Bauvorhaben Verkehrswert Haus - Schätzungen - Marktwert?

[Marple]

Liebes Forum,

da ihr uns schon sehr viel in Sachen Hausbau weiterhelfen konntet, möchten wir heute nochmals um Rat bitten.

Wir hatten heute einen Finanzierungstermin bei unserer Bank bzgl. eines konkreten Finanzierungsplans für unser eventuelles Bauvorhaben. Der Finanzierungsberater wies uns darauf hin, dass der von der Bank zugrunde gelegte Verkehrswert für unser geplantes Haus um gute 100.000 EUR von dem Preis abweicht, den wir insgesamt für das gesamte Bauvorhaben ausgeben würden. "Normal" wäre seines Erachtens eine Diskrepanz von 50.000 - 60.000 EUR.

Wir fragen uns, ob wir daher von dem Bauvorhaben Abstand nehmen sollten? Kann man Rückschlüsse von dem von der Bank angesetzten Verkehrswert auf den Marktwert ziehen? Sprich, würden wir bei einem späteren Verkauf deutlichen Verlust machen?

Grüße
Marple & Family

 

[toxicmolotof]

Sprich, würden wir bei einem späteren Verkauf deutlichen Verlust machen?

Kommt auf deine Interpretation von "deutlich" an. Der Verkehrswert der Bank sieht immer den Aspekt der kurzfristigen Verwertbarkeit zu jeder Marktlage. Insofern ist in einer Phase des Booms dieser Abstand zum Marktwert größer als bei einer Rezession. Insgesamt ist das natürlich eine Frage die endlos diskutiert werden kann. Die Bank hat es da aber ganz einfach und muss sich an die Beleihungswertverordnung halten. Dass eine Differenz zwischen Marktwert und Verkehrswert besteht ist quasi normal, aber ich finde sowohl 60, wie auch 100 als deutlich zu teuer. Der Markt scheint es aber herzugeben.

Mit anderen Worten durch die Blume gesagt: Ihr gebt mehr Geld her, als Ihr Immobilie erhaltet. Ihr "verschenkt" das zusätzliche Geld ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten.

 

[Legurit]

Glaube nicht das es da "die Bank" gibt - nach meinen Erfahrungen gibt es solche Banken und solche.
Weiterhin solltet ihr mal schauen, ob es da ggf. einen Grund für gibt - baut ihr z.B. ökologisch, mit Architekten, 4 Gauben, Hebeschiebetüren, 90 € Fliese / m², blauer Klinker, Badewanne mit Goldhähnen (überspitzt)?
Vielleicht könntet das Delta deutlich kleiner werden, wenn ihr den Standard richtung "solide" (nicht billig!) schiebt. Schwer zu sagen, ohne das Bauvorhaben zu kennen.
Ggf. setzt ihr eure Schätzungen der Baukosten zu hoch an?

 

[toxicmolotof]

Ggf. setzt ihr eure Schätzungen der Baukosten zu hoch an?

Sind es denn Schätzungen oder ein tatsächliches Angebot? Dass jemand seine Kosten zu hoch geschätzt hat, habe ich ehrlich gesagt bisher noch nicht einmal erlebt.

 

[Marple]

Guten Morgen und danke für Eure Antworten!

Den Gesamtkosten liegen unsere Schätzungen zugrunde. Für das bezugsfertige Haus liegt uns ein Angebot vor. Das Haus selbst hat eine "normale" Ausstattung, nicht billig aber auch kein extremer Prunk. Wir waren bisher nur bei der einen Bank. Sicherlich stimmt es, dass andere Banken evtl. anders bewerten würden. Wir sind nur jetzt nach dem ersten Banktermin schon so geschockt, dass wir uns fragen, ob wir in dieses Bauprojekt überhaupt weiter Zeit investieren sollten. :confused:

Uns liegen zwei Angebote vor - eine Doppelhaushälfte und ein Einfamilienhaus. Laut Bank ist die Diskrepanz "Verkehrswert - Gesamtkosten" bei der Doppelhaushälfte in Ordnung, beim Einfamilienhaus klafft da ein Unterschied von um die 100.000 EUR und das ist laut Finanzberater "auffällig". Der Unterschied zwischen Doppelhaushälfte und Einfamilienhaus ist, dass die Doppelhaushälfte einen Keller hat und damit insgesamt eine wesentlich höhere Kubikmeterzahl umbauten Raum. Die reine Wohnfläche ist bei beiden Bauobjekten ziemlich identisch.

Unsere Tendenz beim Bau ging schon eher in Richtung Einfamilienhaus, da wir gerne einen größeren Garten und mehr Abstand zum Nachbarn hätten. Außerdem mag ich diese vielen Treppen in der Doppelhaushälfte nicht. Dort hätte man quasi 4 Etagen zu überwinden, vom Keller bis ins Dachstudio. Das ist schon in jungen Jahren anstrengend, vom Älterwerden ganz abgesehen.

Zu unseren Schätzungen; die Häuser sind bezugsfertig inkl. Malerarbeiten und Bodenbelägen und haben eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Doppelhaushälfte/das Einfamilienhaus kosten um die 280.000 EUR. Hinzu kommen ca. 50.000 EUR für das ganze Drumherum (Sachverständiger, Notar, Grundbuch, grunderwerbsteuer, Baunebenkosten, Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Gebühren, Außenanlage) und weitere 25.000 EUR für Extras (Küche, Kamin, besondere Ausstattungswünsche). Bei den Grundstücken handelt es sich - leider - um Erbpacht, sodass die grunderwerbsteuer beim Grundstück recht niedrig ist, die Erschließungskosten zahlen wir aber trotzdem. Sie schlagen mit zwischen EUR 20.000/Doppelhaushälfte und EUR 35.000/Einfamilienhaus zu Buche. Unsere Schätzungen halte ich für recht realistisch, aber keinesfalls zu hoch.

Nun ist guter Rat teuer. o_O Also ihr würdet eher abraten?

Danke & Grüße

 

[Musketier]

Ich finde 110T€ Kosten rundrum bei dem Einfamilienhaus auch recht viel.
Ich denke da sind einige Sachen drin, die in die Finanzierung nicht reingehören (z.B. Küche)
Falls ihr die Aufstellung gegenüber der Bank auch so gemacht hat, kann ich mir vorstellen, dass die skeptisch reagiert. Eventuell hier nochmal die Einzelaufstellung posten. Vielleicht hast du ja auch wirklich einige Posten drin, die fragwürdig sind bzw. aus dem Eigenkapital zu zahlen sind und nicht in die Finanzierungsaufstellung gehören.

Wie ist es denn ums Eigenkapital gestellt?