Grundstück halbieren oder von Einzel- auf Doppelhaus abändern?

[AleXSR700]

Hallo zusammen,

ich hätte eine allgemeine Frage bezüglich Grundstücken und der Bebauung.

Angenommen man kauft ein großes Grundstück, auf dem man locker ein Doppelhaus oder Reihenhaus bauen könnte. Die Baugenehmigung sieht jedoch nur Einzelhäuser vor. Kann man dann realistisch eine Änderung erreichen oder wird das schwer?
Wird es einfacher, das Grundstück aufzuteilen und zwei oder drei daraus zu machen mit jeweils Einzelhäusern? Oder wird dies den gleichen Schwierigkeiten zum Opfer fallen?

Eine Bonusfrage vielleicht noch: Darf man sich mit dem Nachbarn eigentlich, wenn man bspw. das Grundstück aufteilt, darauf einigen, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen nicht einzuhalten? Oder wird dies von der Stadt vorgegeben und die Besitzer dürfen sich nicht einigen? Ich dachte ich hätte schon mal gehört, dass man an die Grundstücksgrenze bauen kann, wenn der Nachbar nichts dagegen hat und man ihm bspw. eine Entschädigung bezahlt.

Vielen Dank für Eure Hilfe

P.S.: Der Titel war mal eindeutiger, aber war zu lang für die Forensoftware.

 

[Escroda]

Die Baugenehmigung sieht jedoch nur Einzelhäuser vor.

Welche Baugenehmigung? Man darf das bauen, was genehmigt ist. Geringfügige Änderungen, die nach Landesbauordnung auch nachträglich genehmigungsfrei wären, sind zwar problemlos möglich, eine Änderung von Einzel- zu Doppelhaus bedarf sicher einer neuen Genehmigung.

Kann man dann realistisch eine Änderung erreichen oder wird das schwer?

Da wir die Realität vor Ort nicht kennen, wird das schwer zu beantworten sein.
Gibt es einen Bebauungsplan?
Wann wurde der rechtskräftig?
Was genau setzt der fest (zeichnerischer und textlicher Teil)?
Gibt es vergleichbare Häuser in der näheren Umgebung?

Wird es einfacher, das Grundstück aufzuteilen und zwei oder drei daraus zu machen mit jeweils Einzelhäusern? Oder wird dies den gleichen Schwierigkeiten zum Opfer fallen?

Wir brauchen Fakten, Fakten, Fakten ... Lageplan, Grundrisse, Bebauungsplan, Erklärung zu Deinem Verständnis von Einzel- und Doppelhaus.

Darf man sich mit dem Nachbarn eigentlich, wenn man bspw. das Grundstück aufteilt, darauf einigen, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen nicht einzuhalten?

Ja.

Oder wird dies von der Stadt vorgegeben

Ja.

die Besitzer dürfen sich nicht einigen?

Die Besitzer und auch die Eigentümer dürfen sich immer einigen. Ob diese Einigung den dort geltenden Vorschriften entspricht, wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft oder bei Genehmigungsfreiheit vom Entwurfsverfasser verantwortet.

Ich dachte ich hätte schon mal gehört, dass man an die Grundstücksgrenze bauen kann, wenn der Nachbar nichts dagegen hat und man ihm bspw. eine Entschädigung bezahlt.

... und das Planungsrecht nicht entgegensteht.
Also erst gucken, welches Planungsrecht gilt - Bebauungsplan (§30 Baugesetzbuch), wie Nachbarbebauung (§34 Baugesetzbuch) oder Außenbereich (§35 Baugesetzbuch). Gibt es beispielsweise einen recht neuen Bebauungsplan, der nur Einzelhäuser zulässt, nützt die Einigung mit dem Nachbarn nichts, weil diese nur bauordnungsrechtliche Heilung ermöglicht, z.B. bei Abstandsflächenverstößen, und eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplan höchst unwahrscheinlich ist. Beliebte Lösung: Ideelle Teilung nach WEG ... doch es fehlen Fakten, Fakten, Fakten.

 

[Grobmutant]

Die Baugenehmigung sieht jedoch nur Einzelhäuser vor.

Verwechselst du vielleicht Baugenehmigung mit Bebauungsplan?

 

[11ant]

P.S.: Der Titel war mal eindeutiger, aber war zu lang für die Forensoftware.

