J
J. Hasek
Liebes Hausbau-Forum,
ein frohes neues Jahr allen, ich lese hier schon länger gerne mit und bin für die Ratschläge und den Erfahrungsaustausch sehr dankbar.
Unser Thema gab es so ähnlich schon häufiger, dennoch wären auch wir dankbar um Ihre und Eure Einschätzungen zur finanziellen Machbarkeit unseres angedachten Immo-Vorhabens und Solidität unserer Planung.
Allgemeines zu Euch:
Darin ist auch die Miete enthalten.
Einnahmen- und Ausgabensummen:
Wir sind auf der Suche nach einem freistehenden Zwei-Familienhaus mit Garten. Wir wollen das EG und den Keller selbst bewohnen und das 1. OG vermieten.
Ein hierfür konkret in Frage kommendes Objekt sieht so aus:
EG: 123 qm
1. OG: 95 qm
Grundstück: 470 qm
Bodenrichtwert: 850 €
Baujahr Haus: 1985
Kein Sanierungsstau, Energetische Sanierung bereits sehr gut für Bestandsimmobilie (Effizienzklasse C), Elektrik und Wasser aber noch nicht erneuert.
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 740.000 €
Die Bäder (2 Bäder, 1 Gäste-WC) müssten erneuert werden, wofür ich 50.000 € veranschlagt habe.
Die Böden im 1. OG müssten erneuert werden, wofür ich 20.000 € veranschlagt habe.
30.000 € habe ich für Unvorhergesehenes veranschlagt / Puffer.
Insgesamt somit Kosten von 840.000 €
Aus der angedachten Vermietung des 1. OG wird gem. Mietpreisspiegel eine Kaltmiete von 930 € möglich sein.
Durch die steuerliche Wirksamkeit der anteiligen Abschreibung sowie der anteiligen Zinsen würden davon monatlich 870 € als Cash-Flow Vorteil nach Steuern bei uns hängen bleiben.
Zudem müssen wir selbst nur Nebenkosten für eine Wohnfläche von 123 qm tragen.
Es bleibt aber dabei, dass wir uns mindestens 550.000 € als Kredit nehmen müssten.
Laut den diversen Rechnern im Internet denke ich, dass es Banken geben wird die das in unserem Fall machen werden, aber ich finde die Vorstellung, über eine halbe Million Schulden zu haben beängstigend und würde das so schnell wir können zurückzahlen wollen.
Ich denke, dass wir eine monatliche Belastung von 4.000 € als Annuität stemmen könnten, das wären bei 3,22 % Zinsen eine anfängliche Tilgung von 5,5 %.
Ich denke aber, dass die Banken uns eher nur 35 % unseres Haushaltsnettos anbieten werden und wir den Rest dann ggf. als jährliche Sondertilgungen machen könnten.
Das wäre dann eine Rate von 2.500 €
Plan B ist: In Miete wohnen bleiben und fleißig ein oder zwei Jahre weiter sparen und das Eigenkapital noch weiter aufbauen.
Es wird auch ein anderes geeignetes Objekt kommen.
Ggf. kommt Mitte 2024 nochmal ein Rückgang der EZB Leitzinsen oder der Abwärtstrend am Immobilienmarkt kommt uns beim Kaufpreis nochmal ein paar Prozent entgegen.
Wie würden Sie / wie würdet Ihr das sehen?
Plan C: Eine Spur kleiner treten und ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus kaufen und hübsch modernisieren. Das wäre mit einem Kredit von "nur" 300.000 € möglich.
Wohnen ist aber ja mehr als nur rational und das Ziel ist eigentlich etwas freistehendes.
Sollten entscheidende Informationen fehlen reiche ich diese natürlich gerne nach.
Für alle Antworten danke ich vorab sehr herzlich!
Viele Grüße und einen schönen Sonntag
ein frohes neues Jahr allen, ich lese hier schon länger gerne mit und bin für die Ratschläge und den Erfahrungsaustausch sehr dankbar.
Unser Thema gab es so ähnlich schon häufiger, dennoch wären auch wir dankbar um Ihre und Eure Einschätzungen zur finanziellen Machbarkeit unseres angedachten Immo-Vorhabens und Solidität unserer Planung.
Allgemeines zu Euch:
- Wer seid ihr? Verheiratetes Paar, ein Kind
- Wie alt seid Ihr? 32, 30
- Gibt es Kinder? Ja, ein Sohn, halbes Jahr alt
- Sind Kinder geplant? Ja, ein weiteres
- Was macht Ihr beruflich? Er: Software, Sie: Öffentlicher Dienst
- Seid Ihr angestellt: Ja
- Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er: Vollzeit, Sie: Derzeit Elternzeit mit Elterngeld, danach kalkulieren wir vorsichtshalber mit 100 % Elternzeit ohne Elterngeld
- Handwerkliche Vorerfahrungen oder Talent: keins
- Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er: 7.000 € netto monatlich (dank Ehegattensplitting), Sie: derzeit 1.800 € netto monatlich Elterngeld (das wir aber für die Planung weglassen, da zeitlich befristet= - dazu kommt ein Bonus von monatlich min. 1.000 € netto, den wir aber für die Planung ebenfalls weglassen.
