Finanzierung ohne Eigenkapital mit Sicherheit??

[Steffen80]

Stelle nicht Miete gegen Finanzierung. Dieses Märchen erzählen Bank schon Jahrzehnte! Bei den wenigstens ist das Eigenheim am Ende günstiger als lebenslang Miete zahlen. Du musst alles gegenüberstellen: Zinsen, Nebenkosten, Versicherungen, Wartung und Instandhaltung und Restwert/Verkaufswert am Ende des Lebens. Aufgrund des demografischen Wandels scheitert es allein daran, da die meisten "auf dem Dorf" bauen. Es Bedarf schon einer Bestlage um in 30 oder 40 Jahren "verlustfrei" aus der Nummer zu kommen. Bei uns im Osten ist das schon jetzt sehr schön erkennbar. Die Preise in Städten (naher Rand!) explodieren und auf dem Dorf bekommst Du Häuser "hInterhyprgeworfen".

Wir haben uns intensiv mit folgender Frage beschäftigt: Lebenslang Miete zahlen, Max. Flexibilität und ein "schickes Aktiendepot" was ich immer "kurzfristig" zu Geld machen kann oder Eigentum? Wir haben uns für die Luxus Variante entschieden -> Eigentum. Nichts anderes ist es. Es ist Luxus und erhöht die Lebensqualität (hoffe ich zumindest). Miete zahlen ist nicht schlecht und ich habe immer gern Miete gezahlt und selbst jetzt zahle trotz Mieterhöhung jeden Monat gern meine Miete. Ich kann mir nicht vorstellen das ich irgendwann gern meine Zinsen an die Bank zahle Ich mag weder Banken noch Zinsen

Gruss, Steffen

 

[Sebastian79]

Du vergisst, dass Du am Ende in der Rente ein geringeres Einkommen hast, aber bei Miete weiterhin zahlen musst - beim Eigenheim richtig gerechnet nicht mehr. Instandsetzung mal außen vor - selbst größere Instandhaltungen lassen sich mit einem verhältnismäßig kleinem Kredit und/oder Rücklagen bedienen.

Die Lebensqualität mal ganz außenn vor, die Du ja auch genannt hast - ein Märchen würde ich das sicher nicht nennen, denn es wird nur ein Märchen, wenn Du mit dem Verkauf spekulierst. Verkaufst Du nicht und lässt diesen Faktor dann außenn vor, ist Miete zahlen für ein vergleichbares Objekt sicherlich teurer...

Letztlich scheitert es auch an den vermietbaren Objekten - zumindest hier findest Du ein ganz paar Häuser mit entsprechendem Standard, die kalt fast meiner monatliche Rate entsprechen. Zumindest für uns stellte sich dann schnell raus, dass wir bauen - obwohl wir es bis vor knapp 1,5 Jahren kategorisch ausgeschlossen hatten (und auch entsprechend nichts großartig ansparten ).

 

[Tego12]

Ich bin zu 100% bei Steffen80.

Ergänzend:

Ein gutes Beispiel, um, ich sag mal mathematisch weniger fitten Personen zu verdeutlichen, dass eine Immobilie rein finanziell meist nicht die bessere Wahl ist:

Die durchschnittliche Rendite von Vermietung ist langfristig unter 5% (Größere Komplexe überm Schnitt, Einfamilienhaus in der Regel deutlich drunter; zu diesem Thema gibt es einen Haufen Studien). Kauft man eine Immobilie, kann logischerweise maximal diese Rendite "eingespart" werden. Die Bank möchte auch noch ihren Teil davon ab haben... was bleibt kann sich jeder denken. Für ein Einfamilienhaus kann man froh sein, wenn die Rendite am Ende positiv ist.

Zum Vergleich: Ein weltweit diversifiziertes Aktienportfolio liegt langfristig > 5%.