Aber im Startbeitrag hättest Du den geplanten Titel in voller Länge nennen können, Eindeutigkeit schadet in einer Diskussion nie.

Angenommen man kauft ein großes Grundstück, auf dem man locker ein Doppelhaus oder Reihenhaus bauen könnte. Die Baugenehmigung sieht jedoch nur Einzelhäuser vor. Kann man dann realistisch eine Änderung erreichen oder wird das schwer?
Wird es einfacher, das Grundstück aufzuteilen und zwei oder drei daraus zu machen mit jeweils Einzelhäusern? Oder wird dies den gleichen Schwierigkeiten zum Opfer fallen?

Du hast also angenommen ein Grundstück mit einem Baufenster für ein Doppelhaus (Zweier-Reihenhaus) oder gar ein Dreier-Reihenhaus, aber der Bebauungsplan sagt nicht E/D (und schon garnicht H), sondern nur E. Wenn er beispielsweise 2 Wohneinheiten je Grundstück zuließe, würdest Du ein Doppelhaus auf einem Grundstück bauen können, und für ein Dreier-Reihenhaus das dritte dann auf ein abgeteiltes Grundstück stellen müssen. Das wäre in dem Gedankenspiel dann aber kein drittes Reihenhaus mehr, sondern ein Doppelhaus und das dritte Reihenhaus wäre freistehend daneben, mit sechs Metern (bzw. in BaWü fünf Metern, genauer: in allen Bundesländern 1/2 H und nur mindestens den genannten Volksmund-Nennwerten) Bauwich dazwischen. Wo ein förmliches Doppelhaus nicht erlaubt ist, müßte man ein faktisches Doppelhaus (im Sinne von zwei aneinandergebauten Horizontalwohnungen) dann eben als rechtliches Einzelhaus bauen (was eine Zäsur als Vor/Rücksprung in den Fassaden nicht ausschließt).

Eine Bonusfrage vielleicht noch: Darf man sich mit dem Nachbarn eigentlich, wenn man bspw. das Grundstück aufteilt, darauf einigen, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen nicht einzuhalten? Oder wird dies von der Stadt vorgegeben und die Besitzer dürfen sich nicht einigen? Ich dachte ich hätte schon mal gehört, dass man an die Grundstücksgrenze bauen kann, wenn der Nachbar nichts dagegen hat und man ihm bspw. eine Entschädigung bezahlt.

Von den sechs bzw. fünf Metern (oder genauer eben: 2/2 H) Durchschuß zwischen den Häusern ist es egal, ob der Gartenzaun dabei mittig steht. Was der Nachbar auf seiner Zaunseite mehr an Abstand hält ("übernimmt"), ist (zwischen Euch, weitgehend beliebig) verhandelbar, nur bei der Summe der Häuserabstände bleibt die Gemeinde hart, an der ist nicht zu rütteln. Das einzige, wofür Du den Nachbarn entschädigen kannst, ist der Teil der Abstandsverpflichtung von Dir, den er auf seinem Grundstück zu erfüllen bereit ist, damit er insgesamt als erledigt betrachtet werden kann. Die Summe der Abstandsbreite verkürzt das wie gesagt nicht. Ihr könnt also nicht untereinander ausmachen, auf die Abstände ganz zu verzichten, sondern den insgesamt unerbittlich einzuhaltenden Abstand lediglich untereinander verschieben - und auch das nur jeweils bilateral, nicht zu dritt. Wenn für Dein angenommenes Grundstück die Aussage "da passen auch zwei oder drei Häuser drauf" nur unter der Annahme gilt, die Abstände dazwischen weglassen zu dürfen, dann brauchst Du für ein Horizontal-Zwei- bzw. -dreifamilienhaus eben zwei bzw. drei zulässige Wohneinheiten auf dem ungeteilt bleibenden Grundstück. Der Unterschied zwischen zwei Einzelhäusern und einem Doppelhaus ist auf den Bebauungsplan bezogen nur der, daß beim auch vom Bebauungsplan so genannten "Doppelhaus" auf der Seite der gemeinsamen Grundstücksgrenze die sonst übliche Abstandsverpflichtung durch eine einseitige Anbauverpflichtung ersetzt ist. Wo ein Bebauungsplangeber Einzelhäuser (E), Einzel- oder Doppelhäuser (E/D) oder Häuserreihen (H) vorsieht, ist in der Regel ein Planungsziel, welches strukturell faktisch erdolcht wäre, wenn man es überall da aufwiche, wo zwei Nachbarn sagen würden "wir möchten lieber beide jeweils um einen Bauwich breiter bauen können, den Verzicht auf eine Fensterseite wäre uns das wert". Da könnte man den Bebauungsplan raumordnerisch gleich von Anbeginn in den Eimer knüllen, weil bei den aktuellen Grundstückspreisen dann fast nur Doppelhausbebauungen gewünscht würden. Ein Bebauungsplan ist aber kein Wunschkonzert, sonst wäre seine Funktion als Bodenversiegelungs-Steuerungselement futsch.

