Grunderwerbsteuer auf noch nicht gebautes Haus - ja/nein?

[Nordlys]

Nein, keine Grunderwerbsteuer auf alles.
Die Konstruktion ist: A verkauft an B ein Grundstück. A behält das Teil daneben. A will Doppelhaushälfte auf seinem Teil bauen. Dazu hat er sich für GU Z entschieden. A verlangt nun von B: Wenn Du von mir kaufst, musst Du dich verpflichten, mit mir DH zu bauen, und zwar mit Z, da das sonst nicht geht, ich hab Z schon ausgesucht. Machst Du das, dann kommen wir ins Geschäft.
Das ist m.E. kein Koppelgeschäft, wo Grundstück und Haus im Package durch Z verkauft werden. Aber man könnte die Verpflichtung, mit Z zu bauen auch privatrechtlich ausserhalb des Notarvertrages regeln un die Hunde gar nicht erst zu wecken.
K.

 

[Altai]

Ich hatte dazu auch mal gesucht und habe ein Urteil gefunden (Google mal: steuertipp-grunderwerbsteuer-wann-Baukosten-nicht-besteuert-werden - die Seite selbst darf ich ja nicht verlinken):

Meiner Meinung nach folgt daraus, dass die grunderwerbsteuer auch aufs Haus fällig wird, wenn die Verpflichtung mit dem Werkvertrag im Kaufvertrag erscheint. Abgestimmtes Verhalten, das darauf hinwirkt, dass der Bauvertrag abgeschlossen wird liegt vor, vorheriges Angebot der Leistungen auch, also ich denke, man sollte es so einplanen. Oder wie Nordlys vorschlägt, diese Sache außerhalb des Kaufvertrags regeln.

 

[11ant]

Meiner Meinung nach folgt daraus, dass die grunderwerbsteuer auch aufs Haus fällig wird, wenn die Verpflichtung mit dem Werkvertrag im Kaufvertrag erscheint.

Das sehe ich ja auch so. Aber ...

Die Konstruktion ist: A verkauft an B ein Grundstück. A behält das Teil daneben. A will Doppelhaushälfte auf seinem Teil bauen. Dazu hat er sich für GU Z entschieden. A verlangt nun von B: Wenn Du von mir kaufst, musst Du dich verpflichten, mit mir DH zu bauen, und zwar mit Z, da das sonst nicht geht, ich hab Z schon ausgesucht. Machst Du das, dann kommen wir ins Geschäft.

... auch da schließe ich mich an, daß man dann kein Koppelgeschäft sehen muß.

Insbesondere wenn A seine Hälfte zur Eigennutzung baut - und vom GU mindestens keine nachweisbare Vergütung oder gleichwertige Vergünstigung erhält - sollte auch der Fiskus keine Trickserei unterstellen.

Sollte A womöglich ganz brav ein Leser meines Mantras sein, daß Doppelhäuser koordiniert geplant gehören ? ;-)

 

[Fuchur]

Insbesondere wenn A seine Hälfte zur Eigennutzung baut - und vom GU mindestens keine nachweisbare Vergütung oder gleichwertige Vergünstigung erhält - sollte auch der Fiskus keine Trickserei unterstellen.

Nur das muss der TE im Zweifel beweisen - ohne die Verträge zu kennen. Allein schon der Gedanke, dass ein halbes DH günstiger ist als ein EH...

 

[MadameP]

Das ist auf jeden Fall ein Koppelgeschäft. Wir hatten exakt diese Situation, mit dem Unterschied, dass uns das Grundstück gehört und wir den Bauunternehmer hätten auswählen wollen. Daher hatten wir uns seinerzeit gründlich informiert. Ich zitiere mal aus der Auskunft unseres Steuerberaters, der sich seinerseits schlau gemacht hatte:

"Mit der ab 1.4.99 gültigen Fassung des § 8 Abs. 2 S. 2 Grunderwerbsteuergesetz (Grunderwerbsteuergesetz) übernahm der Gesetzgeber die vom BFH (Bundesfinanzhof) entwickelten Grundsätze zum einheitlichen Leistungsgegenstand bzw. zum einheitlichen Vertragswerk ausdrücklich in das Grunderwerbsteuergesetz.

