Finanzieren und Kaufen oder weiter mieten im Raum Stuttgart?

[moccanna]

Kleines Update:

Habe mittlerweile mit 2 Finanzierungsberater gesprochen und mir Angebote eingeholt. Habe mir für die Berechnung ein Excel Sheet gebaut (Quick and Dirty :) ), in der ich relativ schnell die Daten eingeben kann und anhand der erwarteten Rendite am Kapitalmarkt simulieren kann, welches Angebot sich für mich am Besten anhört.

Habe jetzt noch 3 Finanzierungsberatungsgespräche diese Woche, aber einen Zwischenstand wollte ich euch geben.

• Ein Gespräch mit der Bank, die auch den Bauträger und das Vorhaben finanziert
• Ein Gespräch mit ING-DiBa
• Ein Gespräch mit LBS (die wollen wohl über Bausparverträge was machen ... )

Folgende Angebote liegen mir vor. Alle sind mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und unterschiedlichen Einsatz von Eigenkapital.

1) Darlehenssumme 355 TEUR aufgeteilt auf 2 Annuitätendarlehen; Eigenkapital 67650EUR, monatliche Rate 1037,66 EUR, Mischzins 0,983% / 1,0 %

Darlehen	Zinssatz Soll / Effektiv	Darlehensbetrag	Tilgung	Monatliche Rate	Restschuld
Annuitätendarlehen A	0,78 % / 0,80 %	266.000	2,7	771,40	191.329,95
Annuitätendarlehen B	1,59 % / 1,61 %	89.000	2,0	266,26	71.789,09

2) Darlehenssumme 398 TEUR aufgeteilt auf 2 Annuitätendarlehen; Eigenkapital 24650 EUR, monatliche Rate 1199,30 EUR, Mischzins 1,15% / 1,17%

Darlehen	Zinssatz Soll / Effektiv	Darlehensbetrag	Tilgung	Monatliche Rate	Restschuld
Annuitätendarlehen C	0,78 % / 0,80 %	266.000	2,7	771,40	191.329,95
Annuitätendarlehen D	1,89 % / 1,92 %	132.000	2	427,90	102.965,38

3) Darlehenssumme 337 TEUR aufgeteilt auf Annuitätendarlehen und KFW, Eigenkapital 85650 Euro, monatliche Rate 1131,67 EUR, Mischzins 1,05 % / 1,07%

Darlehen	Zinssatz Soll / Effektiv	Darlehensbetrag	Tilgung	Monatliche Rate	Restschuld
Annuitätendarlehen E	1,03 % / 1,05 %	217.000	3	728,76	148459,99
KFW	1,10 % / 1,12 %	120.000	2,929	402,91	66890,53

Meine Analyse bisher unter der Annahme, das eingesparte Kapital lege ich zu einem gewissen Zinssatz an und auch das Delta zu 1300 EUR monatlicher Gesamtrate wird angelegt:

• 2 ist besser als 1 wenn die jährliche Rendite nach Steuern am Kapitalmarkt über ca. 2,6% liegt in den 10 Jahren Laufzeit
• 2 ist besser als 3 wenn die jährliche Rendite nach Steuern am Kapitalmarkt über ca. 4,4% liegt in den 10 Jahren Laufzeit

Für mich ausschließen würde ich daher Finanzierungsmodell 1. Die Abwägung zwischen 2 und 3 ist schwierig, aber ich tendiere zu 3.

Gibt es irgendwelche Nachteile, die ich bei KFW einkaufe?
Wie steht ihr zum Thema Restschuld?
Die Raten für Finanzierungsvorschlag 1 und 2 lassen sich auch noch erhöhen. Meine Idee wäre es an der Stelle vor allem für die Teureren Darlehen die Tilung soweit wie möglich anzuheben und für das große Darlehen entsprechend zu senken, damit eine Rate unter 1300 EUR monatlich rauskommt. Spricht da was aus eurer Sicht dagegen oder macht das keinen Sinn?

Hoffe ich habe nichts gravierendes übersehen.

Viele Grüße und schonmal vielen Dank fürs Lesen

 

[Rumbi441]

in allen drei konstellationen hast du in einen offenen Kredit mit 200K Schulden der mit einem neuen Zins bedient werden will. Rechne mal aus welchen Zins du bei 4 % zu zahlen hast

Warum nicht auf 30 Jahre den Kredit festschreiben?

 

[moccanna]

Hallo Rumbi441,

weil mir der Zinsaufschlag zu hoch wäre. Ich habe es jetzt zwar nicht rechnen lassen, aber ich ging davon aus, dass eine Sollzinsbindung auf 30 Jahre zwar viel Sicherheit bietet aber auch ein ordentlicher Zinsaufschlag bedeutet.

