Einschätzung Kaufpreis / Marktpreis Einfamilienhaus aus 1900

[leschaf]

Die Frage ist ja auch, was ihr euch leisten könnt und was ggf noch an Kosten auf euch zukommt, bzw was es euch wert ist.

Wir haben bei unserem Haus eine ähnliche Konstellation gehabt. 850.000€ Kosten, dafür 400.000€ BRW Grundstückswert. 190qm hat das Haus + 75qm Keller, dafür haben wir dann quasi 450.000€ bezahlt. Zieht man den Keller ab, kommt man wahrscheinlich etwa so bei 2000€/qm raus - und wir stecken jetzt nochmal 1500€/qm in die Sanierung. Dann haben wir 3500€ pro QM gezahlt, was teurer ist als Neubau (ohne am Ende den gleichen Standard zu haben), aber uns war es das dennoch wert (gut, wir haben auch gekauft, als der Markt noch sehr heiß und das Geld billig war).

 

[Jack1983]

Man kann natürlich den Außenbereich usw noch mit ansetzen und dann sieht die Rechnung etwas besser aus. Ist aber die Frage, ob man sich den Kauf dann nicht ein bisschen schön rechnet. Zumindest liegt die Gefahr nahe.
Kann der Außenbereich und die Pflasterung auf den 330m² (die größtenteils ein Gebäude beherbergen) wirklich so schön sein, dass man dafür 70k€ ansetzt?
Der Keller ist natürlich nicht zu verachten - der war in den 160m² auch nicht enthalten nehme ich an?
Wenn's hochwertig renoviert ist, mit Parkett und pipapo, ist natürlich auch nochmal schön. Ihr hättet halt das übliche Sanierungs-Risiko (Stichwort: Fass ohne Boden) vom Hals, es ist schon erledigt. Andererseits kann euch ein Sachverständiger nach Ausführung der Arbeiten auch nur noch bedingt sagen, wie die Sanierung ausgeführt ist. Das meiste ist ja schon wieder versteckt, nehme ich an. Ist das Unternehmen renomiert? Wenn sich nach einer Weile Mängel herausstellen, wäre das Unternehmen haftbar /habt ihr da eine Gewährleistung?

Das fände ich bei den Preisstrukturen wichtig. Insgesamt sagt mein Bauchgefühl auch, dass da noch was günstiger werden müsste um ein guter Deal zu sein.

70.000 Euro ist für den Außenbereich trotzt Garage & Stellplatz sicher hoch gegriffen. Ich hatte hier noch Nebenkosten (im Sinne von Nebenkosten für den Bau / die Sanierung) drin und damit die Kostenarten etwas vermischt, da ich ein Gefühl für die Kosten des Verkäufers bekommen wollte. Der Keller ist in den 160 qm nicht drin. Die Sanierung gefällt uns optisch und scheint auch qualitativ hochwertig und umfassend durchgeführt zu sein, da wird gefühlt die nächsten 10+ Jahre nichts Größeres anstehen. Gewährleistung für 5 Jahre ist dabei. Die Firma existiert bereits lange und hat einige gute Referenzprojekte, sowohl private als auch öffentliche.

Der Sachverständige wird nur begrenzt Auskunft gegen können und sich zum Teil auch auf die Dokumentation & das Feedback des Verkäufers bei der Sanierung verlassen müssen. Es gibt mir als Laie halt etwas mehr Sicherheit nichts Wichtiges zu übersehen und wird mir Argumente für die Verhandlung geben.

Hast du eine grobe Idee bzw. einen Bereich, welchen Quadratmeterpreis man für die Wohnfläche ansetzen könnte? Ich vermute dass 3.500 Euro viel zu hoch sind, aber sind 2.000 Euro vielleicht etwas wenig?

Das reicht ja zumindest als Richtung.
Wie ist das bei dem Garten... eine große Fläche, die von allen genutzt wird oder hat jeder seins, was man auch per Hecke/Zaun abgrenzen könnte?

Jeder hat seins, wobei nur der Garten von dem Bestandshaus an den Hof grenzt und zwischen Bestandshaus und Doppelhaushälfte liegt. Die beiden Doppelhaushälfte haben ihre Gärten hinter ihren Häusern, der Garten des Bestandshauses kann etwas durch eine Hecke o.Ä. abgetrennt werden, aber durch die Anordnung des Hofes & der anderen Häuser wird es im Garten und auch auf der Terrasse sicher nicht blickdicht.

 

[Jack1983]

Die Frage ist ja auch, was ihr euch leisten könnt und was ggf noch an Kosten auf euch zukommt, bzw was es euch wert ist.

Wir haben bei unserem Haus eine ähnliche Konstellation gehabt. 850.000€ Kosten, dafür 400.000€ BRW Grundstückswert. 190qm hat das Haus + 75qm Keller, dafür haben wir dann quasi 450.000€ bezahlt. Zieht man den Keller ab, kommt man wahrscheinlich etwa so bei 2000€/qm raus - und wir stecken jetzt nochmal 1500€/qm in die Sanierung. Dann haben wir 3500€ pro QM gezahlt, was teurer ist als Neubau (ohne am Ende den gleichen Standard zu haben), aber uns war es das dennoch wert (gut, wir haben auch gekauft, als der Markt noch sehr heiß und das Geld billig war).

