschlag einfach die Mauer dann neu zu setzen, wurde damit abgewiesen, dass auch bei zentrischem Stand das Fundament für das geplante Vorhaben unterdimensioniert ist und definitiv ertüchtig werden muss.

Wenn ich darüber nachdenke, war das mit der "exzentrischen Mittelwand" vielleicht auch nur ein Vorwand die Schuld abzuwälzen...

 

[SoL]

Was steht im Vertrag bzgl. der Statik / des Bestands?
Wenn da steht, dass das Angebot auf Statikberechnung X auf Grundlage von Bauherrendatum gemäß Dokument Y basiert, dann hat es das Bauunternehmen schwierig, sich herauszuwinden.
Steht da hingehen nur "Bauen auf Bestandskeller, vorher Mal angeschaut" sehe ich Deine Karten als schlechter an.

 

[Berlinho2]

@SoL
Im Vertrag steht konkret:
16. Aufstockung auf einen vorhandenen Keller - Im Festpreis enthalten ist die Aufstockung auf einen vorhandenen Keller.
17. Außenwand - Im Festpreis enthalten ist eine Außenwand [...] Wärmedämmung.
18. Innenwand EG/OG - Im Festpreis enthalten sind die Innenwände aus Kalksandstein gem. statischer Berechnung.
- Mehr steht da nicht.

Was sind Deine Argumente/Gründe, dass bei solch einer Formulierung das Problem auf mich abgewälzt werden kann oder ist das nur ein Gefühl?
Das ist gar nicht unhöflich gemeint, aber sich suche halt wirklich nach irgendwie belastbaren Indizien, damit ich weiß, mit welcher Schärfe ich das Thema mit dem GÜ bespreche.....