Finanzierung Hauskauf - Erfahrungen, Feedback

[chrilomy]

Hallo zusammen,
ich habe euer Forum entdeckt und bin begeistert, über den Austausch. Wir sind neu im Thema, beschäftigen uns gerade mit allem rund ums Haus (Finanzierung, Heizung, Wärmepumpe, Dach, Dämmung, Solar, etc.) und schauen uns online Objekte an. Wir wollen kaufen, nicht neu bauen.

Erstmal die Rahmendaten, unsere Intention am Ende.

Allgemeines zu Euch:

• Paar, verlobt, Er 39, Sie 40
• Keine Kinder, ggf. noch 1
• Angestellt 40h, Er und Sie im Tech Sales

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Netto im Schnitt ca. 12500 EUR / Monat inkl. variabler Anteile (OTE), Fixum sind 8700 EUR
• Eigenkapital 450K EUR, davon sollen 200K für die Finanzierung genutzt werden

Ausgabensituation:

• Gesamt ca. 6000 EUR / Monat
• Davon Kaltmiete 2090 EUR/ Warmmiete 2480 EUR

Die monatlichen Gesamtausgaben sind quasi „private Vollkosten“, beinhalten also bereits jährliche Einmalausgaben wie Urlaube, Haushaltsanschaffungen etc., aber auch die Vollkostenrechnung für unsere 2 Fahrzeuge für die typischen Jahreskilometer.

Sparleistungen:
Durchschnittlich 6500 EUR pro Monat, mindestens 2700 EUR

Allgemeines zur Immobilie:
Wir suchen noch nach Immobilien, haben aber einige Vorstellungen

• Region: Bayern, flexibel, auch ländlich, wenn eine Stadt zumindest in greifbarer Nähe ist
• Grundstück: Ca. 1000 m2, schöner großer Garten, gerne auch mit Bedarf zum Aus-/Aufbau
• Haus: Wohnfläche 160-200 m2
• Keller
• Doppelgarage
• Optimalerweise energieeffizient gebaut/ausgestattet mindestens jedoch baulich dafür geeignet

Kaufkosten:
Wir suchen aktuell nach Objekten, die inkl. Kaufnebenkosten und evtl. sofortigen Sanierungsmaßnahmen 700K nicht überschreiten. Bedeutet einen Kredit von bis zu 500K EUR. Je nach Objekt könnte evtl. eine Aufteilung zwischen „Standard“ und KFW-Kredit Sinn machen, falls wir direkt energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen. Evtl. ist es sogar schlauer, nicht energetisch sanierte Objekte günstiger zu kaufen und so die besseren KFW Konditionen gezielt einzuplanen?

Uns ist bewusst, dass unsere Ausgangslage durchaus komfortabel ist.
Im Grunde genommen suchen wir gerade nach den richtigen Finanzierungsparametern und Feedback zu unserem Ansatz

• Wir möchten eine monatliche Rate i.H.v. 3000 EUR avisieren
  zzgl. Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage) i.H.v. ca. 1000 EUR hätten wir neue „Wohnkosten“ i.H.v. 4000 EUR im Monat während der Kreditlaufzeit.
• 700K Limit: Manche Objekte die uns sehr gut gefallen, fallen aufgrund unseres gesetzten Limits aus dem Raster und wir fragen uns, ob wir noch höher gehen können?
• Zinssatz: Ist es realistisch aktuell deutlich unter 4% zu kommen?
• Zinsbindungsdauer – 10 Jahre, danach mit dem Rest weiterschauen, ggf. gleich tilgen, wenn mögl.
  Mit unseren 40 Jahren möchten wir keine elendig lange Kreditlaufzeit mehr und zügig den Status „abbezahlt“ erreichen.

Die Kreditrate könnte vielleicht auch etwas höher sein, um schneller tilgen zu können. Auf der anderen Seite, planen wir gern mit dem sehr großen Puffer um

• Ein potentielles Kind einzuplanen
• Weitere Verbesserungsmaßnahmen am Haus über die Zeit ohne weitere Kredite zu ermöglichen
• Unser Sicherheitsbedürfnis zu stillen und weiter Kapital aufzubauen (da uns beiden nichts in die Wiege gelegt wurde, ist das wichtig für uns)

Da wir noch nie einen Kredit aufgenommen haben, stellt sich uns auch die Frage, wie wir am besten Vorgehen. Von Bank zu Bank, bis wir das beste Angebot identifiziert haben?
Ich habe mal gelesen, dass das Einholen von Angeboten direkt zur Schufa geht und eine hohe Menge an Anfragen den Score senkt, was theoretisch den Zins zukünftiger Angebote erhöht. Ist das Unsinn? Wie gehen wir hier am besten vor?

Bekommt man überhaupt eine Finanzierungszusage via Rahmenparameter, ohne konkretes Objekt?

Das Thema Finanzmanagement mit Fokus Geldanlage habe ich schon immer selbst in die Hand genommen. Beratern traue ich irgendwie nicht über den Weg. Deshalb bin ich hier zum Austausch und zum Einholen von Feedback, was das Thema Immobilienfinanzierung und unsere aktuellen Pläne dazu angeht.

