Wenn Du (stolzer) Besitzer einer Wohnung bist und einen Mietnomaden abkriegst, ist die Rendite dieser Wohnung über Jahrzehnte hinweg negativ. Dieses Risiko kannst Du nur minimieren, indem Du breit streust. Viele Wohnungen, unterschiedliche Gebäude, Größen, Lagen.
Ich minimiere bei meinen Wohnungen das Risiko dadurch, dass ich den Mieter vernünftig durchleuchte. Wer das nicht mag, soll woanders mieten
Seit 20 Jahren lediglich kurzfristiger Leerstand durch Fluktuation. So viele Mietnomaden gibt es auch nicht.
Verwalten lassen würde ich Wohnungen übrigens prinzipiell. Privat verwaltete Häuser stehen fast alle irgendwann kurz vor dem Kollaps. (Huch, Heizung Kaputt, Dach neu und zwei Wasserschäden in einem Jahr?! Und dabei ist das Haus doch erst 40 Jahre alt...)
Hier geht es um die Verwaltung von Wohnungen, nicht von Häusern. Das Haus an sich wird eh verwaltet für die Eigentümergemeinschaft. Da kommt es normalerweise auch nicht zum Kollaps, da ja Rücklagen gebildet werden müssen. Dann wird die neue Heizung aus der Rücklage bezahlt. Ist ganz normal.
Und da du den Cashflow angesprochen hast: Dir muss nur ein Mieter mal ein Paar Monate nichts mehr zahlen und gleichzeitig zieht dir ein zweiter Mieter aus und die Wohnung steht wegen Renovierung und Nachmietersuche für drei Monate leer und schon ist Asche mit Cashflow. Da flowt gar nichts! Nur noch die Abbuchung der Bank.
Was magst Du mir damit sagen? Das hat nichts mit Lage, Mieter oder Anzahl der Wohnungen zu tun. Mieterwechsel hast Du immer.
ABER: Ich bezahle ich bei einer Wohnung im normalen oder einfachen Segment weniger Kaufpreis und habe eine geringere Finanzierung - relativ gesehen zu einer teuren Wohnung. Da kaufe ich mir lieber einen 10%er als Wohnung ein, als in der Top-Lage nur einen 2%er, bei dem ich eh kein Geld verdiene und eher auf Wertzuwächse spekuliere.
Aber ich gebe Dir recht, wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte (egal ob kleine Wohnung oder direkt die Wohnanlage), sollte sich bewusst sein, dass Immobilien auch Geld im laufenden Betrieb kosten und das immer auch außerordentliche Belastungen kommen können. Also muss die eigene Bonität gut sein.
Steuern sparen mit Immobilien lohnt sich auch erst dann, wenn man fleißig Steuern bezahlt - also beim Spitzensteuersatz angekommen ist. Dann renoviere ich auch gerne mal und lass den Staat 42% der Kosten bezahlen. Gilt übrigens auch für den temporären Leerstand.