Danach gilt: Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist nicht das unbebaute, sondern das bebaute Grundstück, wenn zwischen den Verträgen, die einerseits den Grundstückserwerb und andererseits die spätere Bebauung des Grundstücks betreffen, ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand auf Grund eines einheitlichen Vertragswerks das bebaute Grundstück erwirbt.

Der BFH stellte erstmals mit Urteil vom 18.10.89 (BStBl II 90, 181 u. 183) auf das Merkmal "des sachlichen Zusammenhangs zwischen mehreren Verträgen" ab und konkretisierte seine Auffassung in diversen Folgeurteilen (BFH 23.11.94, BStBl II 95, 331; BFH 27.10.99, BStBl II 00, 34). Daraus ergeben sich folgende Aussagen zur Bestimmung der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung:

Ein sachlicher Zusammenhang kann auch dann bestehen, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Nicht ausschlaggebend ist, ob die Ansprüche auf Grundstücksübereignung und auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, ob die Umstände des Zusammenwirkens dieser verschiedenen Personen ergeben, dass der Erwerber ein bebautes Grundstück erhält.


Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen mit der Folge, dass der Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält, liegt insbesondere dann vor, wenn der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "ob" und "wie" einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei ist.

Liegt ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskauf- und dem Bauvertrag vor, so ist der für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in bebautem Zustand. Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen (bebauten) Zustand zu erwerben."

Ein enger sachlicher Zusammenhang ist nach der Auffassung eben dann gegeben, wenn A von B ein Grundstück kauft und sich dafür verpflichtet, mit C, der diesbezüglich schon mit B in vertraglicher Verbindung steht, einen Werkvertrag über den Bau eines Hauses abzuschließen. Die Finanzämter würden hier auch sehr streng und restriktiv verfahren. Man wäre in der Beweispflicht, dass genau das, was vereinbart wurde, eben nicht vereinbart wurde. Selbst wenn man es am notariellen Grundstückskaufvertrag vorbei privatrechtlich regelte, wäre dann im Zweifel die privatrechtliche Abmachung - wie auch immer gestaltet - nichtig, da man deren Existenz ja bestreiten müsste, um die Zahlung der grunderwerbsteuer auf das Haus zu umgehen. Aber wenn ich TE richtig verstanden habe, wurde das ja im Kaufvertrag festgehalten?! Dann müsste wahrscheinlich leider die grunderwerbsteuer auch auf das Haus gezahlt werden.

 

[MadameP]

Sorry für kurz OT, aber...

Sollte A womöglich ganz brav ein Leser meines Mantras sein, daß Doppelhäuser koordiniert geplant gehören ? ;-)

Wir auf jeden Fall. Wie es ausgegangen ist, weißt du ja ;) Wir hatten das auch nur aus Nettigkeit ggü. dem potentiellen Käufer prüfen lassen. Abschreckendes Beispiel ganz aktuell am Bauplatz schräg gegenüber: Ein Grundstück, WEG-Teilung, ein DH. Hälfte I mit FeldWaldWiesen-GU vom Dorf, der "berühmt" ist für "mach ich dir alles ganz billig" - massiv Poroton, unterkellert und total im Zeitverzug. Nun sollte der schon wenigstens das Dach drauf haben, bis die lang eingetaktete Hälfte II kam: Holzständer von Bien-Zenker, nicht unterkellert. Ein Traum. Dach beim Massiv noch lange nicht drauf, Fertighaus steht nun "fertig" dran, die Haustrennfuge ist oben 10 cm breiter als unten, es sieht ein Blinder mit dem Krückstock dass da komisch gepuzzelt wurde, die Nachbarn haben sich schon Monate vor Einzug deftigst in der Wolle. Ein Traum.
Hilft dem TE jetzt auch nicht weiter, aber es gibt weitaus schlimmeres als 2 Doppelhaushälfte von einem Unternehmer bauen zu lassen. Wenn's gleichzeitig passieren kann, gibt es vielleicht sogar einen *kleinen* Spareffekt.