Hauskauf Einfamilienhaus BJ. 77 wie bewerten?

[Sunshine387]

Es kann natürlich sein, dass auch die Preise so hoch bleiben, wie jetzt, wenn viel weniger Neubau entsteht. Aber da habe ich nur einen Tipp für Euch: Seid örtlich viel flexibler und schraubt, wenn der Wunsch nach dem Haus weiter sehr groß ist die Ansprüche runter. Denn ein Radius von 10km ist Natürlich sehr klein. Da findet man auch unabhängig von der Marktlage eher wenig. Alle, die ich kenne, welche in einem Radius von 30km zur Arbeitsstelle gesucht haben sind auch fündig geworden. Da wurde es dann eben nicht 5km weiter im Nachbarort sondern das Grundstück 45km vom ursprünglichen Suchort entfernt (übrigens auch wie du es sagst in einem „Kaff“, was ich höchst anmaßend finde. Denn auch dort lässt es sich sehr gut leben). Da muss man dann Kompromisse eingehen können und in so einen kleinen Ort ziehen oder eben dann in der Konsequenz nicht ins Haus ziehen, wenn man nicht unter 2000 Einwohner, nicht weiter als 10km weg und am besten noch bezahlbar haben möchte. Alle diese drei Faktoren zusammen sorgen dafür, das ihr so lange sucht und auch weiter nichts finden werdet. Denn man muss dann entweder den kleinen Ort mit den günstigeren Preisen nehmen oder 20-30km vom ursprünglichen Ort entfernt schauen, um mehr Auswahl zu haben. Macht man das nicht braucht man sich nicht wundern, wenn es mit dem Haus nicht klappen wird. Alle, die ich kenne mussten da Kompromisse eingehen sonst würden die Heute nicht in ihrem Haus leben. Es liegt also nicht immer an den anderen oder am Markt sondern häufig auch an einem selbst.

 

[11ant]

Das Fertighaus ist 1977 gebaut, 160m² Wohnfläche, 650m² Grund. [...] Kaufpreis 365.000€

Das sind quasi etwa 560 Euro der Quadratmeter, inklusive leicht zu großem Rohbau. Wäre das Grundstück denn zumindest teilbar und gäbe noch einen weiteren Bauplatz her ?

Hier geht so gut wie alles unter der Hand weg. Im Netz bei den üblichen Portalen findet sich seit Jahren nichts mehr, was preislich und lagetechnisch mit dem aktuellen Angebot vergleichbar ist. Dieses Haus kriegen wir auch nur wegen eines ehemaligen Klassenkameraden angeboten. Es steht nicht online.
Daher lässt sich hier im Umkreis von 10-15km (weiter wollen wir nicht gehen) nichts finden.

Eure Bereitschaft, auch neben dem Markt zu kaufen, ist eine gute Basis und ausbaufähig. Und dieser Weg funktioniert auch in die andere Richtung, von Klassenkameradenzufällen braucht man sich da nicht abhängig zu machen. Den Umkreis würde ich nicht nur nicht ausweiten, sondern sogar noch verengen (klingt anti-logisch, aber Ihr wollt ja keine Logik, sondern ein Eigenheim). Dann läßt sich auch die Handbremse

Wir sind aber leider in keinem Verein, im Gemeinderat oder Ähnliches.

entschieden leichter lösen (ich coache Grundstückssuchende und komme nur leider nicht dazu, meine Barthel-Tipps endlich in Buchform zu gießen - allerdings sind mit dem Suchbegriff "11ant Barthel" in diesem Forum einige zu finden).

Ein Fertighaus - leider lese ich auch jetzt nach der Rückkunft von meiner Sonntagswanderung nicht mindestens einmal welcher Hersteller hier "vorliegt" - aus diesem Baujahr ist wirtschaftlich im Grunde als Rohbau zu werten, und wirkt sich somit wertneutral aus. Nur ein halbes Jahrzehnt jünger sprächen wir schon von einer ganz anderen "Generation" von "Fertig"häusern. Andererseits ist es auch nicht so alt, daß man (was nicht mit dem Alter, sondern der Modellgeneration zu tun hat) das Haus schon als Kontaminierung des Grundstückes werten müßte. Im Ergebnis ist es eben einfach ein annähernd wertneutraler Faktor. "Genauer" ginge meine kaufmännische Rechnung so: Kaufpreis des Grundstückes inklusive Haus minus dem Preis eines neuen Vollkellers (eines bedarfsgerechten, sagen wir 120 qm großen Hauses) ergibt den effektiven Grundstückspreis. Nun könnt Ihr selbst ausrechnen, ob Euch der Preis ausreichend "schmeckt".