- Transferleistungen: Kindergeld 250 €
- Einkünfte derzeit also: 7.250 €
- Wie viel Eigenkapital habt ihr? 300.000 € (selbst erspart, keine Zuwendungen enthalten - arbeite seit ich 18 bin und immer nebenberuflich studiert)
- Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Bis auf einen Sicherheitspuffer von ~ 10.000 € grundsätzlich alles.
- aktuelle Kaltmiete 1.250 €
- aktuelle Warmmiete 1.500 €
- Mobilitätskosten (1 PKW): 400 €
- Strom & Internet: 120 €
- Sonst. Versicherungen: 150 €
- Lebensmittel & Drogerie: 500 €
- Kleidung: 120 €
- Sonstige Kosten Kind: 300 € (derzeit zu hoch angesetzt, wird aber ja steigen)
- Auswärts Essen: 70 €
- Urlaub: 250 €
- Unvorhergesehenes: 200 € (zu hoch angesetzt, aber sicherheitshalber)
Darin ist auch die Miete enthalten.
Einnahmen- und Ausgabensummen:
- Einnahmen gesamt 7.250 €
- Ausgaben gesamt: 3.600 €
- Saldo = 3.650 €
- zzgl. Kaltmiete 1.250 = 4.900
Wir sind auf der Suche nach einem freistehenden Zwei-Familienhaus mit Garten. Wir wollen das EG und den Keller selbst bewohnen und das 1. OG vermieten.
Ein hierfür konkret in Frage kommendes Objekt sieht so aus:
EG: 123 qm
1. OG: 95 qm
Grundstück: 470 qm
Bodenrichtwert: 850 €
Baujahr Haus: 1985
Kein Sanierungsstau, Energetische Sanierung bereits sehr gut für Bestandsimmobilie (Effizienzklasse C), Elektrik und Wasser aber noch nicht erneuert.
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 740.000 €
Die Bäder (2 Bäder, 1 Gäste-WC) müssten erneuert werden, wofür ich 50.000 € veranschlagt habe.
Die Böden im 1. OG müssten erneuert werden, wofür ich 20.000 € veranschlagt habe.
30.000 € habe ich für Unvorhergesehenes veranschlagt / Puffer.
Insgesamt somit Kosten von 840.000 €
Aus der angedachten Vermietung des 1. OG wird gem. Mietpreisspiegel eine Kaltmiete von 930 € möglich sein.
Durch die steuerliche Wirksamkeit der anteiligen Abschreibung sowie der anteiligen Zinsen würden davon monatlich 870 € als Cash-Flow Vorteil nach Steuern bei uns hängen bleiben.
Zudem müssen wir selbst nur Nebenkosten für eine Wohnfläche von 123 qm tragen.
Es bleibt aber dabei, dass wir uns mindestens 550.000 € als Kredit nehmen müssten.
Laut den diversen Rechnern im Internet denke ich, dass es Banken geben wird die das in unserem Fall machen werden, aber ich finde die Vorstellung, über eine halbe Million Schulden zu haben beängstigend und würde das so schnell wir können zurückzahlen wollen.
Ich denke, dass wir eine monatliche Belastung von 4.000 € als Annuität stemmen könnten, das wären bei 3,22 % Zinsen eine anfängliche Tilgung von 5,5 %.
Ich denke aber, dass die Banken uns eher nur 35 % unseres Haushaltsnettos anbieten werden und wir den Rest dann ggf. als jährliche Sondertilgungen machen könnten.
Das wäre dann eine Rate von 2.500 €
Plan B ist: In Miete wohnen bleiben und fleißig ein oder zwei Jahre weiter sparen und das Eigenkapital noch weiter aufbauen.
Es wird auch ein anderes geeignetes Objekt kommen.
Ggf. kommt Mitte 2024 nochmal ein Rückgang der EZB Leitzinsen oder der Abwärtstrend am Immobilienmarkt kommt uns beim Kaufpreis nochmal ein paar Prozent entgegen.
Wie würden Sie / wie würdet Ihr das sehen?
Plan C: Eine Spur kleiner treten und ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus kaufen und hübsch modernisieren. Das wäre mit einem Kredit von "nur" 300.000 € möglich.
Wohnen ist aber ja mehr als nur rational und das Ziel ist eigentlich etwas freistehendes.
Sollten entscheidende Informationen fehlen reiche ich diese natürlich gerne nach.
Für alle Antworten danke ich vorab sehr herzlich!
Viele Grüße und einen schönen Sonntag
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