Hausbau finanzieren / Grundstück (eigenfinanziert) überteuert?

[Baumeister86]

Die Diskussion zum Grundstückswert hatten wir gerade schon einmal. Übergroße Grundstücke werden nicht komplett als Bauland (= Bodenrichtwert) bewertet. Im Normalfall sind es z.B. 600 oder 800qm. Oder Grundstücksbreite x 30 oder 40m Tiefe. Der Rest gilt als unbebaubares Gartenland, welches somit auch nur einen deutlich geringeren Wert hat. Ausnahmen sind z.B. Villengegenden, wo man ein adäquates Grundstück zum Haus erwartet. Das als kleinen Exkurs, warum Dr. Klein das Grundstück niedriger bewertet.
Du siehst ja auch, dass kleinere Grundstücke entsprechend teurer sind (da werden die Relationen Haus zu Grundstück auch anders).

Rechenbeispiel für Dich: 800qm Grundstück zu 400€ = T€ 320 + 700qm Gartenland zu 200€ = T€ 140 abzgl. Abriss T€ 20 = Kaufpreis T€ 440

Ach du meinst, dass in dem Preis seitens Verkäufer der Abriss schon abgezogen ist und es daher günstiger als der BRW verkauft wird? Hm.. das macht Sinn (wäre zumindest fair).
Dann verwundert mich diese Aussage von Dr. Klein aber noch mehr, denn objektiv wären wir ja auch bei T€ 460 noch bei einem BRW von 307 und somit noch unter den "offiziellen" 320€/qm.
Natürlich haben die meisten Grundstücke nicht so eine Größe und das Gesamtbauvorhaben wird natürlich günstiger, wenn ich für T€350 800qm kaufe. Aber der qm/Preis ist ja dann trotzdem wesentlich schlechter als in unserem Fall?

Ich frage mich daher, wieso Dr. Klein es als "stolzer Preis" bezeichnet. Übersehen wir etwas, oder sind einfach nur die wenigsten bereit/in der Lage T€440 fürs Grundstück zu bezahlen?

 

[K1300S]

Einfache Antwort: Dr. Klein rechnet mit der reduzierten Menge an Bauland und dem BRW. Der Verkäufer guckt stattdessen auf dem Markt, zieht vielleicht sogar gedanklich noch ein wenig für den Abriss ab, und endet dann trotzdem weit über der Kalkulation der Bank aufgrund des deutlich höher angesetzten Quadratmeterpreises - und womöglich auch fehlender Anpassung aufgrund der Grundstücksgröße. Dein Problem ist, dass vermutlich jemand anderes diesen Preis anstandslos bezahlen wird, also kannst Du nur mitspielen oder weitersuchen.

 

[Baumeister86]

Einfache Antwort: Dr. Klein rechnet mit der reduzierten Menge an Bauland und dem BRW. Der Verkäufer guckt stattdessen auf dem Markt, zieht vielleicht sogar gedanklich noch ein wenig für den Abriss ab, und endet dann trotzdem weit über der Kalkulation der Bank aufgrund des deutlich höher angesetzten Quadratmeterpreises - und womöglich auch fehlender Anpassung aufgrund der Grundstücksgröße. Dein Problem ist, dass vermutlich jemand anderes diesen Preis anstandslos bezahlen wird, also kannst Du nur mitspielen oder weitersuchen.

Ja, da hast du recht. Angeblich gab es sogar höhere Gebote als unseres ("Listenpreis im Angebot") und wir haben den Zuschlag aus Sympathie bekommen. Ob dem dann am Ende wirklich so war, oder wir einfach doch die einzig "doofen" waren die ein Angebot abgegeben haben wird man wohl nie erfahren.
Ich bin immer davon ausgegangen, dass das Grundstück das ist, was eigentlich den Wert ausmacht (und auch Wertsteigernd wirkt, während das Haus ja nur an Wert verliert). Daher auch meine Probleme mit den Erbaupachten, die momentan gefühlt nur noch von den Gemeinden angeboten werden.

Aber eigentlich ist also die Bank das Problem, die einen Großteil der Fläche unterschlägt um das Eigenkapital absichtlich klein zu rechnen (obwohl man zukünftig ggf. teilen könnte..)?

Mein Problem ist, dass Dr. Klein uns jetzt verunsichert hat, ob es subjektiv zu teuer ist (die meisten wählen doch z.B. das T€340 Grundstück mit kleinerer Fläche um mit Haus gesamt bei T€ 100 weniger raus zu kommen) oder objektiv (überteuert bei Betrachtung vom (qm)Preis+Abriss sowie qm-Preisen der Alternativen)?

 

[K1300S]

Aber eigentlich ist also die Bank das Problem, die einen Großteil der Fläche unterschlägt um das Eigenkapital absichtlich klein zu rechnen (obwohl man zukünftig ggf. teilen könnte..)?

Jein, denn das macht "diese Bank" genau so wie jede andere seriöse Bank. :) Teilen ist nur dann sinnvoll, wenn auf dem Reststück auch gebaut werden darf - inkl. Möglichkeit der Erschließung.

Objektiv gesehen ist das Grundstück teuer, denn die Abrisskosten muss man ja noch hinzurechnen, aber mangels Alternativen ist es dann womöglich subjektiv ein normaler Preis. Die Entscheidung triffst Du. :)

 

[ypg]

Die Abrisskosten kommen noch dazu, ja. Aber irgendwie steht inzwischen auf fast jedem Baugrundstück rund um Berlin irgendetwas, was abgerissen werden muss...

Falsch.
Nicht auf Baugrundstücken stehen Häuser, sondern man macht potentielle Gebraucht-Häuser zu Abrisshäusern.

 

[K1300S]

Vergiss aber bitte nicht, dass ein großer Teil des Berliner Umlands Ex-DDR-Gebiet ist. Da hatten die Häuser mitunter eine drastisch andere Qualität als im Westen.