Finanzierung - Vorschläge für komplizierte Situation

[Ratlos83]

Mal in der Nachbarschaft des Objektes Kaltakquise betrieben wer der Eigentümer sein könnte um ggf. mit ihm ohne Druck zu verhandeln?

Jupp, waren beim Nachbarn, der hat allerdings wenig Gutes über den Verkäufer berichtet, das scheint mir kein Ausweg.

 

[WilderSueden]

1. Wie realistisch ist unser Vorhaben der Kreditaufnahme zum Grundstückskauf? Spielt die Tatsache, dass ich ja einen Arbeitsvertrag für März vorliegen habe (klar, Probezeit...) denn überhaupt keine Rolle? Gibt es eine Bank, die besonders zu empfehlen wäre?

Aktuell hast du kein Einkommen und normalerweise wird das auch nicht angerechnet. Es gibt ja keine Garantie dass du das antrittst oder nicht nach 3 Wochen gekündigt wirst.

2. Was sollten wir bei einer zweigeteilten Durchführung (Kredit 1 über 340.000€, Kredit 2 dann über ca. 280.000€ unter Einbringung der Eigenmittel aus dem Wohnungsverkauf) bedenken?

Ganz wichtig: keine Kredite mit Zinsbindung schließen sondern das Grundstück nur variabel finanzieren. Sonst steht eine Bank erstrangig im Grundbuch und keine andere Bank wird den zweiten Kredit nachrangig wollen. Die Konditionen sind dann entsprechend der mangelnden Konkurrenz.
Bei variabler Finanzierung könnt ihr den ersten Kredit kündigen und beide in einem großen Kredit zusammenfassen.

Ich hatte auch schon überlegt, ob für die zweite Kreditaufnahme evtl. allein die KFW in Frage käme (2x120.000€ aus dem Effizienzhaus 40-Programm - wir planen noch eine Mietwohung - und die restlichen 40.000 kommen evtl. auch so zusammen bzw. über die müsste man dann evtl. noch einen Kredit abschließen). Ist vorstellbar, dass eine Privatbank sowie die KFW so ein Modell mitmachen?

Es gibt Banken die auch ohne eigene Tranche Förderkredite vermitteln. Meine Finanzierung über eine Sparkasse besteht aus 1 KFW und zwei L-Bank Krediten. Der Punkt ist aber trotzdem dass die vermittelnde Bank dafür ins Grundbuch will und das geht nur wenn da keine andere steht. Aber ein interessanter Ansatz um bei einer Bank noch nachzufinanzieren. Kritisch sehe ich daran dass man nach einem ersten längeren Abschluss der Bank ausgeliefert ist.

3. Mein Schwager meinte, man könne auch einen Kredit ohne Sondertilgungsoptionen und damit zu etwas niedrigerer Verzinsung nehmen, denn dank Sonderkündigungsrecht könne man das Geld auch einfach zur Seite legen und nach 10 Jahren dann "reinbuttern" was geht und auch weiter sondertilgen, ohne dass die z.B. auf 20 Jahre vereinbarte Zinsvereinbarung aufgehoben wäre

Da hat dein Schwager unrecht. Du hast das Recht nach 10 Jahren den kompletten Kreditvertrag zu kündigen und den mit Geld zu begleichen das du irgendwoher bekommst. Konditionen einseitig ändern ist nicht.


Ich bin da mit den anderen. Erst einmal klären was mit dem Grundstück ist. Irgendwas wirkt da nicht ganz in Ordnung.
Und dann über eine Zwischenfinanzierung das Grundstück nehmen und zum Bauvertrag richtig finanzieren

 

[Ratlos83]

Bei variabler Finanzierung könnt ihr den ersten Kredit kündigen und beide in einem großen Kredit zusammenfassen.

Das erscheint mir ein sinnvoller Weg. Die Frage ist nur: Ist sowas für uns in der aktuellen Situation in Bezug auf die Zustimmung einer Bank genau so realistisch wie ein Annuitätendarlehen? Der Zinssatz ist ja höher, oder?

Es gibt Banken die auch ohne eigene Tranche Förderkredite vermitteln. Meine Finanzierung über eine Sparkasse besteht aus 1 KfW und zwei L-Bank Krediten. Der Punkt ist aber trotzdem dass die vermittelnde Bank dafür ins Grundbuch will und das geht nur wenn da keine andere steht. Aber ein interessanter Ansatz um bei einer Bank noch nachzufinanzieren. Kritisch sehe ich daran dass man nach einem ersten längeren Abschluss der Bank ausgeliefert ist.

Ok, ich hatte gedacht, die KFW wäre immer nur sowas wie ein "Co-Finanzierer", der mit eingebunden wird, was dann hier gewissermaßen nachträglich passiert wäre. Aber da stellt sich also das gleiche Problem mit der bereits bestehenden Grundschuld, richtig? Oder ist Dein Einwand auf der Basis, dass es hier eine andere vermittelnde Bank gäbe? Nochmal zur Präzisierung: Ich dachte, nach dem ersten Kredit für Grundstück bei der gleichen Bank noch ein sehr kleines Darlehen (also vielleicht 40.000€) aufzunehmen und dazu die 2x120.000 von der KFW mit reinzuholen sowie die Eigenmittel aus der Wohnung.

