Doppelhaus Rahmenbedingungen. Grundstück aufteilen?

[hans3]

Guten Morgen zusammen!
So viele hilfsbereite Menschen, das ist ja fantastisch! Vielen Dank schon mal für euer Feedback!

Geplant ist, dass mein Vater in dem Haus auf der Westseite (links) wohnt und ich (perspektivisch) mit 4-köpfiger Familie auf der Ostseite. Das Haus besteht aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dach (es ist vorgeschrieben, dass nach 5 Metern Höhe die Dachschräge beginnt).
Da mein Vater dort zu zweit wohnt, würde der Platz ausreichen, obwohl eine Garage im Haus ist. Zu viert wäre das zwar machbar, aber wohl unnötig eng.
Gegen einen größeren Garten hätte er nichts einzuwenden Und ob diesen einen Meter in der Breite merkt man deutlich. Daher kam mir die Idee, die Teilung leicht versetzt durchzuführen.

Und sollte man diese Hälfte einmal vermieten oder verkaufen, ist der Wert mit einem größeren Garten natürlich auch höher.

Wo der Eingang sein soll, haben wir noch nicht entschieden, aber es wäre eine Möglichkeit, auf der Westseite mittig einen Eingang zu machen. Ihr habt natürlich recht, dass ein Stellplatz im Norden sehr sportlich wird, wenn dort auch der Eingang sein soll.
Die Garage im Haus soll übrigens eine normale Garage sein, Duplex kommt nur in Frage auf der Ostseite neben dem Haus.

 

[Bauexperte]

Hallo Hans,

• Nun gibt es ja Abstandsflächen einzuhalten, auf jeder Seite drei Meter. Wir haben mit unserem Nachbarn auf der Westseite (der ebenfalls baut) geklärt, dass dieser uns 2 Meter Abstandsfläche abtritt. Das bedeutet, dass er 5 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze hält, wodurch wir auf dieser Seite 2 Meter näher an die Grenze bauen dürfen und nur 1,30 Meter (statt 3,30 Meter) Abstand halten müssen.

Ich kenne mich mit dem bayerischen Amtsschimmel nicht aus, aber bevor Du die Unterschreitung der erforderlichen Abstandsfläche als Fakt anschaust, würde ich beim zuständigen Bauplanungsamt nachfragen. In NRW sind 5.00 m eher die Seltenheit, kommt aber auch vor und dann ist es nicht selten schwierig, diese Vorgabe zu unterschreiten; selbst mit Nachbarzustimmung.

• Auf der Westseite soll eine Garage ins Haus integriert werden,

Du weißt um die Mehrkosten, welche dem Eigentümer - neben dem Verlust an Wohnfläche - durch dieses Vorhaben entstehen?

Frage: Ist es möglich, das Grundstück so aufzuteilen, dass es nicht in einer geraden Linie geteilt wird? Sprich, das Haus wird zwar in der Mitte geteilt, danach aber wandert die Trennline einen Meter in den Osten und teilt die Gärten dadurch in zwei gleich große Hälften?

Ist es - nur wozu soll das gut sein? Du mußt mit Baulasten arbeiten und hast am Ende u.a. eine dunkle Ecke im EG, welche Du nur eingeschränkt nutzen kannst. Im DG oder auch OG - je nachdem, wie viel Geschosse Du errichten willst - wirst Du Einschränkungen in Sachen Gaube oder Zwerchgiebel akzeptieren müssen; vom Brandschutz mal ganz abgesehen ... das wird in Bayern kaum anders sein.

Solange 2 Familien nebeneinander wohnen, welche sich gut kennen, verwandt/befreundet sind, vlt. nicht das Problem. Nur, wie sieht es aus, wenn die heile Welt - durch was auch immer - Risse erhält. Möchtest Du dann in ca. 1.50 m Entfernung vom Wohnzimmerfenster, einen ständigen Zaungast haben?

Weiters: Fertiggaragen mit einer Breite von 3,30 m sind - im Verhältnis zum Standard (2.96 m breit, 0.04 m brauchen die Anbieter "Spiel" zum absetzen der Garage) - erheblich teurer; dann würde ich eher empfehlen, auf eine Standardgarage zurückzugreifen - vlt. auf 3.00 x 9.00 m und die so gesparten 0.30 m dem Nachbargrundstück zuschlagen und dann eine "normale", mittige Grundstückstrennung vornehmen. Ganz gerecht wirst Du dem zukünftigen Nachbarn - wenn es darum gehen sollte - so oder so nicht, weil er Wohnflächenverlust und Mehrkosten infolge der integrierten Garage in Kauf nehmen muß.

