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Wenn Du so große Ahnung hättest, wie Du schreibst, dann stellen sich mir folgende Fragen:Da muss ich dir zum ersten Mal entschieden widersprechen:
Für die Eigenkapital-Rendite ist natürlich auch die Immobilienpreisentwicklung zu berücksichtigen. Das wäre ja so, wie wenn man bei Aktien nur die Dividende berücksichtigt, aber keine Kurssteigerungen, (also Amazon hätte demnach eine Performance von 0% gebracht ?). Bei offenen Immobilienfonds werden auch Bewertungsveränderungen, die aus Immobilienpreissteigerungen/-rückgängen resultieren, im Kurs berücksichtigt.
Bei einer selbst bewohnten Immobilie macht es wenig Sinn die Preisentwicklung zu berücksichtigen (es sei denn man möchte umziehen und eben dann verkaufen), aber bei zu vermietenden Immobilien wird immer die Preisentwicklung für die Eigenkapital-Rendite mitberücksichtigt und zwar nicht erst bei tatsächlichem Verkauf, sondern die Buchwerte werden auch schon vorher erfasst. (guck dir mal die Bilanzen von Vonovia, Deutsche Wohnen etc. an).
Dann verstehe ich dein Mitleid Thread nicht . Hab nur 1.500€ Einkommen und kriege keine Finanzierung . Wenn du ein Immobilienmogul wärst wie du schreibst müsste : 1 der Sparkassendirektor ein blanko Darlehen ausstellen 2 du gar keine Finanzierung benötigen da du alles aus dem free Cashflow zahlst . Sorry für mich bist du ein InternettrollWas hier zT gepostet wird (inhaltlich wie im Stil), ist einfach schlimm. Es ist schon lustig, was mir hier manche Leute erzählen wollen über Immobilieninvestitionen, die davon offenbar nicht viel Ahnung haben.
Nur soviel dazu: Ich bin im Immobiliensektor seit weit über 10 Jahren aktiv. Meine persönliche "Bilanzsumme" / Kreditvolumen liegt weit im 7-stelligen Bereich. (besitze noch andere fremdfinanzierte Immobilien, die ich in dem anderen Thread noch nicht erwähnte, denn sonst wäre der Thread ja gleich von Anfang an voll mit diesen destruktiven Hater-Kommentaren ala HilfeHilfe etc. gewesen).
Fakt ist, dass von mir gemachte (deutlich umfangreichere) Simulationen (als hier gepostet) der Realität nicht ganz entsprachen. Denn diese sieht für mich - auch wenn es viele hier offenbar nicht verschmerzen können oder wahrhaben wollen - noch deutlich rosiger aus als in dem Bsp. überschlagen, da die tatsächliche Immobilienpreisentwicklung drastisch über den 4% lag. Konkret hatte ich zB vor ca. 10 Jahren eine Immobilie gekauft, die sich mittlerweile im Wert ca. verdoppelt hat. (und als ich die Kredite abgeschlossen hatte, lag die Mietrendite eben idR auch noch bei über 4%. (das ist jetzt nicht mehr so, das ist klar).
Ganz deutlich für alle:
Das Bsp. ist keine exakte Renditeberechnung für eine jetzt von mir zu kaufende Immobilie, sondern es sollte dem user Tassimat grob als Ueberschlagsrechnung zeigen, wie Eigenkapital-Renditen von ca. 20% zustande kommen. Die reale Situation sieht IM MOMENT eher so aus, dass die Mietrenditen niedriger sind, dafür sind die zu erwartenden Preissteigerungen höher.
@ ghost:
Sämtliche Bewirtschaftungskosten sind in dieser groben Rechnung bereits drinnen. Offenbar hast du mein Posting nicht richtig gelesen Wenn du 100 m2 kaufst, klappt es mit den 80% natürlich nicht mehr.
Was soll ich denn für Excel-Rechner bauen ??? Eine Mietrendite zu berechnen, sollte man im Kopf hinbekommen, und wer das nicht schafft, kann auch einen Taschenrechner zur Hilfe nehmen. Du musst wissen, was die Immobilie kostet (inkl. Nebenkosten), wie hoch die in etwa zu erwartende Soll-Miete ist. Daraus kann man dann die gewünschte Kreditratenhöhe (bzw. den Tilgungssatz ableiten), die man der Bank mitteilen muss. Mehr muss man zunächst gar nicht an Zahlen betrachten.
