Baulast nachträglich auf das eigene Grundstück eintragen?

[Hamdu]

Wie breit ist das Grundstück? Bei Baulasten müsstest du ja jeweils 3m Abstand halten (betrifft hier vor allem die Seite zu 38).

Das Grundstück ist ca. 13 Meter breit wird jedoch nach hinten raus schmäler bis auf 11 Meter (da wo gebaut werden soll)

 

[cschiko]

Ist wirklich eine knifflige Kiste! Ein Vor-Ort-Termin kann helfen, aber kann ja auch dazu führen, dass das Amt mal prüft wie es mit den Fenstern aussieht.

Aber ohne die Thematik der Fenster anzugehen, wird man das Amt dann eben wahrscheinlich nicht dazu bewegt bekommen weiter hinten bauen zu dürfen. Ist eben nicht ganz unproblematisch und daher würde ich mir wohl Rat bei einem Architekt/Anwalt mit entsprechendem Schwerpunkt suchen, um Möglichkeiten aufzudecken.

 

[HilfeHilfe]

Ich würde mir das mit der Baulast gut überlegen ! Sonst verbaust du dir damit was an deinem Bau

 

[Schipa88]

Hui, das wäre ein Fall für unsere Baurechtsvorlesungen gewesen

Kannst du noch einen größeren Ausschnitt der Umgebungsbebauung hier einstellen? So Radius 500m bis 1km??

Grundsatzfrage 1: Sind in Brandwänden (Wände ohne die erforderliche Abstandsfläche --> Grenzwände) in Hessen Öfnnungen (Fenster) erlaubt? Bzw. waren sie iwann in grauer Vorzeit erlaubt? Dazu müsstest du herausfinden, wo die Rechtsgrundlage dafür ist. In BaWü wäre es LBOAVO (Ausführungsverordnung § 7 Abs. 8). Und dann kommt es weiter darauf an, ob die Fenster deiner Nachbarn festverglast sind oder zu öffnen sind.

Grndsatzfrage 2: was ist die "nähere Umgebaung", wie es so schön in § 34 Baugesetzbuch heißt. Deine Baurechtsbehörde hat das sehr sehr eng gefasst, wobei auch hier schon keine 100% ige exakt gleiche Gliederung der Umgebungsbebauung vorhanden ist. (Siehe Hausnummer 38)

Allgemein gilt: Was ein anderer befreit bekommen hat, das steht auch dir zu. Nur wurde bestimmt keine Befreiung ausgesprochen, da es ja kein Bebauungsplan mit iwelchen Festsetzungen gibt.
Was das Tatbestandsmerkmal des sich "Einfügens" betrifft, so hat ein Anwalt mal zu mir gesagt. Am einen Tag hat Richter morgens ein tolles Frühstück hinter sich, dann fügt es sich ein. Einen Tag später schon wieder nicht. Deswegen müssen wir jetzt Argumente sammeln, was als Umgebungsbebauung gilt und daraus ergibt sich, wie genau die bisherige Bauweise eingehalten oder eben nicht eingehalten wurde.

 

[Escroda]

welche nicht genehmigt sind

Und das ist sicher? Es gibt auch keine nachbarschaftlichen Vereinbarungen oder gar grundbuchliche Sicherungen? Wann wurden die Häuser gebaut? Wann wurden diese Fenster eingebaut?

Gemäß der schriftlichen Aussage von der Bauaufsicht

Wie ist es dazu gekommen? Wer hat was in welcher Form angefragt?

Nach den bisherigen Informationen ist die Auffassung der Bauaufsicht mehr als fraglich.

Das ganze wurde alles so genehmigt

Die Genehmigung ist natürlich abgelaufen und daher nicht mehr viel wert. Bei der Lage des Hauses geht es aber um Planungsrecht und da hat sich in den letzten 30 Jahren nicht viel verändert, so dass diese Genehmigung höhere Ansprüche an ablehnende Argumente der Behörde stellt als ich hier lesen kann.

Mir wurde gesagt, ich bräuchte gar nicht versuchen einen Antrag zu stellen, da das ganze niemals durchgehen wird.

Ja, die in den 80ern so beliebte Abschreckungspolitik erfährt heutzutage eine Renaissance.

ein Auszug aus der Antwort der Bauaufsicht

Wie lautete die Frage?

Die prägende Bebauung auf der Südseite der Straße ist eine halboffene Bauweise auf der Ostseite

Das ist ja schon unrichtig. Der östliche Nachbar hat auf der Westgrenze gebaut, der westliche sein Hinterhaus, welches ich ob der Hausnummer mal als Wohnhaus vermute, gleich auf beiden Grenzen.

