Bauland um Gartenland erweitern - Auswirkungen auf Baufenster

[sirhc]

Ich habe mal eine Skizze angefügt.

Gerade zu "Baufenster ist Baufenster" haben wir vielleicht ein unterschiedliches Verständnis.
Ich habe als Baufenster immer x - 6 verstanden unter Einhaltung der seitlichen Abstandsflächen zu den Nachbarn.
Auf dem vorlegenden Plan sind diese sogenannten Baugrenzen eingezeichnet (Strich-Punkt-Linien).
Diese erstrecken sich über die gesamte Grundstücksbreite.
Sollte tatsächlich das das Baufenster sein, dann dürfte mein Gedankengang passen.
Grau eingezeichnet ist die bisherige Planung mit gezwungenermaßen 3 Metern Abstand nach links zum Gartenland. In blau die Planungsvariante für den Fall, dass uns auch der Garten gehören würde. Wir wollen also gar nicht aus den "Baugrenzen" raus, es geht schlicht darum, die 3 Meter Abstand zur Grenze nicht einhalten zu müssen.

Vermutlich habe ich nur ein falsches Verständnis vom Baufenster.

 

[EveundGerd]

Danke für die Zeichnung.
Demnach bleibst Du im Baufenster .

Was genau befindet sich auf der anderen Seite des Gartenlandes? Wie hat der jetzige Besitzer es genutzt?
Du schreibst, der Kaufpreis wäre unangemessen für das Stück Garten. Gibt es vlt einen neuen Flächennutzungsplan, der dieses Stück als Bauland ausweist?
Ist eine Änderung des Bebauungsplan geplant?
Das würde den Preis evtl erklären.

Erkundige Dich auf jeden Fall vor dem Kauf darüber und kläre per Bauvoranfrage ab, ob Du so bauen darfst, wie Du in blau gezeichnet hast.
Für eine Bauvoranfrage muss man nicht zwingend Besitzer des Grundstückes sein. Sie klärt lediglich das ob und wie.
Zu stellen meist 3-fach und formlos beim zuständigen Bauamt unter Bezeichnung des Haustyps, Stockwerken und ob KFW.... Dazu eine ordentliche Zeichnung von der Platzierung samt den Anschlüssen.

Ratsam, spart Nerven beim späteren Bauantrag- die Genehmigung dauert dann meist nicht lange .

 

[DG]

Ich muss hier mal eingreifen:

So einfach ist es nämlich dann doch nicht.

Warum nicht? Meine Berufskollegen und ich erbringen diese Dienstleistung jeden Tag und ob es in diesem Fall geht oder nicht, klärt ein entsprechender Fachplaner mit wenig Aufwand kurzfristig ab (s.u.).

3. Eintragung einer Baulast könnte zwar erfolgen, bringt aber nichts, wenn der Bau so wie Du es möchtest, nicht genehmigt wird.

Eine Baulast ist grundsätzlich an das Bauvorhaben gebunden - ohne genehmigten Bau, bekommt man keine zugehörige/notwendige Baulasteintragung. Der Satz ergibt also exakt anders herum Sinn: nur dann, wenn das Bauvorhaben mit der oder den entsprechenden Baulasten genehmigungsfähig ist, bekommt man auch die Baulasteintragung(en).

4. Die Gemeinde kann das Gartenland, da Du es Deiner Parzelle zuschlagen willst, künftig als Bauland besteuern.

Ob eine Parzelle als Bauland oder Bauerwartungsland zu betrachten/besteuern ist, legt der Gutachterausschuss fest, nicht die Gemeinde.

Dies hätte zur Folge, dass der Bebauungsplan abgeändert werden würde.

Das ist nicht zwingend erforderlich und daher ziemlich unwahrscheinlich. Wenn die Gartenparzelle zukünftig als Bauland eingeschätzt wird, liegt sie eben im Außenbereich mit den dort geltenden Regelungen.

@sirhc:

Bei Deiner Planung bleibst Du zwar im Baufenster, benötigst aber zwingend die Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück oder aber Du musst das Gartenland (teilweise) erwerben. Der Preis des Nachbarn steht in Relation dazu, wie viel es Dir wert ist, exakt so zu bauen, wie Du es willst. Dein Grundstück ist grundsätzlich auch ohne Zutun des Nachbarn zu bebauen, insofern musst Du Dir nur die Frage stellen, wie viel Dir der Spaß wert ist. Vermutlich setzt der Nachbar die komplette Fläche mit Baulandpreis an - das ist Unfug. Du benötigst bei einer Haustiefe von 10m eine Abstandsflächenbaulast von 30m². Ich würde dem Nachbarn also zB 50m² zum Baulandpreis abkaufen und den Rest zum Gartenlandpreis. Wenn er deutlich mehr will und sich auch nicht bewegen will, wäre das Thema für mich erledigt.

Was anderes ist es, wenn das jetzt schon Bauerwartungsland ist, man also damit rechnen (resp. darauf zocken) kann, dass das mal Bauland wird. Dann kann man in den Kaufvertrag auch eine Klausel aufnehmen, dass der Nachbar von einer späteren Bodenrichtwerterhöhung (teilweise) profitiert. Das kriegt man auf der Basis Deiner Infos aber nicht geklärt.

MfG
Dirk Grafe

 

[sirhc]

Danke für eure Antworten.

Die letzte Änderung des Bebauungsplanes ist Jahrzehnte her, ich glaube über 40 Jahre. Unser Bauplatz ist der letzte noch freie. Das Nachbarstück ist definitiv kein Bauland und wird es auch nicht mehr werden. Ich behaupte mal, der Bebauungsplan wird nie mehr geändert werden.

Mein Hauptantrieb ist sogar, das Stück Garten zu bekommen um Ruhe um's Haus zu gewährleisten, und im zweiten Schritt dann diese Planungsvariante durchzuspielen. Vielleicht würde ich es Nichtmal so machen, wenn es klappen sollte mit dem Kauf.

Viele Grüße

 

[DG]

Du kriegst den Verkäufer evtl. klein, wenn Du mit offenen Karten spielst. Biete ihm zB den 1,5- oder 2-fachen Gartenlandwert für das Land an, mit dem Hinweis, dass Du dann anders bauen kannst. So wie sich das darstellt, hat der Verkäufer nur einen einzigen Kunden - nämlich Dich - und nicht viel Zeit. Wenn er zu lange wartet, stellst Du Deinen Bauantrag eben anders und damit hat sich die Möglichkeit für ihn, das Land über Gartenlandpreis zu veräußern, erledigt, weil Du dann keinen Mehrwert mehr aus dem Erwerb ziehen kannst.

Wenn er das versteht, kann's klappen.

MfG
Dirk Grafe

 

[EveundGerd]

In RLP gibt es keinen Gutachterausschuss. Das mag in NW wieder anders sein.
Bei uns treffen der Technik- und der Hauptausschuss die Entscheidung.
Diese setzen sich aus Ratsmitgliedern und politisch interessierten Bürgern zusammen, die die Gemeinde vertreten.

Daher finde ich die Bauvoranfrage wichtig. Sie klärt bereits, bevor die Sache richtig ins Geld geht, wie das Haus gebaut werden darf.
Dazu gehört auch die Platzierung auf dem Grundstück.
Es kann der liebste Bauherr nicht bauen wenn es dem Bauamt und den Gremien nicht passt!