Zu den zu erwartenden Aufwänden einer "Instandsetzung" dieses Hauses (nicht träumen, also auf Standard etwa 2010, nicht 2023 !) könnt Ihr Euch in den bestehenden Threads belesen, die hier wie gesagt mit den Suchworten "Kampa" bzw. "Okal Haus" zu finden sind.

 

[AndreasB.]

Hallo zusammen,

herzlichen Dank für die bisherigen Infos.
Wir waren heute nochmal dort und haben sämtliche Unterlagen zum Haus gezeigt bekommen.
Ich versuche es aufzuzählen:

1. Gebaut wurde das Haus in Holzständerbauweise im September 1976 von der Firma "Neue Heimat Baden-Württemberg" In Wikipedia finde ich dazu: "Die Neue Heimat (NH) war ein gemeinnütziges deutsches Bau- und Wohnungsunternehmen mit Hauptsitz in Hamburg, das dem Deutschen Gewerkschaftsbund (DGB) gehörte. Einschließlich der Vorgänger-Unternehmen bestand es von 1926 bis 1990."
2. Energieausweis der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 Primärenergiebedarf Ist-Wert 175,9 kWh(m²a), Energetische Qualität der Gebäudehülle Ist -Wert 0,64 W/(m²K), Verfahren nach DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10, Endenergiebedarf des Gebäudes 158 kWh/(m²a)
3. Marktpreisermittlung durch Makler 288.000€ - Verkaufspreis 365.000€ (!)
4. 2018 von der KSK auf 280.000€ geschätzt + 60.000€ nach Renovierung Heizung
5. Das DG wurde 1988 ausgebaut (nicht gedämmt)
6. Strom- und Wasserleitungen nicht erneuert (was kostet sowas ungefähr?)
7. Bad 2003 erneuert
8. Das Haus steht auf Streifenfundament Bn150, Außenwände Keller Bn 150, EG Holzrahmenkonstruktion bds. mit Spez. Plattenbeplankung
9. Trennwände UG Bims, vollunterkellert mit vollisoliertem Hobbyraum, Keller knapp 100m²
10. UG Stahlbetondecke, EG Holzbalkendecke
11. Sparrendach 30° Fichtenholz, gedeckt mit Betondachsteine (erstes Dach)
12. Wohnfläche 166,6m², 957 cbm umbauter Raum
13. Gaszentralheizung neu im Jahr 2017 (vorher wohl Elektro)
14. 1976 gebaut für 145.000 Mark

 

[11ant]

3. Marktpreisermittlung durch Makler 288.000€ - Verkaufspreis 365.000€ (!)
4. 2018 von der KSK auf 280.000€ geschätzt + 60.000€ nach Renovierung Heizung
13. Gaszentralheizung neu im Jahr 2017 (vorher wohl Elektro)

365 zu 288 ist heutzutage leider kein ungewöhnlicher "Goodwill"-Aufschlag am Markt - leider scheitern Finanzierungen dann häufig daran, daß die Banken der Kaufinteressenten dieses Delta nicht mitgehen. Heizung sagtest Du eingangs aus 2019, nun 2017. Das ist insofern erheblich, weil das Jahr der KSK-Schätzung 2018 ja dazwischen liegt und wir nun rätseln müssen, ob die Marktpreisermittlung durch den Makler nun pro oder ante neue Heizung meint.

Was ich noch nicht recht herausgelesen habe, ist: wollt Ihr eigentlich nur den Baugrund in dieser Lage und nehmt es mit dem etwas überbedarflich großen Haus notgedrungen und unter der Maßgabe, daß Euch der Renovierungsaufwand nicht das Genick bricht, oder gefiele Euch das Haus ?

Wie gesagt, frei nach den Bremer Stadtmusikanten: etwas besseres als einen sauren Apfel könnt Ihr ebenfalls finden, auch in diesem Ort oder nahe darumherum. Der Markt ist nicht halb so aussichtslos, wie er den Langzeitsuchenden scheint.

 

[AndreasB.]

Hallo 11ant,

das ist schwer zu beantworten.
Salopp fomuliert: Auf einer Skala von 1-10 ist das Haus unter Berücksichtigung aller Aspekte eine stabile 6.

