Garage mit 3,35m zu hoch?

[apm420]

Hallo zusammen,

wir sind gerade dabei ein Haus zu bauen, am Dienstag sollen auch schon die Bagger kommen.

Bei der Festlegung der Höhen, zusammen mit dem Rohbauer, bekamen wir Besuch von dem neuen Nachbarn.

Dieser teilte uns mit, dass unsere Garage laut seinem Architekt wohl zu hoch wäre.

Wir bauen diese direkt an die Grenze, es wird eine Doppelgarage mit Flachdach. Geplant war es, diese auf eine Höhe von 0,45m zu setzen. Die Garage selbst hat eine Höhe von 2,90m

Somit kommen wir insgesamt auf 3,35.

Könnt ihr mir hierzu etwas sagen? Falls es wichtig ist, gebaut wird in Bayern. Der Bebauungsplan hat hierzu nichts geregelt. Angeblich soll dies die bayerische Bau(ver?)Ordnung regeln.

Was mich auch wundert:

Wir haben die Pläne von eben diesem Nachbarn unterschreiben lassen. Da hat es erst mal noch niemanden gestört. Danach gingen die Pläne zur Gemeinde, dort wurde auch die Baugenehmigung erteilt.

Wie kann es nun falsch sein? Und warum sagt uns das unser Architekt nicht?

Echt merkwürdig.

Vielen Dank für eure Hilfe.

 

[hetjam9]

(9) 1 In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1.
Garagen einschließlich deren Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m, bei einer Länge der Grundstücksgrenze von mehr als 42 m darüber hinaus freistehende Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, nicht mehr als 50 m³ Brutto-Rauminhalt und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 5 m; abweichend von Abs. 4 bleibt bei einer Dachneigung bis zu 70 Grad die Höhe von Dächern und Giebelflächen unberücksichtigt,

Quelle: BayBO

Also ich denke, da gemessen wird an Geländeoberkante, deine 3,45m zu hoch sind ...

 

[apm420]

Danke für deine Antwort!

Ich nehme mal an, hier wird vom ursprünglichen Geländeniveau an der Grenze ausgegangen? Wie machen das die anderen? Hier gibt es Garagen die echt ziemlich weit hoch gesetzt sind..

Aber noch mal etwas zu dem anderen Teil meiner Frage:

Wie gesagt, die Baugenehmigung wurde mit diesen Plänen erteilt. Auch der Nachbar hat diese Pläne unterschrieben. Was zählt hier nun? Und müsste einem Architekten sowas nicht auffallen?

 

[DG]

Hallo apm,

das Thema ist nicht so einfach zu beantworten, wie es in den jeweiligen Bauordnungen scheint.

Zum Beispiel gibt es in BY folgenden Passus im Gesetz, den es in anderen Bauordnung nicht gibt bzw. der Sachverhalt uU anders gehandhabt wird.

Art. 10 (BayBO) Höhenlage des Grundstücks und der baulichen Anlagen

(1) Werden bauliche Anlagen errichtet oder geändert, so kann verlangt werden, daß die Oberfläche des Grundstücks erhalten oder in ihrer Höhenlage verändert wird, um eine Störung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes zu vermeiden oder zu beseitigen, oder um die Oberfläche der Höhe der Verkehrsfläche oder der Nachbargrundstücke anzugleichen.

(2) Die Höhenlage der baulichen Anlagen ist, soweit erforderlich, von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde festzulegen. Die Höhenlage der Verkehrsflächen und die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung sind dabei zu beachten.

Wichtig dazu sind die Kommentare der jeweiligen Landesbauordnung, grundsätzlich gilt aber, dass die Höhe an der Grenze auf dem Baugrundstück als Grundlage dient.

Darauf aufbauend stellen sich einige Fragen, welche Höhe tatsächlich maßgeblich ist:

1. Gibt es im Bebauungsplan für Dein Grundstück eine feste/fixe Bezugs- oder Planungshöhe (NN-Höhe)? (s.o.)
2. Gibt es für Deine Grundstück ein Höhenfenster, innerhalb dessen Du Deine endgültige Grundstückshöhe wählen darfst? (s.o.)
3. Ist das Ursprungsgelände bzw. sind die Planungshöhen vom AR erfasst und in den entsprechenden Grenzlagen korrekt im Lageplan zum Bauantrag dargestellt worden?

