Einschätzung Kaufpreis / Marktpreis Einfamilienhaus aus 1900

[Jack1983]

Ich bin selbst Eigentümer von zwei (Einzel-) Denkmälern, so kritisch kann ich also nicht sein :) . Aber manchmal ärgert man sich schon ordentlich über das Denkmalamt.

Bei dem Preis stellt sich vor allem auch die Frage, wie wurde saniert? Also ist (bis auf die Mauern) alles neu? Elektrik, Leitungen, Heizung? Meine beiden Objekte sind/werden auf gehobenen Neubaustandard saniert. Inklusive Fußbodenheizung, moderner Elektrik mit LAN und genügend Steckdosen, komplett neue Sanitärinstallation, teilweise neue Raumaufteilung. Dann sind die Kosten aber oberhalb von reinem Neubau. "Nachteil" für die Bewohner ist dann nur noch eine schlechtere Dämmung wobei ich auf Effizienzhaus Denkmal saniere.

Anbauten (Markise, Wintergarten, Photovoltaik) sind natürlich ein kritischer Punkt und "eigentlich" nicht erlaubt. Warum sage ich eigentlich - meine Sanierung mit Bauantrag hat aufwendige nach historischem Vorbild hergestellte Fenster. Im Nachbarreihenhaus wurden einfach Kunststofffenster eingebaut, vor Jahren, interessiert das Denkmalamt heute 0. Genauso wie ein vorgebauter Glas-Schmutzfang. Das Denkmalamt ist ganz groß darin beim Bauantrag Forderungen zu stellen. Was nach Bauabschluss gemacht wird wird seltenst kontrolliert und noch seltener geahndet (da kann ich noch ganz andere Geschichten erzählen).

Es wurde aus meiner Sicht sehr umfassend saniert, ich hatte im ersten Beitrag versucht einen Überblick zu geben. Fußbodenheizung gibt es zwar nicht (es sind die hübschen Heizkörper drin geblieben), aber alles andere inkl. Dachstuhl/Wärmedämmung, Gauben, Dachfenster, Dämmung Fassade, Sockelabdichtung, teilw. neue Fenster, neue Haustür, Solaranlage für Wasser/Heizung, Sanitär und Gas-Brennwertheizung wurde gemacht. Der Sachverständige ist heute im Objekt, da bekomme ich noch einmal eine Rückmeldung. Bis auf das Thema Wärme/Energie (Energieverbrauch, Heizkörper, Gasheizung) und die vergleichsweise kleinen Fenster im Obergeschoss wirkt es auf mich modern. Der Energiestandard ist nach der Sanierung wie bei dir "Effizienzhaus Denkmal". Die Sparkasse schätzt den Marktwert auf ca. 715.000 Euro, wobei deren Rechner da weniger Intelligenz (dafür aber sicher eine breitere Datenbasis) reinsteckt als wir.

Die Terrasse von der Straße nicht einsehbar, da auf der abgewandten Seite. Nachdem der Eindruck von der Straße für das Denkmal-Ensemble entscheidend ist rechne ich nicht mit Problemen für eine Markise, ist aber auf jeden Fall mal als Punkt notiert.

 

[Jack1983]

Hier dann noch mein Extrakt zu den Notizen aus dem Gespräch mit dem Sachverständigen, der sich das Haus diese Woche angesehen hat.

Der Sockelputz ist feucht und muss getauscht werden, sowohl im Keller (unkritisch) als auch im Erdgeschoss. Auch bei frischem Putz wird absehbar alle 5 - 10 Jahre neuer Sanierputz notwendig sein, mit entsprechendem Aufwand, Kosten & Dreck im Haus. Es ist teilweise Rigips an den Wänden, der in dieser Sanierung nicht getauscht wurde; unklar wie es dahinter aussieht. Der Außenbereich ist noch nicht fertig, es fehlen einzelne Dachziegel und der Austritt zur Dachterrasse fehlt noch. Es ist in Summe gut gemacht, aber es wird nicht komplett trocken sein. Ob es weitere, aktuell nicht sichtbare Probleme gibt kann er nicht einschätzen, aber falls doch werde uns auch die 5 Jahre Gewährleitung nicht helfen. Die Reaktion des Verkäufers war bei allen Themen, dass es noch gemacht oder getauscht wird. Es wurde Aufwand für House Staging betrieben (Beleuchtung, Papiermöbel), der Wert des Hauses liegt aus seiner Sicht bei maximal 750.000 Euro.


Die Rückmeldung erzeugt gemischte Gefühle bei mir. Trotz des Alters und des vergleichsweise schlechten Energieverbrauchs hätte ich mir bei entsprechender Preisanpassung vorstellen können das Haus zu kaufen. Feuchtigkeit in der Wand des >120 Jahre alten Gewölbekellers ist nicht überraschend und verkraftbar. Aber perspektivisch im Erdgeschoss alle 5-10 Jahre neu verputzen zu lassen klingt nicht attraktiv, und nicht zu wissen was noch an zusätzlichen Themen kommen könnte fühlt sich gerade nicht gut an. Ich muss es mal mit meiner Frau diskutieren und sacken lassen.

