Fragen vor dem Bankgespräch

[HB-NH2015]

Habe noch ein paar Fragen vorm Bankgespräch.

Möchte mit einer Bankmappe dahin gehen in der ich die Kosten, das Eigenkapital und unsere monatliche Bilanz aufzeige.
Zusätzlich bekommen wir vom Fertighaus-Hersteller noch einige Informationen zur Energieeffizienz, Flächenberechnungen usw.

Unklar bin ich mir noch bei
a) Eigenleistungen
b) (Nicht-)finanzierbare Kosten


a) Eigenleistungen wie angeben?
Bis auf die Boden- und Wandfliesen in den Bädern wollen wir alle Wände, Böden und Decken (auf Q2 von der Hausbaufirma) selbst machen.
Ebenso bei den Außenanlagen nach Hausstellung wollen wir selbst Hand anlegen.

Ich wollte nun die Eigenleistungen als Eigenkapital mit aufnehmen.
Der Fertighausanbieter hat mir optional die Preise genannt die er für die Positionen veranschlagen würde (man kann bei ihm auch Schlüsselfertig bauen) und in Material und Arbeitsleistung aufgeschlüsselt.

Material ist klar das brauch ich, egal ob ichs selbst mache oder machen lasse.

Die Werte für die Arbeitsleistung des Anbieters bei diesen Posten wollte ich dann einfach als Eigenkapital mit reinnehmen.

Eigenkapital Arbeitsleistung
Wände / Decken = + 6.124 €
Fussböden = + 4.456 €
Außenanlagen & Stellplätze = +3.000 €

Aber muss ich dann auch die gleichen Werte in den Kosten draufschlagen damit es unter dem Strich kostentechisch ein Nullsummenspiel ist und damit nur der Eigenkapital-Anteil im Vergleich des Gesamtvolumens wächst?

Auch wenn sie nicht als "echte Kosten" entstehen aber eben an "Wertzuwachs" des Hauses!?

Klingt irgendwie komisch aber andersrum find ich es noch unlogischer.
Es nicht als Kosten mit reinnehmen und im Eigenkapital trotzdem abzuziehen.

b) Was kann nicht finanziert werden?
grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundschuldeintragung und Möbel/Küche ist mir klar. Das muss aus zusätzlichem Eigenkapital gestemmt werden und interessiert die Bank nicht die Bohne.
Hingegen kann man Dinge wie Baugrundgutachten, Vermessungsdienstleistungen, Bauwasser & Strom, Estrichtrocknung als Kosten in die Finanzierung mit reinnehmen.

Aber wie sieht es mit Dingen wie...
- Zinsen während der Bauphase
- Beiträge für die Bauberufsgenossenschaft (für Eigenleistungen)
- Versicherungen für die Bauphase
- Straßensperrung
- Lampen (gilt wie Möbel?)
- Netzwerk-Ausstattung (festverbautes wie Kabel in der Wand & Dosen)
- Netzwerk-Ausstattung (Patchpanel, schrank, Rackswitch)
...aus?

Das ist ja auch nicht unbedingt alles zur "Wertsteigerung" des Objekts direkt dienlich!?

Danke für Eure Einschätzung.

 

[toxicmolotof]

Hallo HB,

zu a)

wenn du Eigenleistungen mit kalkulieren möchtest, dann musst du, wie du selber schon sagst, diese sowohl als Kosten anführen, als auch als Eigenkapital. Besagtes Nullsummenspiel. Ebenfalls musst du das Material auf der Kostenseite berücksichtigen, denn das gibts, wie selbst erkannt nicht für lau.

Wenn es sich bei den drei genannten Positionen rein um die Lohnleistung handelt, dann sprechen wir von 270-450 Arbeitsstunden. Sagen wir mal die Mitte sind 360 Stunden. Dies sind Zeitstunden von Fachleuten. Wenn du also nicht gerade Maler, Putzer, Fliesenleger, Teppichverleger, Gärtner, straßen- und Garten-Landschaftsbauer bist, kannst du diese Zeit gerne mal mindestens verdoppeln. Sprich wir reden hier von 720 Stunden. Dies entspricht 45 Wochenenden (2 Tage a 8h) oder 90 Tagen am Stück für eine Person. Das ist eine ganz schön große Hausnummer für einen IT-Consultant. Hier nehme ich an, dass die Freizeit eher geringer, als zu groß ausfällt.

Bitte überschätzt Euch nicht, denn das ärgert Euch selbst am Ende am meisten.

zu b)
Es gibt für eine Bank grundsätzlich nichts, was nicht finanzierbar ist. Die Frage ist nur immer: Zu welchem Zins und mit welcher Sicherheit.

Die Dinge, die du als fraglich angeführt hast, kann man in meinen Augen grundsätzlich mitfinanzieren, aber! wenn es an sowas wie Lampen oder einem 19" Rack für 200 Euro scheitert, dann solltet Ihr das ganze Projekt vielleicht nochmal überdenken.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Und da kann es nicht sein, dass ihr hier über schätzungsweise 1.000 oder 2.000 Euro reden wollt. Seht das mal unter persönlichem Hobby/Möbelwunsch, insbesondere was das bisschen Netzwerktechnik und Lampen betrifft.

 

[willo7777]

Wir hatten letzte Woche gerade unser Bankgespräch und die haben uns erklärt, dass sie ca. 10 % Eigenleistung pauschal anerkennen, möchte man mehr, muss man das genau darlegen: Handwerksberuf, Handwerker in der Familie, etc...