Der Fehler, der meist gemacht wird, ist eine Immobilie als sichere Anlage zu verstehen und mit Anlagen wie Tagesgeld zu vergleichen. Die Risikoprofile weichen allerdings erheblich voneinander ab. Eine einzelne Immobilie weist ein enormes Risiko auf, das eher mit einem Aktienportfolio zu vergleichen ist.

Nichts desto trotz gibt es Faktoren, die auch uns Richtung Eigenheim treiben -> Lebensqualität. Aber wir reden uns nicht ein, es wäre finanziell eine gute Entscheidung

Edit: @Sebastian:
Du hast die typische "aber in der Rente kann ich dann ja günstiger wohnen" Fehlinterpretation. Als Gedankenspiel: Nehme an, deine Immobilie ist mit 55 Jahren abbezahlt. Zu genau diesem Zeitpunkt vergleichst du dein Vermögen, einmal für den Fall mit dem gekauften Haus, einmal für den Fall eines gemieteten Hauses. In einem Fall ist dein Vermögen das Haus, im anderen das Aktien-Portfolio. Jetzt hast du die freie Wahl... für den Fall, dass das Portfolio mehr Rendite abgeworfen hat, wie das Haus (so war es die letzten Jahrzehnte in der Vergangenheit), so kannst du dir von dem Geld einfach ein gleichwertiges Haus kaufen und hast noch einen Rest im Portfolio übrig.
Das gleiche Gedankenspiel kannst du dann mit 55 in der Situation wieder machen... was zeigt, dass dieses "in der Rente kostenlos wohnen" Argument einfach nicht zieht. Warum nicht? Ganz einfach, weil du bis dahin ein derart großes Aktienportfolio hast, dass eine Rendite erwirtschaftet, die locker die Miete für ein äquivalentes Haus abwirft...

Lebensqualität wird natürlich ignoriert, aber die definiert ja auch jeder anders.

 

[Steffen80]

Tego12 war schneller und hat es auf den Punkt gebracht

Nehme einen beliebigen Zinsrechner -> Unser aktuelles Guthaben 340.000 EUR ergibt bei 3% (abzgl.. Inflation) in 40 Jahren gut eine Million Euro. Dafür sollten wir mind. 10-15 Jahre auf Kreuzfahrtschiffen leben können All-Inkl.

Ernsthaft: Ich bin mir ziemlich sicher, ohne Hausbau wären wir im Alter besser gestellt als jetzt. Rein wirtschaftlich. Berücksichtigen dabei muss man aber..bei uns sind die Mieten nicht so hoch. Für 7-8 EUR kalt pro qm bekommt man schon wirklich tolle Wohnungen in sehr guter Lage. 200 qm für 1400 EUR kalt...dafür baust Du kein 200qm Haus inkl. Grund in einer nur annähernd so guter Lage.

Oder noch mal andersrum: Wir sind bei 850.000 EUR inkl. sehr guter Lage. Mit Zinsen ca. 1 Mio. Euro. Dafür könnten wir 59 Jahre monatlich 1400 EUR Miete zahlen Inflation nicht berücksichtigt.

Gruss, Steffen

 

[jeti79]

Vielen Dank für Eure Gedanken!

Für mich selbst steht natürlich der Punkt Lebensqualität ganz oben auf der Liste: Wir wohnen zur Zeit in einer ~110qm Wohnung im 1.OG und uns geht es natürlich ziemlich gut. Allerdings nicht in dem Ort, in dem ich langfristig leben möchte, ohne Garten und ohne Garage/Carport, was mir langfristig wichtig ist. Außerdem ist Heimkino für uns ein großes Thema, was wir mit unserem Vermieter im Haus derzeit nicht im vollen Maße ausleben können.