Ich bedanke mich bereits im Voraus und freue mich auf den Austausch!

 

[nordanney]

Super Ausgangslage. Jede Bank nimmt Euch mit Handkuss.

• Wir möchten eine monatliche Rate i.H.v. 3000 EUR avisieren
  zzgl. Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage) i.H.v. ca. 1000 EUR hätten wir neue „Wohnkosten“ i.H.v. 4000 EUR im Monat während der Kreditlaufzeit.
• 700K Limit: Manche Objekte die uns sehr gut gefallen, fallen aufgrund unseres gesetzten Limits aus dem Raster und wir fragen uns, ob wir noch höher gehen können?

Bei 200T€ Eigenkapital bzw. noch nötiger Kauf-Nebenkosten ist das ein Kredit von rd. T€ 550. Also ein Zins von etwa 3,5-3,6% ist denkbar. Dazu 3% Tilgung.

Zinsbindungsdauer – 10 Jahre, danach mit dem Rest weiterschauen, ggf. gleich tilgen, wenn mögl.
Mit unseren 40 Jahren möchten wir keine elendig lange Kreditlaufzeit mehr und zügig den Status „abbezahlt“ erreichen.

Bei Eurer Bonität solltet Ihr deutlich mehr Eigenkapital einsetzen, damit Ihr bei gleicher Ratenhöhe deutlich höher tilgen könnt. Oder hat es einen besonderen Hintergrund, T€ 250 auf der hohen Kante haben zu müssen? Gibt es dort nach Steuern deutlich mehr als 3,5% Rendite garantiert auf die nächsten 10 Jahre?

Da wir noch nie einen Kredit aufgenommen haben, stellt sich uns auch die Frage, wie wir am besten Vorgehen. Von Bank zu Bank, bis wir das beste Angebot identifiziert haben?
Ich habe mal gelesen, dass das Einholen von Angeboten direkt zur Schufa geht und eine hohe Menge an Anfragen den Score senkt, was theoretisch den Zins zukünftiger Angebote erhöht. Ist das Unsinn? Wie gehen wir hier am besten vor?

Geht zum Vermittler. Eine Angebotsanfrage geht heutzutage NICHT zur Schufa bzw. beeinflusst Euren Score nicht.

Bekommt man überhaupt eine Finanzierungszusage via Rahmenparameter, ohne konkretes Objekt?

Nein. Konkrete Zusage (Vertrag) nur für konkretes Objekt. Aber eine Indikation, was möglich ist. Wobei Ihr keine Indikation benötigt, da Banken Euch Kredit ohne Ende nachwerfen werden. Selbst eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital-Einsatz wäre bei Euch problemlos möglich. Also das Bankthema ist tatsächlich das letzte, an das Ihr denken müsst.

 

[chrilomy]

Super Ausgangslage. Jede Bank nimmt Euch mit Handkuss.

Bei 200T€ Eigenkapital bzw. noch nötiger Kauf-Nebenkosten ist das ein Kredit von rd. T€ 550. Also ein Zins von etwa 3,5-3,6% ist denkbar. Dazu 3% Tilgung.

Vielen Dank für das Feedback und die umfassende Antwort. Das gibt uns schon mal ein gutes Gefühl.
Die 700K EUR sollten bereits die Nebenkosten beinhalten, also einen Kredit von 500K EUR bedeuten, aber ich lese heraus, dass wir durchaus mehr in Betracht ziehen können, was uns schon mal das ein oder andere Objekt zurück auf die Liste bringen würde.

Bei Eurer Bonität solltet Ihr deutlich mehr Eigenkapital einsetzen, damit Ihr bei gleicher Ratenhöhe deutlich höher tilgen könnt. Oder hat es einen besonderen Hintergrund, T€ 250 auf der hohen Kante haben zu müssen? Gibt es dort nach Steuern deutlich mehr als 3,5% Rendite garantiert auf die nächsten 10 Jahre?

Der Plan war hier so wenig wie mögl. und so viel wie nötig als Eigenkapital zu nutzen, um den Zins auf einen „optimalen“ Punkt zu drücken. Der Rest ist in einem von mir selbst verwalteten Portfolio angelegt. Die durchschnittliche Rendite über die letzten 8 Jahre betrachtet lag bei ca. 9 % (zum Teil nach Steuern, da Teilverkäufe enthalten sind, aber nicht Inflationsbereinigt - das sind Angaben zu Kreditzinsen aber auch nicht). Drücken wir den Zins unter 4 Prozent sollte das selbst bei Schwankungen aufgehen und der bessere Deal sein – so der Gedanke. Das ist natürlich keine Garantie, aber zumindest Erfahrungswert.
Zusätzlich fühlen wir uns mit einem Polster für Notsituationen sicher und die Bank sollte es als Sicherheit betrachten können. Die Anlagen lassen sich unkompliziert auflösen, wenn nötig.
Macht das Sinn?

Geht zum Vermittler. Eine Angebotsanfrage geht heutzutage NICHT zur Schufa bzw. beeinflusst Euren Score nicht.

