Einschätzung Kaufpreis / Marktpreis Einfamilienhaus aus 1900

[RomeoZwo]

Das ist schon eine stramme Zahl für 160m² mit 100 kwh/m2a. 550k durch 160m2 sind 3437€/ m² , das ist eigentlich eher der Preis den man für nen Neubau aufrufen kann.

3500€/m2 ist für eine Kernsanierung Denkmal aktuell absolut realistisch. Die Wünsche des Denkmalamts machen bauen teuer - teurer als Neubau mit Standardkunststofffenstern etc. . Ich werde mit Außenanlagen sogar leicht drüber liegen, ein Bauträger bekommt aber vermutlich billigere Handwerker (dafür will er ja auch noch gewinn machen).

 

[RomeoZwo]

Denkmalschutz ist teuer, Denkmalgeschützte Immobilien liegen hier ewig in den Portalen.
Zum Vermieten kann man es machen, wegen (Sonder-) Abschreibungen.
Für die Eigennutzung würde ich mir keine Denkmalgeschützte Immobilie ans Bein binden. Da kann ich nicht so frei walten, wie ich möchte und zahle dafür für jeden Furz das doppelte / dreifache.
Nicht meins...

Die Sonderabschreibung gilt auch für Selbstnutzer, allerdings nicht 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre sondern "nur" 90% über 10 Jahre (§ 10 f des Einkommensteuergesetz). Achtung, die Abschreibung bezieht sich nur auf die Sanierungskosten. Bei Kauf vom Bauträger gibt es also 3 Bestandteile, 1. Grundstückswert, 2. Gebäudewert vor Sanierung (bei BJ 1900 2,5% Abschreibung) und 3. Sanierungskosten mit 100% (bzw. 90%).

Aber sowohl bei der Kapitalanlage als auch beim Eigennutz muss die Immobilie VOR der Sanierung erworben werden! Sonst gibt es keinerlei Sonderabschreibung!

Das ist übrigens auch der Grund warum die Denkmalimmobilien "ewig" in den Portalen sind. Es wird normalerweise erst mit dem Sanieren begonnen, wenn alle Wohnungen verkauft sind. Warum der BT hier davon abgewichen ist, vermutlich weil er Fristen für die DHHs hatte. Macht die Denkmalimmobilie aber zu einem echten Ladenhüter.

 

[Jack1983]

Geht hier schlecht da man sich ja die Einfahrt teilt. Da wird man wohl oder übel Berührungspunkte haben.
Das Objekt sieht bestimmt klasse aus, würde das trotzdem nicht anfangen. Das Denkmalamt kann sehr nerven, fazu ist es teuer und 30 Jahre ohne sich Gedanken über eine Sanierung zu machen sehe ich auch nicht. Wird ja noch mit Gas geheizt. Gibt es in der Preisregion keine jungen Häuser bei euch?

Also ich habe jetzt mal geschaut und in der Region das TE gibt es viele neue Häuser zwischen 500-650k. Allerdings fast nur Doppelhäuser zu dem Preis mit 150-160 m2 Wohnfläche. Das wäre natürlich die sichere Alternative. Und da bist du entweder, wie jetzt auch in einer WEG (mit den gleichen Nachteilen und Vorteilen) oder vielleicht sogar real geteilt. Was spricht den dagegen?

Doch, es gibt auch jüngere Häuser, aber nichts im Bestand was in diese Preisregion kommt. Ich habe die Region nur grob angegeben um mich nicht durch einen blöden Zufall identifizierbar zu machen. In der Realität haben wir einen vergleichsweise engen Suchradius, da meine Eltern & Schwiegereltern sowie Geschwister von mir und Geschwister meiner Frau in den umliegenden Gemeinden und Städten wohnen. Es gibt nur eine Hand voll Orte die sowohl attraktiv sind mit einer gefühlt hohen Lebensqualität sowie von denen die Fahrtzeit zur fast allen in der Region lebenden Verwandten bei maximal 15 - 20 Minuten liegt. Mir ist bewusst dass ich solche engen Anforderungen an die Lage unter Umständen mit einem hohen Aufschlag oder mit Kompromissen beim Haus bezahlen muss.

