Bauvorhaben Verkehrswert Haus - Schätzungen - Marktwert?

[Marple]

Der Beleihungswert lag bei 80% des Verkehrswerts und wurde von der Bank mit TEUR 180 für das Einfamilienhaus angegeben. Das macht einen Verkehrswert von nur TEUR 225. Zahlen würden wir TEUR 282 laut Werkvertrag. Dazu kommen dann noch mal gut TEUR 110 für die ganzen Nebenkosten (siehe weiter oben). Das ist schon heftig, oder? o_O

 

[DG]

Also ich würde auf jeden Fall andere Banken oder über einen Vermittler anfragen.
100T€ finde ich schon heftig. Verwechselt ihr eventuell Verkehrswert und Beleihungswert/-grenze?

Den Unterschied sollte der Banker kennen und von dem kommt ja schließlich die Aussage. ;)

Schwierig in der Bewertung ist grundsätzlich die Erbpacht, kann sein, dass da der Hase im Pfeffer liegt. Kommt ein solches Objekt in die Zwangsversteigerung (und das ist für die Bank der entscheidende Vorgang, der freihändige Verkauf ist eher harmlos), ist die Bewertung nicht ganz ohne. Man müsste sich mMn auch den Erbpachtzins und den Bodenrichtwert ansehen, um die Objekte vergleichen zu können. Grundstücksflächen vergleichbar!?

Sollten die Objekte von der Lage und Ausstattung grundsätzlich vergleichbar sein, hieße das für mich, dass das freistehende Haus bei gleicher Wohnfläche ca. 40-50T€ mehr kosten resp. wert sein soll, obwohl es keinen Keller hat. Man tauscht also Keller gegen das Attribut "freistehend" und dann soll das Haus im Wert um 50T€ steigen.

Kann ich ehrlich gesagt nicht ganz nachvollziehen bzw. da wäre ich beim Verkauf auch vorsichtig, ob ich für ein freistehendes Haus ohne Keller 50T€ mehr bekommen würde als für ein Doppelhaushälfte mit Keller in vergleichbarer Lage. Das kann sein, muss aber nicht.

MfG
Dirk Grafe

 

[Musketier]

Den Unterschied sollte der Banker kennen und von dem kommt ja schließlich die Aussage. ;)

Manchmal wird aber die Aussagen hier im Forum nicht 100%ig wiedergegeben, weil man es nicht richtig verstanden hat.
Nach Post #13 ist es aber eindeutig.

 

[HBiHH]

282K für 147 qm scheinen mir schon sehr hoch oder sind da schon alle Extras inklusive?
Das macht nämlich ca. 1900 € pro qm. Es sei denn es ist eher in der Luxusklasse einzuordnen.
Die Erschließungskosten mit 35K kann man sowohl als Nebenkosten als auch Grundstückskosten kalkulieren.
Bei uns wurden die Grundstücke von der Stadt erschlossen und sind im Grundstückspreis enthalten.
Das ist dann Interpretationssache der Bank.
Die grunderwerbsteuer für das Haus verstehe ich auch nicht wirklich. Aber ich kenne mich mit Erbpacht auch nicht so gut aus.
Oder gibt es für das Grundstück eine Bauträgerbindung?

 

[Marple]

Danke @Dirk Grafe! Sowohl bei der Doppelhaushälfte als auch beim dem Einfamilienhaus handelt es sich um Erbpacht-Grundstücke im gleichen Baugebiet. Die Doppelhaushälfte in einer Sackgasse, das Einfamilienhaus in Feldrandlage. Allerdings ist das Grundstück für die Doppelhaushälfte nur reichlich halb so groß, daher würden wir TEUR 15 weniger Erschließungskosten zahlen und die Kosten für die Gartengestaltung/Pflasterarbeiten/Zaun/Terrasse habe ich, da alles eine Nummer kleiner wäre, auch geringer angesetzt. Der Erbpachtzins ist für die Doppelhaushälfte ca. 80-100 Euro günstiger pro Monat, da das Grundstück kleiner ist.

Die Doppelhaushälfte selbst ist sogar TEUR 15 teurer als das Einfamilienhaus, allerdings hätten wir bei der Doppelhaushälfte weniger Extrawünsche - nur TEUR 4 - und dazu den Keller mit weißer Wanne.

In Summe sind Doppelhaushälfte und Einfamilienhaus für uns quasi gleich teuer. Das Einfamilienhaus hat ein richtiges Zimmer mehr, die Doppelhaushälfte hat dafür einen Keller mit Hobbyraum.

Wenn wir nur das Haus betrachten, müssen wir "freistehend" und ein Zimmer mehr mit "richtigem" Fenster gegen die Gefahr der Überfinanzierung abwägen, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt (oder sehe ich das falsch?).

Wenn ich das Drumherum betrachte, kommt uns beim Einfamilienhaus auch der größere Garten zu Gute und dass man z.B. einen direkten Zugang zum Garten hätte. Bei der Doppelhaushälfte ging es nur durch die Garage oder durch das Haus in den Garten. Weniger Treppesteigen im Einfamilienhaus fände ich auch gut. :p

Es ist keine einfache Entscheidung für mich. Mein Herz sagt Einfamilienhaus, mein Kopf sagt Doppelhaushälfte. :rolleyes::(

 

[Marple]

Danke @HBiHH! Für TEUR 282 bekommen wir das bezugsfertige Haus, allerdings ohne unsere Extrawünsche. Der Kamin käme noch dazu, das Duschbad, andere Rollläden, breitere Fenster etc.) Das macht in Summe min. TEUR 8; wenn wir alle Extrawünsche umsetzen liegen wir bei TEUR 12. Klar könnten wir auf diese Extras z.T. verzichten.

Die Erbpachtgrundstücke sind zwar von der Kirche, werden allerdings über den Bauträger vermarktet. Im Prinzip haben wir daher eine Bindung an den Bauträger und daher wird die grunderwerbsteuer auch für das Haus fällig. Leider.