Diese Zahlenkalkulation ist aber auch gar nicht das Entscheidende bei den Immobilieninvestments, obwohl die meisten immer damit ihre Zeit verschwenden und sich dann m2-Preise oä. ausrechnen und sich als die tollen Investoren halten, wenn sie mal eine Mietrendite berechnet haben. Viel wichtiger ist es, die "Soft-Skills" (wie ich sie bezeichne) zu studieren. Also Anschluss öffentlicher Transport/Stau, Nähe Einkaufszentrum, Verkehrslärm etc. etc. - also kurzum Lage, Lage, Lage - (potentielle zukünftige) Renovierungskosten in Abhängigkeit von verwendeten Baumaterialien usw und vor allem die Demografieentwicklung studieren. Das ist die harte und sehr zeitaufwendige Arbeit bei Immobilieninvestments, aber nicht diese trivialen Zahlen-Gesamtkalkulationen im stillen Kämmerlein, wo man dann eine theoretische Mietrendite oder was auch immer errechnet, denn diese Kalkulationen nützen dir nix, wenn du die Immobilie nicht gescheit vermietet bekommst oder sich unerwartete Sanierungskosten herausstellen etc.
@ chand:
Das allgemeine Grundziel sollte lauten:
Maximierung der Rendite unter der zwingenden Bedingung, dass die Liquidität fortwährend gesichert ist. Suboptimal ist es, immer eine sehr hohe Liquidität zu haben, aber dafür nur eine niedrige Rendite.
Meine Finanzierungen sind in etwa Cash-Flow neutral. Ob ich da mal in einem Jahr ein paar Tausender Liquidität drauflegen muss, spielt eine untergeordnete Rolle. Zum einen ist es so, dass je mehr Immobilien man hat, die Varianz von Mietausfällen, hohen Reparaturkosten etc. auf Gesamtportfolioebene stark sinkt, also einen kurzfristigen Liquiditätsbedarf bei der einen Immobilie kann man mit Rücklagen aus den anderen Immobilien kompensieren. Zum anderen ist es bei mir so, dass ich liquide Wertpapiere im 6-stelligen Bereich halte, da also selbst immens hohe kurzfristige Ausgaben stemmen könnte. Und wenn das alles nicht reichen sollte, bin ich überzeugt binnen 1 Monat einen Käufer für zentral gelegene Immobilien zu einem angemessenen Preis zu finden (zwar vermutlich nicht dem maximal erzielbaren, aber schon einem angemessenen).
@Tassimat:
Also diese Rechnung ist den meisten Leuten (vor kurzem auch dir) nicht klar (sie sind sich dessen zumindest nicht bewusst gewesen, bevor ich mit ihnen drüber sprach), die staunen dann immer Bauklötze, wie man tatsächlich auf ganz andere Renditeregionen kommen kann als bei Aktien und Co. Aber freut mich, dass ich wenigstens einem weiterhelfen konnte.
Wegen den 30-40 m2:
Die waren gar nicht auf das vorangegangene Bsp bezogen, sondern eher auf das, wonach ich aus bin. Ich will auch keine Immobilie für 500.000 € kaufen bzw. Kredit in dieser Höhe aufnehmen.
Denk dir eine Wohnung mit 100 m2. Die Rechnung bleibt diesselbe, dann ist es keine Wuchermiete.
Was ich mit den 30-40 m2 verdeutlichen wollte, ist, dass dann wegen des geringen Gebäude-Anteils die absolute Höhe für den Anteil an den allgemeinen Hausreparaturen auf absoluter Basis vergleichsweise gering ist. In München musst du übrigens für 30m2-Wohnungen z.T über 2.000 € Miete bezahlen. Ob das jetzt viel oder wenig ist oder als Wucher bezeichnet wird, spielt für mich keine Rolle. Für mich entscheidend ist, was ist der Marktpreis für vergleichbare Objekte und ich gehe dann hin, und biete die Wohnungen im Allgemeinen immer etwas unter dem Marktniveau an, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass man schnell einen Mieter findet (also weniger Leerstand hat) und auch in der Folge dann tendenziell ein eher entspannteres Verhältnis zum Mieter hat und er dann nicht gleich zB wegen jeder kurzfristigen Störung eine Mietminderung von ein paar Tausend € fordert. Also ob eine Miete hoch bzw. Wucher ist, ist ja keine Frage der absoluten Höhe, sondern immer eine Frage der Vergleichsbasis, und dann kann eben auch z.B. eine 30 m2-Wohnung in München für 2.000 € billig sein.
Also in FFM gibts einige Wohnungen im Bereich 30-40 m2 für 250.000 -300.000 €. Da kann man mit ca. 700-1.000 € Miete rechnen. Eine hatte ich z.B. gesehen mit 35 m2 zu 260.000.
@nordanney:
Du siehst zwar die steuerliche Betrachtung explizit nicht in aller Breite ausgeführt, sie ist aber bei dieser Grobkalkulation bereits enthalten in Form der 80%-Nettomiete, wo eben schon die anteilige Steuer berücksichtigt ist. Bei mir war es meist so, dass ich im Schnitt nur marginale Steuern hatte und auch öfters sogar einen negativen Ertrag hatte, wenn mal viel zu reparieren war oder es Leerstand gab. Insb. beim Kauf ergibt sich ein recht hoher negativer Steuerertrag, der dann zu einer niedrigeren durchschnittlichen Steuerlast führt. Und das Gute bei den Immobilien mit vergleichsweise niedrigen Mietrenditen ist ja, dass da konstruktionsbedingt eben kaum Steuern anfallen.