PRO:

1. Grundrisse sind top. Es ist ausreichend Platz im OG und EG für Arbeitszimmer, Kinderzimmer etc. Nur die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer soll noch raus
2. Der Keller ist ebenfalls top. Leider "nur" 2 Meter Deckenhöhe aber mein Gott...
3. Das Grundstück ist auch gut - ausreichend groß (Wunsch war bei Suchbeginn utopische 1000m²) zum Toben für die Kids und zum Anbauen von Obst, Gemüse etc. und es ist eben.
4. Die Lage ist insofern gut, weil die Großeltern nebenan sind und der Ort alles hat, was wir so zum Leben brauchen. Wir wollen nicht für den Einkauf, den Arzt und die Apotheke usw. 10km fahren. Die Kinder sollen Freunde im Ort finden können, dort zur Schule gehen können usw. Solche Dinge..

KONTRA:

1. Wenn ich lese, dass Fertighäuser eine Lebensdauer von 50-90 Jahren haben, bekomme ich Bauchweh, da wir eher vom unteren Rand ausgehen müssen, da BJ. 1977. Meine Eltern haben 1980 mit Weberhaus gebaut, an dem bis heute ebenfalls das erste Dach, die ersten Leitungen, die erste Dämmung und sogar der erste Putz usw. drauf ist. Der Unterschied des Zustands betreffend ist (für mich als Laie) nicht zu vergleichen. Wir hätten gerne ein Massivhaus gekauft oder ein qualitativ hochwertiges Fertighaus neueren Baujahres.
2. Somit gehen wir davon aus, dass wir - so Gott will und unsere Lebensplanung halbwegs aufgeht - für das Haus in 30-40 Jahren nicht mehr kriegen als den Bodenwert (übrigens laut Gutachten 300€, da Teilsiedlung vom Hauptort mit 495€ im neusten Baugebiet) und die sichere Geldanlage für die Rente - die bei einem Einfamilienhaus aus z.B. den 2000er Jahren sicherliche gegeben wäre - gibt es nur bedingt. Ein Kind müsste das Haus abreißen und maximal auf den Keller aufbauen. (Ja, ich weiß - die ziehen sowieso weg.
3. Energieverbrauch - der ist wohl hoch und ohne entsprechendem finanziellem Aufwand nicht runterzukriegen - also:
4. Die Angst vor dem Renovierungsaufwand, die du angesprochen hast. Wenig mehr als 100.000€ planen wir für Dach inkl. Dämmung (durch Dachdecker-Bruder), Fenster, Böden per Eigenleistung, Wasserleitungen etc. - das wird bei dem zu betreibenden Aufwand zu knapp werden.

Die Aussage zur Suche finde ich spannend.
Wir haben in den letzten Jahren mehrere hundert Euro für Suchanzeigen in den Zeitungen ausgegeben. Selbst Inserate mit 5000€ Tippgeberprovision bei Kaufpreis bis 500.000€ waren erfolglos. Wir waren bisher in rund 50 Häusern und sind immer auf mindestens 600.000€ nach Renovierung gekommen.

Es ist und bleibt denke ich eine Frage des Anspruchs. Ein Haus mit 100m² Wohnfläche und 200m² Grund hätten wir schon lange.
Ein Haus in einem kleinen Ort (das "Kaff" war nicht despektierlich gemeint) hätten wir ebenfalls schon lange. In anderen Bundesländern sowieso. Das Haus in dieser Gegend im 10.000 Einwohner Ort und ruhiger und sonniger Lage ab Baujahr 80 > 150m² Wohnfläche und >600 m² Grund für <500.000€ aber eben nicht.
Wir scheitern an unseren Ansprüchen und werden das weiter tun und im Haus zur Miete für aktuell 1500€ wohnen bleiben müssen, da wir nicht bereit sind, diesen Anspruch zu senken.

 

[Bertram100]

Das Grundstück ist auch gut - ausreichend groß (Wunsch war bei Suchbeginn utopische 1000m²) zum Toben für die Kids und zum Anbauen von Obst, Gemüse etc. und es ist eben.

1000qm sind ganz schön viel zum Haben. Wenn man wirklich richtig (Teil-)Selbstversorgung gehen will, ok. Die Kinder nutzen den Garten weniger als man sich das gemeinhin vorstellt. Das ist eine Phase von einigen Jahren (vor allem in den jüngeren Jahren) und dann auch nicht mehr viel. Es liest sich ein wenig Bullerbü-mässig wenn du das so schreibst. Vielleicht brauchst du ja aus verschiedenen Gründen den Platz, vielleicht ist es auch mehr eine idyllische Idee.