Ich weiß nicht, ob die Forenregeln das zulassen, aber kann mir jemand Vermittler empfehlen, die nach eigener Erfahrung als gut bewertet werden?

Also das Bankthema ist tatsächlich das letzte, an das Ihr denken müsst.

Ok, gibt es Themen, die wir noch berücksichtigen sollten?

Wie sieht es mit dem Thema "Kombinierter KFW und Bankkredit" aus, um die Zinsen/Förderungen zu optimieren?
Der Trade-Off wäre ein günstigeres Objekt zu wählen, dass noch energetische Maßnahmen notwendig hätte und für den Sanierungsteil Förderung und günstige Zinsen zu nutzen.
Macht das Sinn?

Danke und viele Grüße!

 

[nordanney]

Zusätzlich fühlen wir uns mit einem Polster für Notsituationen sicher und die Bank sollte es als Sicherheit betrachten können.

Könnte sie. Tut sie aber nicht. Darf sie auch nicht. Hilft euch absolut nicht weiter. Sagt euch ein Banker.

Ich weiß nicht, ob die Forenregeln das zulassen, aber kann mir jemand Vermittler empfehlen, die nach eigener Erfahrung als gut bewertet werden

Alle, die es im Netz zu finden gibt. Interhyp, Dr. Klein usw.

Ok, gibt es Themen, die wir noch berücksichtigen sollten?

Alle rund um die Immobilie. Lage, Zuschnitt, Qualität, Energieeffizienz, Renovierung usw.

Wie sieht es mit dem Thema "Kombinierter KFW und Bankkredit" aus, um die Zinsen/Förderungen zu optimieren?

Bei euch und einer Bestandsimmobilie geht gar nichts. Höchstens für (umfassende) energetische Sanierung.

Der Trade-Off wäre ein günstigeres Objekt zu wählen, dass noch energetische Maßnahmen notwendig hätte und für den Sanierungsteil Förderung und günstige Zinsen zu nutzen.
Macht das Sinn?

Kommt aufs Objekt an, die nötigen Maßnahmen und das Investment. Würde mal tippen, dass dann aber nicht nur energetisch saniert werden muss, sondern alles. Und das Gesamtpaket wird in der Regel mindestens genauso teuer (+ Stress für 1/2 Jahre) wie direkt eine fertige und passende Immobilie.

 

[HausKaufBayern]

Das Problem wird sein, dass ihr wenige bis keine Immobilien finden werdet die stadtnah sind, 1000m² haben und inklusive Renovierungen und Kaufnebenkosten nicht mehr als 700k€ kosten...
Gefühlt würde ich vom Preisniveau mal eher 800k-850k€ anvisieren - Wäre aber immer noch gut machbar.

 

[chrilomy]

Könnte sie. Tut sie aber nicht. Darf sie auch nicht. Hilft euch absolut nicht weiter.

Fair enough, es war ein Seitenaspekt, der emotional Sicherheit vermittelt.

Ich muss trotzdem fragen: Warum sieht eine Bank angelegtes Kapital nicht als Sicherheit? Nicht mal anteilig?

Der wichtigste Aspekt für mich jedoch: Vorrangig gewinnt nach meiner Rechnung Rendite gegen Zins.
Was sagt der Banker?

Sagt euch ein Banker.

Sowas in der Richtung dachte ich mir bei Deinen Antworten schon - jemand vom Fach.

Kommt aufs Objekt an, die nötigen Maßnahmen und das Investment. Würde mal tippen, dass dann aber nicht nur energetisch saniert werden muss, sondern alles. Und das Gesamtpaket wird in der Regel mindestens genauso teuer (+ Stress für 1/2 Jahre) wie direkt eine fertige und passende Immobilie.

Der Wunsch des Gedanken war 100-150K weniger, das Geld nimmst Du in die Hand und machst z.B. Dämmung, Wärmepumpe, Solar nachträglich + subventioniert und kommst gut weg. Natürlich je nachdem, was in Kombination gemacht werden muss und wie die baulichen Voraussetzungen aussehen. ABER Fair Point - da mag es wohl sein, dass wir das als Laien massiv unterschätzen. Auf dem Papier sieht das immer so schön aus.
Ich werde, wenn wir hier einen Schritt weiter sind, gerne mal Objekte teilen, die das reflektieren.

Das Problem wird sein, dass ihr wenige bis keine Immobilien finden werdet die stadtnah sind, 1000m² haben und inklusive Renovierungen und Kaufnebenkosten nicht mehr als 700k€ kosten...
Gefühlt würde ich vom Preisniveau mal eher 800k-850k€ anvisieren - Wäre aber immer noch gut machbar.

Wir haben schon einige Sachen auf der Watchlist, aber Ja das spüren wir leider auch, denn in der von Dir genannten Preisregion erfüllen die Objekte oft unsere Kriterien, während bei unserer Preisrange fast immer Abstriche enthalten sind...von denen wir uns vorstellen, wie einfach sie mit etwas Investment auszugleichen sind.

Auch für die restlichen Tipps möchte ich mich bedanken!
Herzliche Grüße!