Hausbau finanzieren / Grundstück (eigenfinanziert) überteuert?

[Baumeister86]

Hallo zusammen,

wir sind in der Grundstückssuche einen Schritt weiter.
Im Auge haben wir momentan ein Grundstück im Berliner Umland mit ÖPNV Anbindung. Der Bodenrichtwert liegt bei 320€/qm bei einer Fläche von 1500qm, es ist mit einem Haus (unterkellert,ca 60qm Wohnfläche) bebaut. Dieses sowie ein Schuppen, eine Abwassergrube sowie ggf ein eingelassener Pool (90 m3) müssen beiseitigt werden. Wir könnten dies für 440000€ (d.h. 293€/qm) zzgl. Kaufnebenkosten aus Eigenkapital+Ratenkredit finanzieren.
Der Hausbau wäre erst ab in ca 2 Jahren möglich, da der Eigentümer erst dann ausziehen möchte (daher keine Finanzierung von Grundstück und Haus zusammen, Ratenkredit wäre dann abbezahlt).
In ähnlicher Lage liegen die Verkaufs-qm Preise momentan eher bei 350-400€/qm (bei ca. halb so großen Grundstücken).

Jetzt sind wir allerdings etwas verunsichert, nachdem wir Dr. Klein um Einschätzung des Grundstücks sowie des daraus anrechenbaren Eigenkapitals gebeten haben. Angeblich wäre das schon ein stolzer Preis, wenn man den Abriss bedenkt.
Ist das objektiv betrachtet ein zu teurer Preis?

Ausserdem wurde uns für den späteren Hausbau nur ein Eigenkapital-Anteil von 350000€ aus dem Grundstück in Aussicht gestellt.
Kann irgendjemand erklären woher die Differenz von 90.000€ (bzw. 130.000 wenn man den aktuellen BRW nimmt) kommt?
Weiterhin hatte Dr. Klein uns gesagt, dass Abrisskosten nicht durch einen Baukredit finanziert werden können sondern durch Eigenkapital zu finanzieren sind. Stimmt das wirklich?
Welche weiteren Baunebenkosten können nicht über einen Immobilienkredit finanziert werden?
Sind z.B. Garten und Küche auch über die Baufinanzierung finanzierbar?

Ist es etwas zu sehr knapp kalkuliert, wenn wir das Bauvorhaben dann mit einem Bauträger oder Architekten als bezugsfertiges Haus (d.h. fixer Gesamtpreis) bauen lassen wollen und mit dem Grundstück als Eigenkapital finanzieren wollen?

Vielen Dank für eine erste Einschätzung
Stephan

 

[HilfeHilfe]

Hallo , kostet das Haus mit Grundstück und abrisskosten 440k oder kommen noch die abrisskosten hinzu ? Wenn reine Grundstücke ab 350 qmtr kosten und ihr Grundstück plus Haus weit unter diesem Wert kriegt ist es schon komisch

 

[nordanney]

Die Diskussion zum Grundstückswert hatten wir gerade schon einmal. Übergroße Grundstücke werden nicht komplett als Bauland (= Bodenrichtwert) bewertet. Im Normalfall sind es z.B. 600 oder 800qm. Oder Grundstücksbreite x 30 oder 40m Tiefe. Der Rest gilt als unbebaubares Gartenland, welches somit auch nur einen deutlich geringeren Wert hat. Ausnahmen sind z.B. Villengegenden, wo man ein adäquates Grundstück zum Haus erwartet. Das als kleinen Exkurs, warum Dr. Klein das Grundstück niedriger bewertet.
Du siehst ja auch, dass kleinere Grundstücke entsprechend teurer sind (da werden die Relationen Haus zu Grundstück auch anders).

Rechenbeispiel für Dich: 800qm Grundstück zu 400€ = T€ 320 + 700qm Gartenland zu 200€ = T€ 140 abzgl. Abriss T€ 20 = Kaufpreis T€ 440

Weiterhin hatte Dr. Klein uns gesagt, dass Abrisskosten nicht durch einen Baukredit finanziert werden können sondern durch Eigenkapital zu finanzieren sind. Stimmt das wirklich?
Welche weiteren Baunebenkosten können nicht über einen Immobilienkredit finanziert werden?
Sind z.B. Garten und Küche auch über die Baufinanzierung finanzierbar?

Grundsätzlich ist alles über die Baufinanzierung darstellbar. Ist alles eine Frage des Beleihungsauslaufes und der Darstellung. Abriss ist ja nicht wertsteigernd fürs Haus. Küche auch nicht.
Zur Vereinfachung einfach sagen, dass Ihr T€ 60 weniger Eigenkapital einbringt und damit den Abriss und die Küche bezahlt. Ist dasselbe, als ob Ihr das Eigenkapital direkt in den Bau einbringt und dann von der Bank die T€ 60 wieder zurückbekommen möchtet.

 

[K1300S]

Die Diskussion zum Grundstückswert hatten wir gerade schon einmal.

... witzigerweise auch im Berliner Umland. ;)

Ist das objektiv betrachtet ein zu teurer Preis?

Auch das ist eine Frage, die hier in letzter Zeit immer häufiger auftaucht. Ihr befindet Euch in einem MARKT, was nach volkswirtschaftlicher Definition der (ideelle) Ort ist, an dem Angebot und Nachfrage zusammentreffen. Momentan übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches (fast überall in Deutschland), so dass höhere Preise verlangt und gezahlt werden, deswegen kann die Antwort auf Eure Frage nur lauten: Wenn EUCH das Grundstück diesen Preis wert ist und Ihr ihn zahlen könnt (inkl. Abriss und dem folgenden Neubau), dann ist er nicht zu teuer. Ansonsten lasst lieber die Finger davon.

Ist es etwas zu sehr knapp kalkuliert, wenn wir das Bauvorhaben dann mit einem Bauträger oder Architekten als bezugsfertiges Haus (d.h. fixer Gesamtpreis) bauen lassen wollen und mit dem Grundstück als Eigenkapital finanzieren wollen?

Das kommt sehr auf Euer geplantes Bauvorhaben an, aber aus heutiger Sicht würde ich in zwei, drei Jahren erwarten, dass es für 350.000 EUR all-in kein allzu großes freistehendes Einfamilienhaus mit guter Ausstattung gibt.

 

[Baumeister86]

Hallo , kostet das Haus mit Grundstück und abrisskosten 440k oder kommen noch die abrisskosten hinzu ? Wenn reine Grundstücke ab 350 qmtr kosten und ihr Grundstück plus Haus weit unter diesem Wert kriegt ist es schon komisch

Die Abrisskosten kommen noch dazu, ja. Aber irgendwie steht inzwischen auf fast jedem Baugrundstück rund um Berlin irgendetwas, was abgerissen werden muss...

 

[hampshire]

Die eine Frage ist, was zu teuer wäre. Eine preiswertere Alternative gibt es offenbar nicht. Daher ist die Frage eher machen oder lassen. Die beantwortet sich aus Eurer Zuneigung zu diesem Grundstück und den Finanzmöglichkeiten.
Ich würde mir keine Überteuerungsgedanken machen und zuschlagen, wenn ich das Grundstück wollte. Statt das gesamte Eigenkapital in den Kauf einzubringen, würde ich einen Teil mehr finanzieren um liquide Mittel für den Abriss zu behalten. Ist bei den derzeitigen Zinssätzen auch kein Problem. Das schafft Dir die Flexibilität nicht darüber nachzudenken, wie der Abriss finanziert wird, wenn es so weit ist.