Werde mir noch Angebote für 15 Jahre Sollzinsbindung geben lassen. Weiter wollte ich nicht gehen.

Viele Grüße

 

[Scout]

Meine Analyse bisher unter der Annahme, das eingesparte Kapital lege ich zu einem gewissen Zinssatz an und auch das Delta zu 1300 EUR monatlicher Gesamtrate wird angelegt:

• 2 ist besser als 1 wenn die jährliche Rendite nach Steuern am Kapitalmarkt über ca. 2,6% liegt in den 10 Jahren Laufzeit
• 2 ist besser als 3 wenn die jährliche Rendite nach Steuern am Kapitalmarkt über ca. 4,4% liegt in den 10 Jahren Laufzeit

Du leihst dir also Geld um damit einen prinzipiell volatilen Vermögenswert zu kaufen und gleichzeitig legst du Kapital anstatt es zur Verminderung des Kredits zu verwenden spekulativ an. So ein Konstrukt nennt man normalerweise einen Hedge Fonds und dieser steht gewöhnlicherweise nur institutionellen Anlegern offen...

Ein Hedge Fonds auf zwei Beinen

weil mir der Zinsaufschlag zu hoch wäre. Ich habe es jetzt zwar nicht rechnen lassen, aber ich ging davon aus, dass eine Sollzinsbindung auf 30 Jahre zwar viel Sicherheit bietet aber auch ein ordentlicher Zinsaufschlag bedeutet.

Wie schon hier gesagt: Rechne dir mal die Raten für deine Restrate nach 10 Jahren bei einem Zinsniveau von 5% aus (das ist noch unter dem langjährigen Durchschnitt). Kannst du dir die dann noch leisten? Angenommen deine ETF stehen dabei auch gerade kurz nach einem Crash so unter Wasser dass du es dir verkneifen möchtest mit diesen die Restschuld für die Anschlussfinanzierung zu mindern...

 

[moccanna]

Du leihst dir also Geld um damit einen prinzipiell volatilen Vermögenswert zu kaufen und gleichzeitig legst du Kapital anstatt es zur Verminderung des Kredits zu verwenden spekulativ an. So ein Konstrukt nennt man normalerweise einen Hedge Fonds und dieser steht gewöhnlicherweise nur institutionellen Anlegern offen...

Ein Hedge Fonds auf zwei Beinen




Wie schon hier gesagt: Rechne dir mal die Raten für deine Restrate nach 10 Jahren bei einem Zinsniveau von 5% aus (das ist noch unter dem langjährigen Durchschnitt). Kannst du dir die dann noch leisten? Angenommen deine ETF stehen dabei auch gerade kurz nach einem Crash so unter Wasser dass du es dir verkneifen möchtest mit diesen die Restschuld für die Anschlussfinanzierung zu mindern...

Hallo Scout,

ich habe mit der Rechnung lediglich versucht eine gewisse Vergleichbarkeit zwischen den Angeboten zu erreichen. Eventuell habe ich auch falsche Kriterien gewählt, aber das war mein erster Aufschlag. Nach welchen (möglichst) objekten Kriterien würdest du denn einen Vergleich aufbauen? Am Ende müsste ich ja auch Darlehen mit 30 Jahre Laufzeit auf die selbe Art und Weise vergleichen.

Danke und Grüße

 

[Scout]

Nimm als Kriterium noch dazu wie hoch deine Restschuld nach Ablauf der Bindungsfrist ist. Mindestens 50% würde ich für mein Wohlbefinden abgezahlt haben wollen. Dafür wirst du um die 15 Jahre Laufzeit benötigen. Nach 10 Jahren hast du eh ein einseitiges Sonderkündigungsrecht falls das Kreditniveau dann für dich günstiger sein sollte.

Du kannst auch in 3 Kredite beim gleichen Institut splitten: 1x KfW (gibt das von denen eine Prämie für deinen Wohnungsbau?) auf 10 Jahre, 2x auf 15 Jahre. Für den KfW kannst du nicht sondertilgen aber für das Laufzeitende extra ansparen und diesen Baustein ggf. ablösen. Insbesondere wenn du in der zweiten Hälfte der 10 Jahre bemerken solltest dass das Zinsniveau stark steigst kannst du die Ar***backen zusammenkneifen und für die Ablöse nach Ablauf extra sparen.

Wenn nicht verlängerst du und stehst bei höheren Zinsniveau nur mit diesem Teil unterWasser. Löst du den KfW dagegen ab so könntest du bei einem der beiden anderen Bausteine (beim größeren der beiden) eine zu vereinbarende Tilgungssatzänderungs-Option ziehen und diesen dann höher tilgen. Oder wenn es einmal knapper werden sollte senkst du die Tilgung für den Baustein.

So hast du recht viele Optionen.