Die Hausnummer 38 bildet die Ausnahme.

Steht da 38? Dann kann man mal sehen, wie sorgfältig dort gearbeitet wird.

Möglicher Lösungsweg: Der östliche Nachbar beantragt eine nachträgliche Legalisierung seiner Fenster. Dazu ist eine Baulasteintragung notwendig. Dein erfahrener Planer fertigt eine ausführliche Umfeldanalyse inklusive Fotodokumentation, plant Dein Haus wie gewünscht unter Berücksichtigung der berechtigten Einfügungskriterien (z.B. Wand- und Gebäudehöhe, Gebäudekubatur) und reicht mit Verweisen auf die frühere Baugenehmigung und unverändertem Planungsrecht eine Bauvoranfrage ein. Damit ist die Behörde gezwungen, einen rechtsverbindlichen Bescheid zu erlassen, der üblicherweise überlegter ausfällt, als eine telefonische Auskunft. Sollte dann doch noch eine Ablehnung herauskommen, gibt es die Angriffspunkte schriftlich und juristisch bewertbar.

 

[Hamdu]

Und das ist sicher? Es gibt auch keine nachbarschaftlichen Vereinbarungen oder gar grundbuchliche Sicherungen? Wann wurden die Häuser gebaut? Wann wurden diese Fenster eingebaut?

Soweit ich weiß waren dort früher Glasbausteine, welche bei Renovierung durch Brandschutzfenster getauscht wurden (Bis auf das kleine Badfenster mit dem Gitter), ob der Nachbar hier eine Genehmigung hat weiß ich bisher nicht. Es wurde damals nur das mündliche Okay von meinem Vater gegeben.
Die Dame von der Bauaufsicht hatte geschaut ob etwas in dem Grundbuch von unserem Grundstück eingetragen ist, dies war nicht der Fall, weshalb Sie davon ausging das diese Fenster nicht genehmigt sind.

Wie ist es dazu gekommen? Wer hat was in welcher Form angefragt?

Ich hatte per E-Mail Planungsrechtliche Fragen gestellt, da ein Besuch momentan durch Corona nicht möglich ist.
Ich wollte für die spätere Planung unnötiges hin und her vermeiden und vorher ein paar grundlegende Dinge wissen.
Das die Fenster einmal zum Problem werden, war uns nicht bewusst, da wir durch die bereits vorliegende alte Genehmigung nicht dachten das zurückbauen ein Problem werden könnte.

Nach den bisherigen Informationen ist die Auffassung der Bauaufsicht mehr als fraglich.

Das sehe ich ebenso, ich vermute einfach mal, dass das Amt die Fragen nur sehr grob beantwortet hat, damit diese auf der sicheren Seite sind. Eventuell sieht es ganz anders aus wenn es zur Bauvoranfrage kommt. (Wer weiß)

Die Genehmigung ist natürlich abgelaufen und daher nicht mehr viel wert. Bei der Lage des Hauses geht es aber um Planungsrecht und da hat sich in den letzten 30 Jahren nicht viel verändert, so dass diese Genehmigung höhere Ansprüche an ablehnende Argumente der Behörde stellt als ich hier lesen kann.

Richtig, die Genehmigung ist abgelaufen, jedoch der Beweis das es anscheinend mal kein Problem war. Mir fehlen hier allerdings handfeste Gründe wieso das nun nicht mehr gehen soll, als nur "früher hat man nicht so geprüft wie heute".

Steht da 38? Dann kann man mal sehen, wie sorgfältig dort gearbeitet wird.

Tatsächlich stand 38 in der E-Mail...

Möglicher Lösungsweg: Der östliche Nachbar beantragt eine nachträgliche Legalisierung seiner Fenster. Dazu ist eine Baulasteintragung notwendig. Dein erfahrener Planer fertigt eine ausführliche Umfeldanalyse inklusive Fotodokumentation, plant Dein Haus wie gewünscht unter Berücksichtigung der berechtigten Einfügungskriterien (z.B. Wand- und Gebäudehöhe, Gebäudekubatur) und reicht mit Verweisen auf die frühere Baugenehmigung und unverändertem Planungsrecht eine Bauvoranfrage ein. Damit ist die Behörde gezwungen, einen rechtsverbindlichen Bescheid zu erlassen, der üblicherweise überlegter ausfällt, als eine telefonische Auskunft. Sollte dann doch noch eine Ablehnung herauskommen, gibt es die Angriffspunkte schriftlich und juristisch bewertbar.

Die Idee gefällt mir, Danke.