Bodenrichtwert - Verständnisfragen von einem Neuling

[Benutzer200]

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Dieser Preis ist dann ausschlaggebend für den Bodenrichtwert, der zukünftig festgesetzt wird. Insofern ist der jetzige Wert eine Vergangenheitsbetrachtung. Kaufen oder sein lassen - verhandeln ist nur bei Murksgrundstücken, die eh keiner will, möglich.

Man unterscheidet ja zwischen den öffentlichen und inneren Erschließungskosten. Sind in den Bodenrichtwerte beide Arten von Erschließungskosten enthalten oder sind dort nur die öffentlichen Erschließungskosten enthalten? Oder andersrum gefragt: Müssen wir, wenn wir stumpf mit den Bodenrichtwerten rechnen, die ungefähren Kosten für die öffentliche und innere Erschließung abziehen, um den Grundstückswert näher zu bestimmen?

Nur bis zum Grundstück. Alles andere ist Dein Bier. Der Wert des Grundstücks ist der, den "man" dafür bezahlen muss.

Eine Hanglage hat ja einerseits etwas schönes, andererseits ist es nicht so einfach/billig zu Bebauen. Sind Hanggrundstücke bei der Grundstücksbewertung daher eher etwas mehr oder weniger wert im Vergleich zum Bodenrichtwert?

Nein. Sind das wert, was dafür bezahlt wird.

 

[Albatro]

Hallo,

vielen Dank euch für eure Antworten.

Und daß bei Bodenrichtwerten oder gar bei Marktpreisen berücksichtigt würde, daß Hanggrundstücke erhöhte Bebauungsaufwände verursachen, wäre mir neu.

Wenn Du Dich für ein Hanggrundstück interessierst, dann sei Dir also über folgende Punkte klar:
1. einen Rabatt für die Hanglage (wie beim Bäcker für das Brot vom Vortag oder so) gibt es nicht.
2. Hang bleibt Hang bleibt Hang. Mit L-Steinen und dergleichen zu versuchen, die Basis für ein Bodenplattenhaus zu schaffen, würde ein Pyrrhussieg. Plane also den Hang nutzend, freunde Dich mit einem Wohn-Untergeschoss an.
3. Bauvorschläge für Flachgrundstücke eignen sich nicht gut dafür, auf Hanggrundstücken umgesetzt zu werden.
4. Holzkonstruktionen eignen sich kaum für den Einsatz im erdberührten Bereich, auch bei einem Holzhaus wird das Untergeschoss daher in einer Steinbauweise errichtet werden müssen.

Im Prinzip ging es mir genau darum - bein Hanggrundstücken kann man nicht einfach ein Standardhaus hinsetzen, sondern es muss der Hang irgendwie zusätzlich im Bau berücksichtigt werden. Jeder Extrawunsch und jede Besonderheit wird im Hausbau (nach dem was wir so gelesen und gehört haben) großzügig abgerechnet. Ein Hanghaus, das wäre meine Schlussfolgerung, kann nicht so billig sein wie ein Haus auf einem flachen Grundstück. Natürlich hat man dann durch die Hangbebauung hoffentlich wieder einen zusätzlichen Nutzen. Die Frage ist, wie wird das im Marktwert berücksichtigt?

Was willst Du mit den Daten? Für den Kauf eines Grundstück ist der Bodenrichtwert m.E. kein guter Berater. Orientiere Dich besser an aktuellen Angeboten im nahen Umfeld. Und ja, bei der Bewertung spielen Faktoren wie Hang, Erschließung, Altlasten, hässliche Nachbarn usw. eine wichtige Rolle.

Im nahen Umfeld leider nur sehr wenig Grundstücke inseriert - meistens dann mit dem schönen Zusatz "Bieterverfahren". Für wieviel Geld dann das Grundstück tatsächlich verkauft wurde, ist für uns dann nicht mehr nachvollziehbar.
Daher hatten wir uns mit den Bodenrichtwerten näher beschäftigt. Nur bringt uns das auch überhaupt nicht weiter, wenn wir nichtmal ansatzweise wissen, in welcher Größenordnung Faktoren wie Hang und Erschließung einfliessen würden. Auch die Infos mit dem doppelten BRW als Marktwert ist auch sehr spannend für einen Neuling im Thema. Daher meine Frage :)

 

[WilderSueden]

Die Frage ist, wie wird das im Marktwert berücksichtigt?

Kommt drauf an. Wenn du den Rasen nur mit Steigeisen hoch kommst, dann wirds günstiger. Wenn der Hang dazu führt, dass du eine schönere Aussicht hast...dann wirds teurer. Und in manchen Gegenden ist eine gewisse Hanglage vollkommen üblich.

Du gehst da mit einer etwas naiven Vorstellung ran. Natürlich preist jeder Interessant das irgendwie ein. Problem ist, dass jeder das auch unterschiedlich gewichtet. Ist die Nachfrage hoch, gibt es nur wenig Abschläge für Grundstücke die schwerer zu bebauen sind..

 

[11ant]

Natürlich hat man dann durch die Hangbebauung hoffentlich wieder einen zusätzlichen Nutzen. Die Frage ist, wie wird das im Marktwert berücksichtigt?

Einen Nutzen entfaltet eine Hanglage im Sinne eines Fernblicks in eine schöne Landschaft, sofern vorhanden und nicht verbaubar, und ansonsten nur für den Weinanbau. Daß Du das Hanggrundstück nicht aus Mitleid mit Deinen höheren Bebauungskosten billiger bekommst, sollte bis hierhin schon klar geworden sein ...

Im nahen Umfeld leider nur sehr wenig Grundstücke inseriert - meistens dann mit dem schönen Zusatz "Bieterverfahren". Für wieviel Geld dann das Grundstück tatsächlich verkauft wurde, ist für uns dann nicht mehr nachvollziehbar.
Daher hatten wir uns mit den Bodenrichtwerten näher beschäftigt. Nur bringt uns das auch überhaupt nicht weiter, wenn wir nichtmal ansatzweise wissen, in welcher Größenordnung Faktoren wie Hang und Erschließung einfliessen würden.

... Ebenso solltest Du inzwischen verstanden haben, daß der Bodenrichtwert für Deine "Kalkulation" wie hoch Du bei Deinen Kaufangeboten pokern mußt leider ähnlich unnütz ist wie die Lottozahlen vom Vorjahr nachzulesen.

Wenn Du eine Peilhilfe für den effektiven Herstellungspreis eines bebauten erschlossenen Grundstückes suchst, studierst Du am besten die aktuellen Einfamilienhaus-Angebote von Bauträgern am entsprechenden Ort.