Da muss ich dir zum ersten Mal entschieden widersprechen:
Für die Eigenkapital-Rendite ist natürlich auch die Immobilienpreisentwicklung zu berücksichtigen. Das wäre ja so, wie wenn man bei Aktien nur die Dividende berücksichtigt, aber keine Kurssteigerungen, (also Amazon hätte demnach eine Performance von 0% gebracht ?). Bei offenen Immobilienfonds werden auch Bewertungsveränderungen, die aus Immobilienpreissteigerungen/-rückgängen resultieren, im Kurs berücksichtigt.
Bei einer selbst bewohnten Immobilie macht es wenig Sinn die Preisentwicklung zu berücksichtigen (es sei denn man möchte umziehen und eben dann verkaufen), aber bei zu vermietenden Immobilien wird immer die Preisentwicklung für die Eigenkapital-Rendite mitberücksichtigt und zwar nicht erst bei tatsächlichem Verkauf, sondern die Buchwerte werden auch schon vorher erfasst. (guck dir mal die Bilanzen von Vonovia, Deutsche Wohnen etc. an).
Natürlich können Immobilienpreise fallen. Das ist aber bei jeder Anlage möglich, dass etwas schief gehen kann/ fallen kann. Das ist ja nichts, was jetzt immobilienspezifisch ein besonderes Problem darstellt.
Ganz grob:
Auf lange Sicht steigen Immobilienpreise tendenziell, weil aufgrund der Inflation die Konstruktion von Neubauten immer teurer wird und die Schere zwischen Alt- und Neubau nicht völlig auseinander geht, denn sonst würde jeder nur noch Altbauten und keine Neubauten kaufen (also auch Altbauten steigen im Preis). Die Preisentwicklung einer konkreten Immobilie wird dann durch die spezifische Angebots- und Nachfragesituation überlagert. Also wie entwickelt sich die Beschäftigungssituation bzw. Bevölkerungsanzahl und wie die Anzahl an Neubauten etc. In dem Bereich muss man seine Hausaufgaben natürlich gründlich machen, bevor man investiert. Ich bin sogar im Urlaub bei potentiellen Objekten zu Berufsverkehrszeiten Routen abgefahren bis zu Beschäftigungszentren/ bzw. habe die Nahverkehsbeförderung getestet etc.
Ob da jetzt in Düsseldorf die Preise in einem Jahr etwas sinken oder nicht, spielt für mich eher eine untergeordnete Rolle. Für mich ist die mittelfristige Perspektive entscheidend und da sehe ich Düsseldorf nach wievor als interessant an. Wenn man mal so mit Leuten spricht, die in NRW wohnen, wo sie am liebsten in NRW wohnen würden, kommt meistens Düsseldorf, also ins Bodenlose werden die Preise dort auch nicht fallen. Meist ist es auch so, dass in dem Moment, wo die Immobilienpreise stagnieren/sich etwas abschwächen, die Mietrenditen wieder etwas anziehen. Und selbst nach einer schweren Krise geht es meist wieder bergauf. In Amerika sind ja die Hauspreise schon fast wieder auf dem Niveau vor der Krise.
Ja klar gibt es Renovierungskosten. Die sind ja alle berücksichtigt. Ich hatte sogar Mieter, die wollten einfach so in die Wohnung einziehen, ohne dass irgendwelche Wände neu gestrichen oder sonst etwas neu gemacht werden sollte. Es gibt für jedes Bauelement einer Immobilie gewisse Erfahrungswerte, wann die ersetzt werden müssen (z.B. Facade alle 20 Jahre).
Den Punkt verstehe ich nicht.
Ich hatte es ja schon wiederholt geschrieben: Vom Grundprinzip gehe ich davon aus, dass die Kaufpreise in den nächsten 2-3 Jahren weiter steigen sollten und zwar recht deutlich. Dann sollten wir aber wieder etwas höhere Leitzinssätze bekommen und somit wird die Kreditnachfrage zurückgehen, aber dafür dann wieder die Mietnachfrage in den Zentren anziehen. Insofern sehe ich so eine Entwicklung nicht besorgt, sondern würde die sogar befürworten, da dann die Liquiditätssituation sich deutlich verbessert eben durch höhere Mieten.
Aber ich stimme schon zu, dass wir uns jetzt schon eher am Ende eines längerfristigen Kaufpreisanstiegs befinden.
Wie schon geschrieben, in den wirklich gesuchten Lagen bekommt man eine Immobilie auch wieder recht schnell zu recht ordentlichen Preisen liquidiert. (gilt natürlich nicht für alle und schon gar nicht für diese grüne-Wiese-Immobilien.