Ich bin da mit den anderen. Erst einmal klären was mit dem Grundstück ist. Irgendwas wirkt da nicht ganz in Ordnung.

Wir hatten ein langes Gespräch mit dem Nachbarn, der das Grundstück zu einem niedrigeren Preis evtl. selbst gekauft hätte. Seine Infos decken sich gut mit denen des Maklers: Sohn der ehemaligen Eigentümer hat das Haus zwischenzeitlich noch bewohnt, ist jetzt weggezogen und laut Aussage des Maklers hatte der von Beginn an unrealistische Vorstellungen und laut Aussage des Nachbarn ein recht schwieriger Typ; jetzt war das ganze fast ein Dreivierteljahr inseriert, vor zwei Monaten sind sie erstmals runtergegangen und jetzt eben nochmal, weil der Verkäufer wohl schnell sein Geld will. Dass es bis jetzt nicht weggegangen ist, erkläre ich mir eher damit, dass natürlich das Grundstück mit Altbestand schon so kostet, dass damit für die meisten das Hausbudget schon aufgebraucht wäre. Das Haus selbst ist allerdings ein Siedlungs-Holzhaus von 1918 mit kleineren Anbauten aus den 60er/70er-Jahren, von der Raumaufteilung eine absolute Katastrophe und in sehr schlechtem Zustand, zumindest optisch. Dass da bisher die meisten auf der Schwelle wieder kehrt gemacht haben, wundert mich nicht. Wir hätten auch nicht drüber nachgedacht, wenn nicht reichlich Architektensachverstand in der Familie meiner Frau da wäre.

Ansonsten wüsste ich nicht, wie ich abklären sollte, ob das was nicht in Ordnung ist. Vom Nachbarn, der ein baugleiches Gebäude vor 20 Jahren abgerissen hat, wissen wir, dass da nichts gravierendes mit Schadstoffen ist. Mit Bauamt etc. haben wir Vorgespräche gehabt bzgl. unseres Vorhabens. Oder schwebt Euch da etwas konkretes vor?

 

[HilfeHilfe]

Guten Morgen,

ich sehe das Problem der Gesamtfinanzierung. Wenn ihr jetzt die 140k für das Grundstück bekommen würdet, wäre der Hausbau eine Nachfinanzierung mit entsprechend schlechteren Konditionen.

Also hier entweder eine Zwischenfinanzierung mit Grundschuld auf der verkaufenden Wohnung aufnhemen.

Und da kann der Kreditnehmer entweder die Eltern (?) oder Ihr sein. Dann würde die Zwischenfinanzierung mit dem Verkuafserlös / Schenkung abgelöst werden.

Das Grundstück würde dann ohne Grundschuld Bar gezahlt werden ( Eigenkapital & Zwischenfinanzierung).

 

[Ratlos83]

@HilfeHilfe : Danke auch für diese Einschätzung. Es geht aber um 340k, die wir für die Finanzierung des Grundstücks bräuchten.

Und nochmal die Frage: Ist die Zwischenfinanzierung mit Grundschuld auf die Wohnung überhaupt realisierbar, wenn da noch Nießbrauch drauf liegt? Würde es dann auch keines Notartermins bedürfen, den der Vater meiner Frau erst Mitte Februar bekommen hat um zunächst diese Nießbrauchs-Sache aufzulösen?

Aber prinzipiell klingt das machbar: Wir nehmen einen variablen Kredit mit Beleihung der Wohnung in München auf (was bräuchte die Bank dafür?) und lösen das ab, sobald wir einen größeren Kredit (vermutlich nach meiner Probezeit im September) für das Gesamtkonstrukt stemmen können.

Edit: Ach so, und der Wert der Wohnung (1ZKB mit 35qm, aber Innenstadt) wird vermutlich etwas unter dem liegen, was uns hier als Kredit vorschwebt.

 

[Benutzer200]

Und nochmal die Frage: Ist die Zwischenfinanzierung mit Grundschuld auf die Wohnung überhaupt realisierbar, wenn da noch Nießbrauch drauf liegt? Würde es dann auch keines Notartermins bedürfen, den der Vater meiner Frau erst Mitte Februar bekommen hat um zunächst diese Nießbrauchs-Sache aufzulösen?

Zu Teil 1 Deiner Frage gibt es ein klares Ja. Da die Nießbrauchberechtige statistisch schon tot sein müsste, hat der Nießbrauch keinen großen Wert mehr. Zu Teil 2 ein klares Nein. Den Nießbrauch bekommst Du nur durch Tod der Nießbrauchberechtigten oder durch einen Notartermin weg.