Hausbau-Finanzierung realistisch? Erfahrungen?

[teeelleee]

Hallo an alle,

ich bin wirklich dankbar dafür, dass es dieses Forum gibt, indem ich nun seit einigen Wochen immer mal Abends gerne durchgeblättert habe!

Wir hatten das Thema Hausbau eigentlich erst in 1-2 Jahren geplant, doch ein paar Rahmenbedingungen haben sich Anfang diesen Jahres geändert und bei uns quasi den Stein etwas früher ins Rollen gebracht.

Nüchternerweise haben wir schnell feststellen müssen, dass wir im Jahre 2024 über Preise reden, von denen hätte mein jüngeres Ich niemals auch nur geträumt. Die niedrigen Preise von Firmen wie Allkauf Haus auf Immoscout und co. hatten uns stutzig gemacht und nach weiteren Recherchen in diversen Foren, waren wir schnell wieder auf den Boden der Tatsachen gelandet. Ich musste z.B. erst mal lernen, was ein "Ausbauhaus" ist uvm. Naja, es ist einfach so wie es ist.

Aktuell haben wir einige Grundstücke auf die wir ein Auge werfen, also als Beispiel eines mit 600qm Größe für 136000€ (+Nebenkosten, keine Maklerprovision). Und nun kommt schon die Unsicherheit: Wir müssten mit unserer Finanzplanung konkreter werden und da fällt es mir beim Haus-Teil noch schwer, das einigermaßen abzuschätzen. Wie gehen wir da am besten vor? Bevor wir zur Bank gehen, sollten wir doch erst wissen, wie viel "in etwa" das Haus kostet oder? Aber dafür müssten wir erst mit einer Baufirma sprechen...? Können wir mit unseren vagen Vorstellungen ohne festes Grundstück überhaupt schon zu Baufirmen gehen?

Beim Haus *träumen* wir von 130-140qm, massiv gebaut, 5-Zimmer inkl. Gäste-/Arbeitszimmer und unsere Sonderwünsche sind eigentlich "nur" ein Gäste-WC mit Dusche, Photovoltaik-Anlage und KNX.

Wenn ich mir das aus verschiedenen Quellen so zusammen suche, habe ich beim Überschlagen mind. 400000€ für das Haus ohne Extras, Photovoltaik bis zu 30000€ und die KNX Installation bis zu 20000€, dann kommen ja noch Nebenkosten dazu - pauschal 15% von den Hauskosten, also 60000€? und einen Puffer sollte man sich ja auch noch zur Seite legen.

Mit Online Kreditrechnern komme ich zu folgenden Zahlen:
- Bauvorhaben 450000€
- Baunebenkosten 60000€
- Grundstück 136000€
- Grundstück Nebenkosten 6000€ (nur Notar und Grundbuch, da Grunderwerbsteuer entfällt)
- Eigenkapital aktuell 70000€
macht eine Darlehenssumme von: 582000€
- was einem BLA von 99% entspricht (582T€/(450T€+136T€)), ist das korrekt?

Da kommen als Ergebnis mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und 2% Tilgung, Kredite mit ~2700€ monatlicher Rate was ungünstigerweise auch etwas höher als die 40% vom Nettoeinkommen sind.

Ist unser Vorhaben überhaupt realistisch? Anbei ist noch der Fragebogen vom angepinnten Post.

Wir sind dankbar für jeden Ratschlag!

Fragebogen:

Allgemeines zu Euch:
* Wer seid ihr?
* Ehepaar
* Wie alt seid Ihr?
* 32 & 25
* Gibt es Kinder?
* Nein
* Sind Kinder geplant?
* Ja, in 2-3 Jahren
* Was macht Ihr beruflich?
* IT
* Einzelhandel
* Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...
* Angestellt
* Wie viele Stunden arbeitet Ihr?
* 40 & 30
Einkommen- und Vermögenssituation:
* Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
* Netto: 5200€ + 1300€
* Wie viel Eigenkapital habt ihr?
* 70000€ (geplant bis Ende des Jahres 100000€)
* Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
* 90% also 90000€

Ausgabensituation:

Wohnkosten:
* aktuelle Warmmiete
* 1600€ "warm" ist ein Witz... wir heizen im Winter nicht mal richtig, weil wir sonst nur noch mehr Geld "verbrennen" würden
* Strom
* 90€
* Telefon, Internet, Mobilfunk
* 45€+15€+15€

Mobilitätskosten:
* Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto)
* 300€
* Versicherung
* 70€
* Kraftstoff
* 100€
* Sonstiges
* 90€ KFZ-Stellplatz am Haus

Versicherungskosten:
* Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.)
* 25€
* Haftpflichtversicherung (auch Tiere)
* 4€
* Hausratversicherung
* 7€
* Rechtsschutzversicherung
* 35€

Lebenshaltungskosten:
* Lebensmittel
* 400€
* Restaurantkosten
* 50€
* Pflege/Drogerie
* 25€
* Kleidung
* 50€
* TV/Video/Audio/CDs/DVD
* 20€ schon Gezahlt?
* Sonstiges
* 200€ (Abos, Streaming, Software, Server, ...)