An Kosten rechne ich mit den üblichen Kaufnebenkosten (Grunderwerb 6%, Notar, Grundbuch), einer Küche, Vorhängen, Garten (der zum Glück nicht riesig ist, sind keine Gärtner), Markise für die Terrasse und ev. vereinzelnd Möbel. Das Gespräch mit der Bank steht diese Woche noch an, wobei mein Einkommen recht hoch ist und recht viel Eigenkapital vorhanden ist. Die Finanzierbarkeit ist denke ich weniger das Problem, eher einen für uns guten und marktgerechten Preis zu finden ohne sich von Emotionen beeinflussen zu lassen. Natürlich weiß niemand wie sich die Preise entwickeln, aber für mich gefühlt geht es die kommenden Monate eher noch runter, gerade im Vergleich zu den aktuell geforderten Preisen.

 

[kati1337]

70.000 Euro ist für den Außenbereich trotzt Garage & Stellplatz sicher hoch gegriffen. Ich hatte hier noch Nebenkosten (im Sinne von Nebenkosten für den Bau / die Sanierung) drin und damit die Kostenarten etwas vermischt, da ich ein Gefühl für die Kosten des Verkäufers bekommen wollte. Der Keller ist in den 160 qm nicht drin. Die Sanierung gefällt uns optisch und scheint auch qualitativ hochwertig und umfassend durchgeführt zu sein, da wird gefühlt die nächsten 10+ Jahre nichts Größeres anstehen. Gewährleistung für 5 Jahre ist dabei. Die Firma existiert bereits lange und hat einige gute Referenzprojekte, sowohl private als auch öffentliche.

Der Sachverständige wird nur begrenzt Auskunft gegen können und sich zum Teil auch auf die Dokumentation & das Feedback des Verkäufers bei der Sanierung verlassen müssen. Es gibt mir als Laie halt etwas mehr Sicherheit nichts Wichtiges zu übersehen und wird mir Argumente für die Verhandlung geben.

Hast du eine grobe Idee bzw. einen Bereich, welchen Quadratmeterpreis man für die Wohnfläche ansetzen könnte? Ich vermute dass 3.500 Euro viel zu hoch sind, aber sind 2.000 Euro vielleicht etwas wenig?

Das denke ich auch, dass 2000 vielleicht etwas wenig wäre. Man muss fairerweise sagen, dass bei Sanierungen häufig die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Neubau, man aber den Neubau-Standard nicht erreichen kann. Häufig bei Sanierungen summiert sich da mehr und mehr auf womit viele vorher nicht gerechnet haben, sodass die vermeintlich "günstigere" Sanierung am Ende doch bei Neubaukosten landet.
Der Nachteil ist natürlich, dass ihr den energetischen Standard nicht erreicht den ein Neubau schaffen könnte. Ferner ist ggf die Innenausstattung etwas veraltet (Fragen wie: Habt ihr genug Steckdosen? Wurden im Rahmen der Sanierung LAN-Dosen in die Räume gelegt? Wasserleitungen neu, oder noch die ersten?).
Dafür ist der Außenbereich halt schon gemacht und vermutlich auch schon schön gewachsen. Das kann man im Neubau auch mit Geld nicht so leicht beschleunigen. Pflanzen brauchen Zeit.
Das renomierte Unternehmen und 5 Jahre Gewährleistung sind auf jeden Fall Pluspunkte.

 

[Jack1983]

Das denke ich auch, dass 2000 vielleicht etwas wenig wäre. Man muss fairerweise sagen, dass bei Sanierungen häufig die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Neubau, man aber den Neubau-Standard nicht erreichen kann. Häufig bei Sanierungen summiert sich da mehr und mehr auf womit viele vorher nicht gerechnet haben, sodass die vermeintlich "günstigere" Sanierung am Ende doch bei Neubaukosten landet.
Der Nachteil ist natürlich, dass ihr den energetischen Standard nicht erreicht den ein Neubau schaffen könnte. Ferner ist ggf die Innenausstattung etwas veraltet (Fragen wie: Habt ihr genug Steckdosen? Wurden im Rahmen der Sanierung LAN-Dosen in die Räume gelegt? Wasserleitungen neu, oder noch die ersten?).
Dafür ist der Außenbereich halt schon gemacht und vermutlich auch schon schön gewachsen. Das kann man im Neubau auch mit Geld nicht so leicht beschleunigen. Pflanzen brauchen Zeit.
Das renomierte Unternehmen und 5 Jahre Gewährleistung sind auf jeden Fall Pluspunkte.

Der Garten wurde neu gemacht und besteht momentan nur aus Erde, da muss noch Zeit und Arbeit reinfließen. Steckdosen sind ausreichend vorhanden, LAN-Dosen auch verfügbar. Zu- und Abwasser sind neu aus Kunststoff gemacht.

 

[Sunshine387]

Mein Vorschlag an Euch: Bietet 695.000 € und schaut was passiert. Wenn der Verkäufer dann noch nicht bereit ist es zu verkaufen und kein anderer Interessent da ist (wovon ich in der aktuellen Zeit fest ausgehe) wird er euch bestimmt auf 795.000 € entgegenkommen. Bei uns werden Neubauvorhaben vom Bauträger auch gerade mit teilweise -10% Rabatt angeboten. Damit ihr nicht zu viel und er nicht zu wenig bezahlt schlagt ihr 745.000 € vor und er wird dann zustimmen oder ihr bietet noch 760.000€. Je nachdem wie viel Euch das Haus Wert ist. Aber eigentlich sind 750.000 aus meiner Sicht das maximale Limit (gerade weil die Zinsen so brutal gestiegen sind und sich kaum einer ein so teueres Haus mehr leisten kann). Da solltet ihr euren Vorteil ausspielen und gut verhandeln. 700.000€ wäre aus meiner Sicht realistisch (auch wenn der Häuser Markt bei euch sehr teurer ist) und alles über 750.000 zu bezahlen wäre Liebhaberei (also nicht rational, sondern emotionales Handeln).