 

[kati1337]

Ich würde da glaube ich auch nochmal ne Nacht drüber schlafen. Aber vom Gesamteindruck hat sich das nach dem Sachverständigen doch verschlechtert. Die Frage ist auch - warum wird der Putz feucht und muss immer erneuert werden alles 5-10 Jahre? Hat er dazu was gesagt? Feuchte ist auch immer ein Risiko für Probleme. Gewelltes Papier, evtl Schimmel - würde mich nerven. Wenn das wirklich alle 5 Jahre käme hätte ich auch keine Lust so oft all meine Möbel raus- und rein zu räumen. Das ist ja auch nicht in einer Woche erledigt.

 

[Winniefred]

Ein Haus mit feuchten Wänden im EG würde ich nicht kaufen. Sanierputz im Wohnbereich ist auch nicht normal. Der Aufwand ist doch auch Wahnsinn. Und zwischendurch hat man vielleicht noch Schimmel hinter den Möbeln. Im Keller sehe ich es unkritisch. Wäre für mich ein No-Go im Erdgeschoss.

 

[Jack1983]

Danke @kati1337 und @Winniefred für die Antworten. Ich habe das Feedback an den Verkäufer weitergegeben. Erwartungsgemäß hat er eine andere Sicht auf die Ursachen. Mir ist bewusst dass sein Interesse im baldmöglichsten Verkauf zum höchstmöglichen Preis liegt. Hier die Schilderung aus seiner Sicht (von mir paraphrasiert):

Das Haus wurde vor der Sanierung 30 Jahre lagt nicht renoviert oder gestrichen, es war bis zur Sanierung spürbar trocken und hat keine Feuchteerscheinung gezeigt. Durch sie Sanierung (Dichtung/Dämmung Sockel, Mineralwolle Außenfassade, teilw. Dämmung Kellerwand) kann sich der Zustand nur verbessert haben. Es wird durch den Bau mit Bruchstein und ohne Horizontalsperre nicht so trocken wie ein Neubau, aber auch durch die eingebaute Belüftung im Keller & in den Bädern ausreichend trocken.

An der Fassade steigt Feuchte auf 2 Meter Breite etwa. 15 cm hoch. Hier ist die Sockelabdichtung zu niedrig, das Wasser spritzt von der Straße hoch, das muss korrigiert werden. In der Küche sind 0,5 Meter feuchter Sockel, die von einem in den letzten 3 Monaten aufgrund der Dämmarbeiten nicht angeschlossenen Regenrohr kommt.

Der feuchte Kellerabgang ist bekannt und wird beseitigt. Die darüber liegende Dachterrasse wurde erst im Oktober abgedichtet, an dieser Stelle kam Jahre lang Wasser rein. Die Wand muss gut austrocknen bis ausgebessert werden kann mit Sperrputz und Sanierputz. Die Wand zur Straße lässt sich nicht aufgraben und von außen abdichten. Es ist eine Abdichtung von Innen geplant. Dies hält nicht für immer, aber sollte 15 Jahre halten und es sind nur ca. 4 m² betroffen. Alternativ kann man den Putz entfernen und die Steine wie im Keller sichtbar lassen, so ist die Fläche wartungsfrei. Im unbeheizten Vorraum wurde der falsche Putz verwendet, auch hier soll mit Sanierputz ausgebessert werden.


In Summe scheint mir der Verkäufer das Feedback des Sachverständigen anzunehmen, aber bei allen Problemen eine abstellbare Ursache zu sehen. Mir scheint dass hier noch einiges gemacht werden muss, und ich bin mir nicht sicher ob der Sachverständige nach Abschluss der Arbeiten ein positiveres Urteil fällt. Ich werde kommende Woche noch einmal das Vorgehen mit ihm besprechen, ev. ist es sinnvoll sich den Zustand noch einmal in 1-2 Monaten anzusehen. Ich will bei der Summe kein Risiko eingehen, wenn der Sachverständige abrät werde ich weiter suchen. Was meint ihr?

 

[Winniefred]

Ich kann das nicht beurteilen, weil ich das Haus nicht kenne. Ich würde dem Sachverständigen vertrauen, wenn er auf euch einen guten Eindruck macht. Die Reaktion des Verkäufers würde ich mit dem Sachverständigen diskutieren. Lösbare Probleme sollten kein Hindernis darstellen, aber die mögliche Lösung muss auch funktionieren und genau hier würde ich auf meinen Sachverständigen hören. Feuchtigkeit ist nicht immer ein Problem, nicht in alten Häusern. Das Ausmaß und etwaige zukünftige Probleme muss eben jemand vor Ort beurteilen. Vielleicht wurde das Haus unfachmännisch saniert und hat nun mehr Probleme als vorher, oder auch nicht.