 

[AleXSR700]

Vielen Dank für eure Rückmeldung

Leider habe ich die Unterlagen nicht. Die Informationen stammen nur aus zweiter Hand bisher.
Die Aussage lautet, dass aktuell nur Einzelhäuser gebaut werden dürfen. Es gibt Wohnhäuser mit mehreren Parteien in der Nachbarschaft aber die Häuser direkt um das Grundstück herum sind alle Einzelhäuser.
Mehr Fakten würde ich natürlich gerne liefern, habe sie nur leider nicht.

Erlöschen Baugenehmigungen nicht automatisch nach 3 Jahren? Ich dachte, dass diese ohnehin erlöschen. Ist ein Bebauungsplan dann dauerhaft? Also, wenn ein Grundstück erst nach bspw. 20 Jahren bebaut werden soll, gilt dann der Bebauungsplan von vor 20 Jahren? Das Grundstück steht schon einige Jahre leer.

Wenn die Summe der Abstände eingehalten werden muss, aber man sich ansonsten bilateral einigen darf, dürfte man dann die Häuser fast wie ein Doppelhaus aneinander bauen, solange auf der anderen Seite dann genug Abstand gehalten wird? Man dürfte aber kein Doppelhaus auf diese beiden Grundstücke zusammen bauen? Sprich, zwei Grundstücke erwerben und ein Doppelhaus darauf stellen (gemeinsame Wand quasi auf der Grundstücksgrenze), um mehr Platz an der entfernten Grenze zu erzeugen?

 

[ypg]

Die Baugenehmigung sieht jedoch nur Einzelhäuser vor.

Welche Baugenehmigung?

Erlöschen Baugenehmigungen nicht automatisch nach 3 Jahren? Ich dachte, dass diese ohnehin erlöschen. Ist ein Bebauungsplan dann dauerhaft?

Also, wenn ein Grundstück erst nach bspw. 20 Jahren bebaut werden soll, gilt dann der Bebauungsplan von vor 20 Jahren?

Du solltest schon etwas darüber nachdenken, was Du schreibst, wenn auch schon Nachfragen kommen, was Du meinst. Du wirfst Begriffe durcheinander.

Ein Bebauungsplan schreibt vor, was erlaubt ist und wofür das Grundstück benutzt werden darf.

Eine Baugenehmigung bekommt man, wenn man ein Haus entwirft und den Antrag auf Bau, also den Bauantrag stellt und später von der Gemeinde diesen genehmigt, also eine Baugenehmigung bekommt.
In einem Neubaugebiet gibt es Strukturen von Einzelhäuser in der einen Ecke, Doppelhäuser dort und dann am Rand Mehrfamilienhäuser. Meist sind die Grundstücke der Einzelhäuser ungefähr in der Größe eingeteilt, wie es nach dem Landkreis (oder so) das Mindestmaß vorschreibt. Bei uns zb müssen sie 650 groß sein. Nur wenn die Nutzung des Bebauungsplan Doppelhäuser oder Reihenhäuser erlaubt, kann man davon abweichen.
Meist muss man innerhalb von 3-5 Jahren in einem Neubaugebiet bauen, damit nicht noch nach 5 Jahren Baulärm das Leben dort stört. Wenn diese Vorgabe nicht ist und man später bauen will, dann reicht man seinen Bauantrag auch erst später ein, denn die Genehmigung gilt nur 3 (oder so) Jahre.

Vielleicht solltest Du einfach mal Dein Problem schildern, anstatt um den Brei drumrum zu reden, dann bekommst Du auch gute Infos. Denn ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann, da greifen mehrere Regeln ineinander.