Der nächste Schritt (zum "eigenen" Haus mit Garten und Garage im Wunschort) würde eine Mietsteigerung von 530€ auf ca. 1000€ - 1200€ mit sich bringen. Der Immobilienmarkt hier, im Speckgürtel um Osnabrück, wo ich ziemlich eingeschränkt in meiner Wunschgegend bin (betrifft einen Radius von <10km) ist gelinde gesagt, im Eimer. Auf ein Haus, dass in Frage kommt, gibt es gefühlte 30 Bewerberparteien. Dabei sind natürlich deutlich solventer Mitbewerber als wir, die im Zweifel auch höhere Mieten zahlen können. Das wissen auch die Vermieter hier. Daher ist der Mietspiegel in den letzten 5 Jahren (seitdem wir schauen) deutlich gestiegen. Genauso sieht es natürlich auch mit Bestandsimmobilien zum Kauf aus. Da passt der geforderte Preis nicht mehr ansatzweise zum von Banken angesetzten Wert.

Das Grundstück, welches wir zur Zeit beplanen, wäre da mit ca. 300.000€ Investment (grob gerundet) ein Schnäppchen gegenüber den anderen Möglichkeiten. Alternativen auf dem Grundstücksmarkt gibt es quasi nicht. Wir haben derzeit noch das Angebot, den qm für 140€ zu bekommen (da wir frühzeitig angefragt haben) - in schwächeren Nachbargemeinden liegen die Preise eher bei 170€/qm - Tendenz steigend. In meinem Wunschort gibt es derzeit keine alternativen Kaufgrundstücke, die zur Wahl stehen.

Ich bin da auch nicht so 100%ig bei Steffen80: ich rechne nicht wirklich so, dass die Immobilie am Tag X mehr abwerfen muss, als meine Sparmöglichkeiten. Auch zahle ich nicht gerne Miete. Ich lege auch keinen Wert (mehr) auf Flexibilität. Ich bin sesshaft geworden, wie man so schön sagt: Familie, Freunde, Job, Sport, Hobbys - alles im näheren Umfeld und das mit der Möglichkeit, meine Traumimmobilie in meinem Wunschort zu erreichten.

Aber ich gehe sogar davon aus, dass die Immobilienpreise sich in den nächsten (wenigstens 10) Jahren so weiter entwickeln wie in den letzten 20 Jahren. Die Grundstückspreise sind hier innerhalb von 20 Jahren von 100,-DM/qm auf ca. 150,-€/qm gestiegen. Da würde ich mir sogar um einen Wiederverkaufswert keine großen Sorgen machen.

 

[Musketier]

Die durchschnittliche Rendite von Vermietung ist langfristig unter 5% (Größere Komplexe überm Schnitt, Einfamilienhaus in der Regel deutlich drunter; zu diesem Thema gibt es einen Haufen Studien). Kauft man eine Immobilie, kann logischerweise maximal diese Rendite "eingespart" werden. Die Bank möchte auch noch ihren Teil davon ab haben... was bleibt kann sich jeder denken. Für ein Einfamilienhaus kann man froh sein, wenn die Rendite am Ende positiv ist.

Du hast meines Erachtens einen entscheidenden Denkfehler.
Die 5% beziehen sich auf das eingesetzte Kapital. Ein Investor wird aber kaum nur Eigenkapital einsetzen, sondern möglichst viel FK. Solange die Zinsen <5% liegen hebelt er damit sogar seine Rendite. Genau das gleiche macht der Häuslebauer. Er finanziert sich sein Haus. Also hat er effektiv die gleiche Rendite wie der Investor und muß von den 5% nicht noch die Zinsen abziehen.

Der Vorteil im Haus ist, solange man seine Raten zahlt, kann man nicht rausgeworfen werden (Es sei denn von der Frau ) Außerdem kann ich mein Haus/Grundstück so gestalten, wie ich es haben will und nicht der Vermieter. Weiterer Vorteil ist, die Raten sind ziemlich fix. Wie sich die Mieten durch die neuen Energievorschriften entwickeln werden, wird kaum einer vorhersehen können. Ich hatte vor kurzem einen Bericht auf Arte oder 3Sat gesehen, wo Mieten nach Sanierung plötzlich doppelt so hoch waren und das war rechtlich sogar i.O.

Das Problem, was ich sehe, dass viele größer bauen, als sie mieten würden. Genau deswegen lohnt sich das Einfamilienhaus eher nicht.