Grundsätzlich hast Du natürlich Recht, ein genehmigter Bauantrag ist erst mal eine Aussage, die man nicht so einfach vom Tisch wischen kann. Fraglich ist aber, ob die Höhen korrekt dargestellt wurden. Wenn ja, hat das Bauamt uU einen Prüfungsfehler begangen, hätte also so nicht genehmigen dürfen und ist uU für die Mehrkosten haftbar zu machen. Wenn nein, ist es ein Planungsfehler Deines AR, wenn er die Höhen nicht korrekt dargestellt hat - dann konnte das Bauamt eben auch nur auf Basis der falschen oder unvollständigen Daten prüfen.

Wenn die Garage in der derzeitigen Planung tatsächlich nicht genehmigungsfähig sein sollte, kann man das bauordnungsrechtlich heilen, in dem Dein Nachbar eine Baulast für die Garage übernimmt. Das ist - abhängig von den Landesvorschriften - rechtlich höherwertig als eine bloße Zustimmung zum Bauvorhaben, allerdings in aller Regel auch mit Mehrkosten verbunden. Alternative: Umplanung der Garage.

Für Dich persönlich ist die Sache natürlich ärgerlich, allerdings lässt sich idR schnell klären, wer für den Fehler verantwortlich ist, insofern solltest Du Dich nicht an der Nase rumführen lassen und auf keinen Fall für Mehrkosten aufkommen.

MfG
Dirk Grafe

 

[apm420]

Hallo Dirk,

vielen Dank für deine Antwort.

Ich beantworte deine Fragen mal der Reihenfolge nach:

1. Nein, es gibt im Bebauungsplan keine festgelegte Höhe

2. Ein Direktes Höhenfenster gibt es nicht. Nur einen allgemein gehaltenen Passus zum Thema Höhe:
Die Oberkannte EG-Rohfussboden der Gebäude wird wie folgt festgesetzt:
Für Bergseits der Haupterschließungsstraße gelegene Grundstücke dar die EG-Rohfußbodenhöhe die höchste Stelle des ursprünglichen Geländes im Bereich der überbauten Fläche des Hauptgebäudes um Max 20cm überragen.

3. Ja, der Architekt hat das Grundstück selbst vermessen, und die Angaben auch mit in den Plan übernommen. Ob die Maße exakt stimmen kann ich natürlich nicht Beurteilen, es geht aber aus dem Plan hervor dass wir (nach seinen Maßen) eben 3,35m vom ursprünglichen Gelände an nach oben wollen. Dies hat die Gemeinde so genehmigt.

Zum Thema Mehrkosten:

Noch ist ja nichts gebaut, es würde sich also alles noch ändern lassen. Allerdings gehen wir mit dem Haus relativ hoch und ich hätte nur ungern einen zu großen Höhenunterschied zwischen dem Haus und der Garage.

 

[DG]

Ok, machen wir es kurz: nach Deinen Beschreibungen liegt der Schwarze Peter mMn hier bei der Gemeinde bzw. beim Nachbarn. Grundsätzlich ist es möglich vom Bebauungsplan abzuweichen, wenn Gemeinde und Nachbarn dem speziellen BV zustimmen. Das ist hier passiert. Dennoch hätte die Gemeinde prüfen oder feststellen müssen, dass die Nachbarschaftszustimmung für die Garage nicht ausreichend ist.

Ich würde wie folgt vorgehen:

Einwände des Nachbarn bzw. Stellungnahme des Bauordnungsamt zum Sachverhalt schriftlich einfordern. Dann mit Deinem AR und ggflls. einem Vermesser vor Ort sprechen (Dein AR wird sicher einen Geschäftskontakt zu einem Vermesser haben), wie man weiter vorgeht.

Mehrkosten wirst Du auf jeden Fall haben oder aber Du hast zwischen Haus und Garage einen großen Höhenunterschied, was letztlich auch einem Wertverlust entspricht. Einfachste Lösung ist vermutlich eine Baulast, aber das klärt sich vermutlich im Gespräch mit AR/Vermesser.

MfG
Dirk Grafe