 

[Jack1983]

Die Sonderabschreibung gilt auch für Selbstnutzer, allerdings nicht 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre sondern "nur" 90% über 10 Jahre (§ 10 f des Einkommensteuergesetz). Achtung, die Abschreibung bezieht sich nur auf die Sanierungskosten. Bei Kauf vom Bauträger gibt es also 3 Bestandteile, 1. Grundstückswert, 2. Gebäudewert vor Sanierung (bei BJ 1900 2,5% Abschreibung) und 3. Sanierungskosten mit 100% (bzw. 90%).

Aber sowohl bei der Kapitalanlage als auch beim Eigennutz muss die Immobilie VOR der Sanierung erworben werden! Sonst gibt es keinerlei Sonderabschreibung!

Das ist übrigens auch der Grund warum die Denkmalimmobilien "ewig" in den Portalen sind. Es wird normalerweise erst mit dem Sanieren begonnen, wenn alle Wohnungen verkauft sind. Warum der BT hier davon abgewichen ist, vermutlich weil er Fristen für die DHHs hatte. Macht die Denkmalimmobilie aber zu einem echten Ladenhüter.

Danke dir, insbesondere auch für die kritische Meinung zum Thema Denkmal. Das Thema Sonderabschreibung hatte ich mir auch schon angelesen. Warum genau dies von der Firma durch die gewählte Vorgehensweise nicht genutzt wird ist mir nicht wirklich klar, da bleibt ordentlich Geld liegen.

Ich glaube die Nachteile und Risiken eines Denkmals sowie des Hauses an sich mittlerweile einigermaßen zu verstehen und lasse es mal die kommenden Tage etwas sacken. Momentan fühlt es sich nicht nach einen Stopp für uns zu dieser Immobilie an, sondern nach dem Verhandeln eines größeren Risikoabschlags.

 

[RomeoZwo]

Danke dir, insbesondere auch für die kritische Meinung zum Thema Denkmal.

Ich bin selbst Eigentümer von zwei (Einzel-) Denkmälern, so kritisch kann ich also nicht sein :-) . Aber manchmal ärgert man sich schon ordentlich über das Denkmalamt.

Bei dem Preis stellt sich vor allem auch die Frage, wie wurde saniert? Also ist (bis auf die Mauern) alles neu? Elektrik, Leitungen, Heizung? Meine beiden Objekte sind/werden auf gehobenen Neubaustandard saniert. Inklusive Fußbodenheizung, moderner Elektrik mit LAN und genügend Steckdosen, komplett neue Sanitärinstallation, teilweise neue Raumaufteilung. Dann sind die Kosten aber oberhalb von reinem Neubau. "Nachteil" für die Bewohner ist dann nur noch eine schlechtere Dämmung wobei ich auf Effizienzhaus Denkmal saniere.

Anbauten (Markise, Wintergarten, Photovoltaik) sind natürlich ein kritischer Punkt und "eigentlich" nicht erlaubt. Warum sage ich eigentlich - meine Sanierung mit Bauantrag hat aufwendige nach historischem Vorbild hergestellte Fenster. Im Nachbarreihenhaus wurden einfach Kunststofffenster eingebaut, vor Jahren, interessiert das Denkmalamt heute 0. Genauso wie ein vorgebauter Glas-Schmutzfang. Das Denkmalamt ist ganz groß darin beim Bauantrag Forderungen zu stellen. Was nach Bauabschluss gemacht wird wird seltenst kontrolliert und noch seltener geahndet (da kann ich noch ganz andere Geschichten erzählen).

 

[RomeoZwo]

Das Thema Sonderabschreibung hatte ich mir auch schon angelesen. Warum genau dies von der Firma durch die gewählte Vorgehensweise nicht genutzt wird ist mir nicht wirklich klar, da bleibt ordentlich Geld liegen.

Es kommt halt immer darauf an, da nur die Sanierungskosten abgesetzt werden können. Bleibt bei einem Gebäude nur die Außenhülle stehen und innen ist alles kompletter Neubau, ist der Sanierungsanteil relativ gering. Weiter oben war das Beispiel einer Mühle, die in Wohnungen umgewandelt wurde - die Wohnungen sind alle neu und keine Sanierung - daher würde da die Abschreibung nur auf Fassade und Fenster funktionieren. Wenn man aber 150m2 Wohnraum zu 150m2 Wohnraum saniert, kann man fast alles abschreiben.