Zu b: Grundsätzlich ist alles finanzierbar. Das hängt Hauptsächlich von deinem Einkommen ab. Wir haben ein recht hohes Einkommen und uns wurde eine 100% Finanzierung zu sehr niedrigen Zinsen angeboten und Nebenkosten und Küche, etc. über ein nachrangiges Darlehen gleich dazu um nicht unseren Fonds fürs Eigenkapital auflösen zu müssen. Letztendlich haben wir uns dann aber doch dafür entschieden alle Nebenkosten, Küche, etc über Eigenkapital zu erbringen und nur den reinen Kaufpreis zu finanzieren. Das ist aber eine reine Kostenfrage und muss individuell ausgerechnet werden.

 

[HB-NH2015]

Danke für die Bestätigung bei der Aufnahme der Eigenleistungen auch in die Kosten.

Was die Ausführung angeht stimmt es wohl dass wir den "Wert" jetzt nicht in Stunden gespiegelt haben.
Wir sind aber grundsätzlich positiv gestimmt, dass wir das stemmen können.
Ich selbst bin keine Heimwerker-Leuchte aber malen bekomm ich hin. Bei den anderen Tätigkeiten gehe ich entsprechend zur Hand.
Wir wollen das größtenteils zu dritt stemmen wobei Schwiegervati gerade in die Rente kommt wo das Haus für den Innenausbau bereit ist.
Er und die Schwägerin haben schon diverse Zimmer gemeinsam renoviert und z.B. auch ein ganzes Bad in Eigenregie in 2 Wochen umgesetzt (Bad macht bei uns aber die Hausbaufirma).
Ich werde sicher die ein oder andere Woche Urlaub haben, eine Reise ist in dem Jahr eh nicht geplant. Überstunden hab ich auch i.d.R. noch ein paar und durch Homeoffice bin ich auch generell flexibel.

Der (durchaus übliche) Plan ist etwa 3 Monate nach Hausstellung einzuziehen.
Während dieser Zeit geschehen auch die Innenarbeiten der Fertighausfirma und sobald der Estrich trocken ist können wir loslegen.
Netzwerk und SAT-Kabel wollen wir direkt in den ersten 2 Tagen der Hausstellung einziehen wo die Decken und Wände noch offen sind.
Die Elektriker machen es auch in diesen 2 Tagen.

Wir haben also etwa 2 Monate um das Haus bewohnbar zu machen.
Es muss nicht jedes Zimmer zum Einzug fertig sein auch wenn das bzgl. Dreck natürlich wünschenswert wäre.
Das 2. Kinderzimmer wird noch nicht gebraucht, zur Not gehts auch erstmal ohne beide Kinderzimmer.
Und auch das Büro ist nicht so kritisch weil ich auch sonst einfach bei den Nachbarn (Schwiegereltern) mit dem Laptop ans Netz gehen kann.

Ohne die Außenanlagen sind das dann bei Deinem Mittelwert schon nur noch 280 Std. also 17 Wochenenden (2 Tage a 8h).
Zu dritt dann nur noch 6 Wochenenden.
Es ist immer noch sehr viel Stress 6 Wochen durchzupowern aber wie gesagt es muss ja nicht alles zum Einzug fertig sein.
ach ja und jede Arbeit unter der Woche (Rentner, ich Urlaub) nimmt ja Arbeit vom Wochenende weg.

Und selbst wenn sich der Einzug verschiebt haben wir nebenan eine kostenlose Bleibe und einen Keller zur Zwischenlagerung.

Also ja - es wird stressig, aber da nicht kriegsentscheidend und Plan B vorhanden ist sehe ich keinen Grund es anders zu planen oder extern zu vergeben.

Danke auch für die Einschätzung dass eure Bank 10% als Eigenleistung akzeptiert hat.
Ich bin mir zwar nicht sicher von welchem Wert die 10% gemeint sind (Gesamtkosten, finanzierbare Herstellkosten, Darlehenssumme) aber selbst von der Darlehenssumme sind es bei uns < 10% Eigenleistungen.


Zu b)
Danke auch hier für die Einschätzung.
Ich habe halt eine recht detaillierte Kalkulation, wollte zur Bank aber nur die Zusammenfassung mitnehmen.
Ich wollt halt einfach nicht Kosten daran "verstecken" die nicht finanziert werden können.
Da hier scheinbar jede Bank das etwas anders handhabt (ausser Notar/Grundsteuer) werde ich einfach mit offenen Karten spielen und abwarten ob die Bank es in die Finanzierungssumme mit reinnehmen will oder nicht.
Es geht ja auch nicht darum dass wir uns diese Beträge nicht auch aus Eigenkapital "leisten" könnten. aber die Einzelbeträge können sich schon mal zusammenläppern und dann hat man je nach Modell 5.000€ Eigenkapital in der Finanzierung (nicht zurückgehalten) mehr oder weniger.
ggf. dann auch zinsentscheidend auf die gesamte Laufzeit.
Wir befinden uns so ungefähr um die 20% Eigenkapital quote herum. 19-21% je nachdem was ich halt an Eigenkapital für diese "nicht finanzierbaren Dinge" zurückhalte.
Bei manchen Online-Rechnern hüpft man da schon in eine andere Zinsklasse wenn man über 20% kommt.

 

[toxicmolotof]

Jeder Bankberater, der ein gutes Gefühl bei einer Finanzierung hat, macht auch einer 81% Finanzierung auch eine 79,9% Finanzierung daraus. Das sollte nicht Eure Sorge sein, zumal du den Beleihungswert der Bank sowieso nicht zu 100% kennst.

 

[HB-NH2015]

Gut zu wissen.

Unser ersten Bank-Termin haben wir nun für den 23.03.
Schauen wir mal :-)