Ob eine Duplexgarage so ohne Weiteres an der Grundstücksgrenze zu setzen ist, solltest Du vor Planung ebenfalls im Gespräch mit dem Bauplanungsamt klären. So oder so finde ich den Zufahrtswinkel (lt. Deiner angehängten Zeichnung) zu Deiner Garage recht tricky. Das täuscht aber vlt., da Du die Umgebungsbebauung nicht der Zeichnung zugefügt hast.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Bauexperte]

Hallo Hans,

Und sollte man diese Hälfte einmal vermieten oder verkaufen, ist der Wert mit einem größeren Garten natürlich auch höher.

Das möchte ich stark bezweifeln, da die Einschränkungen im aufstehenden Einfamilienhaus nicht unerheblich sind; Keller hin oder her

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[hans3]

Hallo Bauexperte,
das Thema Abstandsflächen haben wir uns schon angeschaut, die 2 zusätzlichen Meter für unseren Nachbarn müssen ins Grundbuch eingetragen werden, dann ist es möglich.

Beinhaltet eine integrierte Garage tatsächlich so hohe Mehrkosten im Vergleich zu einer außenstehenden? Ich dachte, das ist im Endeffekt wie ein Raum im Haus, wo ich vorne statt Wand ein Tor habe. Somit habe ich an dieser Stelle nicht mit erheblichen Mehrkosten gerechnet

Solange ich auf der einen und mein Vater auf der anderen Seite wohnen und alles gut ist, muss man den Garten physisch gar nicht trennen. Sollte eine Mieter einziehen oder sollte man aus anderen Gründen eine Gartentrennung mittels Zaun durchführen, dachten wir, dass man diesen Zaun einfach einen Meter weiter in den Osten schiebt, um 2 gleich große Gartenhälften zu haben. Deshalb kamen wir auf die Idee mit der nicht geraden Trennung...

 

[Bauexperte]

Hallo Hans,

Beinhaltet eine integrierte Garage tatsächlich so hohe Mehrkosten im Vergleich zu einer außenstehenden? Ich dachte, das ist im Endeffekt wie ein Raum im Haus, wo ich vorne statt Wand ein Tor habe. Somit habe ich an dieser Stelle nicht mit erheblichen Mehrkosten gerechnet

Wirf einmal einen oder mehrere Blicke in das Bayern Recht und darin insbesondere in die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen
sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[ypg]

Da das Grundstück in der Stadt liegt, kann ich mir die Problematik mit den Pkw-Stellflächen gut vorstellen.
Da ich selbst mal ein Reihenhaus mit circa 6 x 12 Meter bewohnt habe, kann ich mir aber nun gar nicht vorstellen, "das bisschen Wohnfläche" an mein Auto abzutreten. Bei aller Liebe...

Was darf man sich denn unter "Stadt" vorstellen? Habt Ihr Öffis? oder willst Du nur andeuten, dass halt alles etwas enger ist?

Ich glaube nicht, dass ein eventueller Mieter oder Käufer dieser westlichen Haushälfte nun partout das Gleiche haben möchte wie vorn: er wird nicht nachmessen, noch werden 10 qm (oder wie viel auch immer) nicht ausschlaggebend sein, ob man sich in dieser Immobilie wohl fühlen könnte oder nicht. Eher muss das Haus bzw die Einliegerwohnung mit anderen positiven Eigenschaften punkten: zig Baulasten und dennoch Enge schreckt einen Käufer ab, bei Vermietung ist der Mieter wohl etwas toleranter, wenn er eine kleine Perle mit Garten mieten kann.
Deshalb denke ich, dass Du zu kompliziert denkst. Für das, was nicht unbedingt muss, leiden die Vorzüge (Optik, Grosszügigkeit, Individualität)

Man kann nun mal auf einem Stadtgrundstück nicht alles haben, was man auf dem Lande hat. Einen Tod muss man sterben. Warum baut Ihr nicht ein Haus mit kleinerer Einliegerwohnung, da gibt es Ideen und Entwürfe, die sind ähnlich eines Doppelhauses, nur eben nicht gleich gross. Eine andere und bessere Idee zu einem (versteckten) West-Eingang mit einer Zuwegung von weniger als einem Meter (1,30 minus Hausumrandung minus Zaunbereich) sollte doch machbar sein.
Und der Papa wird das wohl auch einsehen, zumal Ihr keine Grundstücksgrenze angedacht habt.