Bestandsimmobilie als Eigenkapital einsetzen?

[Mellox90]

Hallo zusammen,

folgende Idee treibt meine Frau und mich gerade um und ich würde mich sehr über eine Einschätzung von euch freuen:

Zu uns:
Anfang 30, verheiratet, 1 Kind, unbefristete Arbeitsverträge, ca. 5300€ Haushaltseinkommen, ca. 2600€ Lebenshaltungskosten (ohne Miete)

Vermögenssituation:
Wir besitzen eine vermietete Bestandsimmobile (aktueller Marktwert ca. 280.000€, Nettokaltmiete 700€) mit einer Restschuld von ca. 50.000€. Es ist kein weiteres „liquides“ Eigenkapital vorhanden.

Überlegung:
Durch unseren Nachwuchs müssen wir unsere Wohnsituation vergrößern und liebäugeln mit dem Kauf einer Eigentumswohnung. Wir haben noch kein konkretes Objekt vor Augen, im aktuellen Markt wird unser Wunschobjekt aber ca. 500.000€ kosten plus ca. 40.000€ an Nebenkosten.

Finanzierung:
Wir würden gerne die vermietete Wohnung behalten und als Eigenkapital in die Finanzierung der neuen Wohnung einbringen. Problem ist, dass wir durch fehlendes anderes Eigenkapital trotzdem einen Betrag von ca. 540.000€ aufnehmen müssten. Ist es aus eurer Sicht überhaupt realistisch, dass eine Bank so ein Vorhaben trägt oder müssten wir die andere Immobilie zwingend veräußern? Wir tun uns schwer einzuschätzen, was wir für einen Zinssatz mit unserem Hintergrund bekommen würden, weshalb wir auch die monatliche Annuität nur schwer einschätzen können. Wie seht ihr weiterhin das Risiko, dass es im Falle eines Einbruchs des Immobilienmarkts zu Nachforderungen nach weiteren Sicherheiten durch die Bank kommen könnte? Weiterhin wird sich die Immobilie langfristig durch eine perspektivische Erbschaft vollständig abbezahlen lassen.

Über jegliche Einschätzung, Tipps und Empfehlungen sind wir sehr dankbar!

 

[Schelli]

Ich sehe hier kein großes Problem. Meiner Meinung nach würde es Sinn machen, auch steuerlich, die ETW zusätzlich zu beleihen und mit geringer Tilgung abzubezahlen. Das ist etwas Zahlenschieberei und auch von Bank zu Bank verschieden. Dieser Betrag, beispielsweise 150.000 Euro mit 2% Tilgung, könntet Ihr als Eigenkapital in Euer Heim stecken und entsprechend höher tilgen. Jeden Tag schließen wahrscheinlich Menschen mit wesentlich schlechteren Voraussetzungen entsprechende Darlehen ab. Das der Immobilienmarkt zukünftig nennenswert einbricht, ist nicht in Sicht. Und solange Ihr die Darlehen bedient, interessiert sich die Bank wenig dafür.

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

spart ihr gar kein Bares ? Oder ist alles in die vermietete Immobilie geflossen.

Zu der Verschiebung auf die vermietetet Immobilie. Nette Idee, wenn man aber dem Finanzamt nicht schlüssig den zusammenhang der neuen und alten erklärt wird es abgelehnt.

 

[Schelli]

Zu der Verschiebung auf die vermietetet Immobilie. Nette Idee, wenn man aber dem Finanzamt nicht schlüssig den zusammenhang der neuen und alten erklärt wird es abgelehnt.

Das Finanzamt kann zunächst niemandem verbieten, frei über sein Eigentum zu verfügen. Man hätte ja auch bis dato nicht so viel in diese Wohnung stecken müssen und das Geld auf der hohen Kante belassen können. Die Grenze bildet eigentlich stets 42 AO, also der Gestaltungsmissbrauch. Der liegt aber nur vor, wenn es keinen anderen nachvollziehbaren Grund für diesen Vorgang gibt- was hier nicht der Fall ist. Beliebt in diesem Zusammenhang ist auch die sogenannte Ehegattenschaukel. Der eine Partner verkauft seinen Anteil an den anderen, nehmen wir mal wieder das Beispiel mit 150.000 Euro und nimmt dafür eine Hypothek auf. Gängige Praxis, völlig legal und das FA kann da wenig machen.

 

[ypg]

Wir besitzen eine vermietete Bestandsimmobile (aktueller Marktwert ca. 280.000€, Nettokaltmiete 700€) mit einer Restschuld von ca. 50.000€. Es ist kein weiteres „liquides“ Eigenkapital vorhanden.

Liquide Mittel sind das, was fließen kann und von A nach B bewegt werden kann. Betongold gehört nicht dazu.

 

[Wiesel29]

Das Finanzamt kann zunächst niemandem verbieten, frei über sein Eigentum zu verfügen. Man hätte ja auch bis dato nicht so viel in diese Wohnung stecken müssen und das Geld auf der hohen Kante belassen können. Die Grenze bildet eigentlich stets 42 AO, also der Gestaltungsmissbrauch. Der liegt aber nur vor, wenn es keinen anderen nachvollziehbaren Grund für diesen Vorgang gibt- was hier nicht der Fall ist. Beliebt in diesem Zusammenhang ist auch die sogenannte Ehegattenschaukel. Der eine Partner verkauft seinen Anteil an den anderen, nehmen wir mal wieder das Beispiel mit 150.000 Euro und nimmt dafür eine Hypothek auf. Gängige Praxis, völlig legal und das FA kann da wenig machen.

Es kommt auf die Verwendung des Geldes an. Wenn du die vermietete Wohnung beleihst um bei der Bank einen besseren Zinssatz zu bekommen und mit diesem Geld dein privates Haus baust dann ist das auch dein Privatvergnügen denn die Kosten (Schuldzinsen) dienen nicht zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Wenn du die Wohnung beleihst um eine weitere Immobilie zu erwerben welche vermietet wird dann können die Kosten als Werbungsksoten angesetzt werden denn das Geld wird ja verwendet um eine Immobilie zu bezahlen aus welcher Einnahmen generiert werden.

Grüße