Sparleistungen:
* Urlaub
* 250€
* Haus
* 2000€ (Aufbau Eigenkapital)
* Hobbys/Geschenke
* 150€+150€
* Sonstiges
* 250€ Notgroschen
* 200€ Haushaltsgeräte Neuanschaffungen/Reparaturen

Einnahmen- und Ausgabensummen:
* Einnahmen gesamt
* 6500€
* Ausgaben gesamt
* 6141€
* Saldo
* 359€
* davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus)

Weitere Details zu den restlichen Fragen haben wir noch nicht.

 

[nordanney]

- was einem BLA von 99% entspricht (582T€/(450T€+136T€)), ist das korrekt?

Nö. Hauskosten (Baukosten + Nebenkosten) zzgl. Grundstück zzgl. Außenanlagen abzgl. pauschal 10% auf alles = Beleihungswert

 

[CC35BS38]

Wie sieht die Rate mit 20J Zinsbindung aus? Sieht auf Anhieb weder unmöglich oder sehr locker aus, mit evtl. auch mal etwas Verzicht sollte die Rate stemmbar sein. Würde aber wirklich in mich geheb wie lange ich die Zinsbindung mache und wie hoch die Restschuld danach ist

 

[Vanman1610]

Bei einer Rate von 2.700 exkl. Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage würdet ihr um die 50 Prozent eures Einkommens nur für das Haus ausgeben. Wie wollt ihr die Rate tragen, wenn einer von euch Elternzeit geht ?

 

[teeelleee]

Vielen Dank für eure Antworten!

@nordanney Okay, also irgendwas mit 582T/((450T+60T+136T+10T)*0.9) und es wird auch nicht viel besser.
Wir gehören leider auch zu den Leuten, die zu spät mit dem Sparen ernsthaft angefangen haben.

@CC35BS38 Da geht es in Richtung 2800€ pro Monat bei 20 Jahren Zinsbindung und einer Restschuld von 220T€ bis 250T€. Wie muss ich das bewerten? Tendenziell ist eher eine Erhöhung der Zinsen zu erwarten (natürlich hat niemand eine Glaskugel), aber realistisch gesehen muss ich auch damit rechnen, dass das Gehalt ja auch nicht auf der gleichen Stelle bleibt. Also schaue ich dann quasi nach einem Kredit mit Schätzzahlen für "in 20 Jahren" und sehe dann wie lange der Folgekredit gehen würde? Sorry für die Anfängerfragen..

@Vanman1610 Das ist auf jeden Fall ein guter Punkt..

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Meine weiteren Gedanken bisher: Das hat auf jeden Fall schon viel geholfen, hier mal alles aufzuschreiben und dabei nochmal über einige Punkte nachzudenken. Aktuell verursachen die Zahlen eher Bauchschmerzen als Euphorie. Da hilft wohl nur Ansprüche runterschrauben oder abwarten und weitersparen.

 

[J. Hasek]

Lieber @teeelleee,
magst Du zum näheren Verständnis noch ergänzen, was (gerne generisch) den Stein ins Rollen gebracht und Euch dazu bewogen hat, nun schon bis zu 2 Jahre früher sehr ernsthaft über ein Bauvorhaben nachzudenken? Sofern das nichts zwingendes ist, seid Ihr vermutlich mit einem weiteren Aufbau von Eigenkapital nicht schlecht beraten, da Ihr ja ein hohes Einkommen habt.
Weitere Frage: Die Warmmiete erscheint mir im Verhältnis zu den Preisen für das angedachte Grundstück sehr hoch. Liegt das Grundstück im Vergleich zu Eurer Wohnung deutlich weiter draußen?

Was sicherlich nicht schaden kann, ist ein unverbindliches Remote-Gespräch mit einem der großen Marktanbieter für Finanzierungsvergleiche. Das kostet Euch nichts und bindet Euch auch nichts. Natürlich wollen die im Zweifel eine Finanzierung vermitteln und raten daher vermutlich eher zu, aber das könnt Ihr für Euch ja im Hinterkopf behalten.
Die jeweils lokale tätigen Mitarbeiter dieser Firmen kennen aber den Markt, können die Grundstückspreise etwas einschätzen und Euch auch eine indikative Einschätzung zur maximalen Höhe Eures Bauvorhabens nennen.
Viel Erfolg und liebe Grüße