Baukosten: Hausbau-Finanzierung so realistisch?

[HilfeHilfe]

Hallo, ihr solltet das Kind höher Gewichten und auch mal rechnen wenn mal Kind(er) auf der Welt sind. Dann steigen die Lebenskosten und fällt idR das Gehalt

 

[Haus123]

Kredite mit Tilgungsänderungen schön und gut. Aber willst du zum Meister des Kleingedruckten werden? Eine solche Flexibilität lässt sich eine Bank nämlich bezahlen. Schlimmer noch: damit signalisierst du das Gegenteil von kontinuierlicher Finanzstärke, was zu einem zusätzlichen Zinsaufschlag führen wird. Eine Bank mag planbare Zahlungsströme, nur so kann sie auch die Refinanzierung sicherstellen.

Dann lieber eine geringe Rate + Sondertilgung. Damit weichst du zwar auch von den gewünschten Cashflows der Bank ab, aber a) kann eine Bank in der Regel solche verfrühten Zurückzahlungen im Aggregat ganz gut modellieren und damit handhaben und b) reduziert jede verfrühte Zurückzahlung zumindest das Kreditrisiko der Bank (im Falle der Tilgungsaussetzung erhöht sich hingegen das Risiko, weil weniger getilgt wird als ursprünglich modelliert und geplant).

In Summe wirst du die Option Sondertilgung deutlich günstiger von der Bank angeboten bekommen und zuverlässiger und unkomplizierter für dich einsetzen können.

Erneut nochmal meine Warnung (wie eigentlich bei fast jeder Finanzierung): beachtet bitte auch immer den Worst Case und das ist der Liquiditätsengpass. Dann ist das Haus nämlich trotz grundlegender Solvenz völlig unnötigerweise weg. Man muss nicht auf Teufel komm raus einen Kredit möglichst früh abbezahlen. Besser ist es, stets eine Liquiditätsreserve vorzuhalten. Diese muss auch nicht zu 100% auf dem Giro liegen. Gerade bei Gutverdienern kann man sich bedenkenlos parallel dazu einen ETF-Sparplan anlegen. Eine nominale Nachsteuerrendite von 3% sind damit jetzt keine Kunst (4% vor Steuern). Ja, manche Leute verprassen die Kohle. Aber wirst du nach 30 Jahren der Sparsamkeit plötzlich das Verprassen beginnen?

Ansonsten würde ich bei 15k Küche nochmal nachdenken. Klar, wenn die nur die Größe einer Mietwohnungsküche hat und eher einfache Geräte drin sind, dann mag das gehen. Der Standardfall dürfte anders sehen.

 

[jens.knoedel]

Kredite mit Tilgungsänderungen schön und gut. Aber willst du zum Meister des Kleingedruckten werden? Eine solche Flexibilität lässt sich eine Bank nämlich bezahlen. Schlimmer noch: damit signalisierst du das Gegenteil von kontinuierlicher Finanzstärke, was zu einem zusätzlichen Zinsaufschlag führen wird. Eine Bank mag planbare Zahlungsströme, nur so kann sie auch die Refinanzierung sicherstellen.

Was für ein Unsinn. Und eine Sondertilgungsoption signalisiert dann umgekehrt eine besonders gute Bonität/Liquidität und führt zu einem Zinsabschlag?
Die Wechseloption ist eine ganz normale Option, die absolut nichts signalisiert. Dass sie - wie auch die Sondertilgung-Option - Geld kostet, ist allerdings unbestrtitten.

In Summe wirst du die Option Sondertilgung deutlich günstiger von der Bank angeboten bekommen und zuverlässiger und unkomplizierter für dich einsetzen können.

Auch das ist Unsinn. Der Tilgungswechsel ist nur halb so teuer wie die Sondertilgung. Aktuelle Kosten z.B.:
Sondertilgungsoption: Zinsaufschlag 0,04% ==> 5% Sondertilgung ab Auszahlung bzw. 10% ab Jahr 6
Sondertilgungsoption: Zinsaufschlag 0,50% ==> bis zu 100% ab Jahr 4 tilgbar
Tilgungswechsel: Zinsaufschlag 0,02% ==> drei Optionen, sich in er Bandbreite von 1-5% (Tilgungssatz bezogen auf gewährten Kreditbetrag) die Tilgung anpassen zu lassen

 

[Haus123]

Vielen Dank für die konkreten Zahlen.

Nun aber die Nachfragen:
Wie häufig und mit welcher Vorankündigung kann man die Tilgung munter in der Spanne zwischen 1-5% wechseln? Die Sondertilgung kann man jedes Jahr nach Lust und Laune wählen und das ohne Auswirkung auf das folgende Jahr. Ist das auch bei der Tilgungsreduktion so? Exakt das meine ich mit "willst du Experte des Kleingedruckten werden?"

Ich arbeite anders als du nicht in der privaten Immobilienfinanzierung, kenne mich aber in der Modellierung von Risiken durchaus aus. Da ich davon ausgehe, dass man auch bei euch mathematisch valide arbeitet, bleibt es bei folgender Feststellung:
Eine Sondertilgung ist mathematisch nichts anderes als ein flexibler Tilgungssatz mit hartem Floor (die Regeltilgung). Also nichts anderes als eine Basistilgung von 5%, die ich bei Bedarf auf bis zu 1% herabsetzen kann, nur eben in umgekehrte Richtung. Entscheidend ist aber, dass ich in einem Fall vom Base Case aus die Tilgung erhöhe (das Kreditrisiko der Bank sinkt) und im anderen Falle die Tilgung senke (das Kreditrisiko der Bank steigt). Rein rational betrachtet, muss die Bank den zweiten Fall höher bepreisen. Deshalb die theoretische Feststellung: Insofern das Ausmaß der Flexibilität identisch ist (nur eben in die umgekehrte Richtung), muss die Tilgungsaussetzung höher bepreist werden als die Sondertilgung.

Sollten deine Zahlen stimmen (wovon ich ausgehe), müsste also die Flexibilität geringer als bei der Sondertilgung ausfallen.

 

[Haus123]

Zusatzbemerkung: Alles natürlich unter der Annahme, dass die Anfangstilgung in beiden Fällen identisch ist.

 

[Haus123]

Natürlich kommen nun noch andere Fragestellungen in Spiel, z.B. mit welcher Wahrscheinlichkeit die jeweiligen Optionen gezogen werden. Die Sondertiligung wird wohl eher bei knapperen Finanzierungen gewählt, wohingegen die Tilgungsreduktion vermutlich nur gewährt wird, insofern der Bank bereits ausreichend Sicherheiten vorliegen.

Aber trotzdem weiterhin: Die konkrete Ausgestaltung (wann, wie häufig, unter welchen Voraussetzungen, notwendige Bedingungen etc.) der flexiblen Tilgung in der Praxis würde mich brennend interessieren. Besonders zu Nullzinszeiten erscheint mir das eine für die Bank äußerst unattraktive Option gewesen sein.