Kaufpreisfindung - Grundstückserwerb von Privat

[hanghaus2023]

Vom Bodenrichtwert solltest Dich verabschieden. Hier geht es mit dem doppelten los.

 

[11ant]

wir sind seit Längerem auf der Suche nach einem Grundstück zum Bau eines Einfamilienhaus.
dabei möchten wir am liebsten in unserer Gemeinde bleiben

Das ist auch immer mein Rat. Favoritengemeinde (oder Nachbarorte im selben Schulbezirk) fokussieren, keine Jahresringe darum bilden. Bei ausbleibendem / unbefriedigendem Jagderfolg die Taktik, aber nicht den Fokus ändern.

hier gibt es sehr viele Baulücken in privater Hand, zu denen ich eine Liste mit Adresse, Größe, Bodenrichtwert und Preis laut BRW erstellt habe.

Da lieferst Du dem geneigten Mitleser gleich ein schönes Beispiel für eine Taktik, die Du wegen Ineffizienz bald ändern wirst.

Mir ist bewusst, dass die meisten ihre Flurstücke als Kapitalanlage etc. sehen. Der Markt hier ist angespannt (Mittelhessen), sodass der Preis „sprechen“ bzw. schmackhaft genug sein muss.
Könnt ihr aus eurer Erfahrung grob schätzen, wie man ein gescheites Angebot abgibt? Worauf kommt es beim Anruf an, ohne direkt abgewimmelt zu werden?

Du sprichst erst von Richtwert - den kann man (wenn überhaupt) nur auf ausgeglichenen Märkten brauchen. In einem Verkäufermarkt wird man immer mehr zahlen, und in einem Käufermarkt entsprechend weniger. Anschließend sprichst Du von einem angespannten Markt - also einem, in dem Du gewiß mehr als diesen "Mittelkurs für Statistikfans" bieten mußt. Ein Coaching für Immobilien-Jagderfolg gebe ich gern, aber nicht in der öffentlichen Sprechstunde. Abwimmeln wird man Dich immer, wenn Du als "Wurm ohne Einladung" Kontakt aufnimmst.

als Beispiel: 5 Jahre altes Neubaugebiet, 700qm, BRW 330€/m2, Wert laut Bodenrichtwert 231k€ (damals an die Gemeinde wurden 240€/m2 gezahlt)

Das spricht für eine äußerst verschlafene Gemeinderegierung, wenn ein solcher Fall überhaupt eintreten kann. Richtwertnahe Abgabe ohne Bauzwang, ich fasse es nicht. Und es ist garantiert kein für einen Anfänger erreichbares Grundstück. Zudem schließe ich mich den Zweifeln an, daß Du die Kontaktdaten der Eigentümer erhalten wirst. Eine solche Carte blanche behält Jeder in seinem eigenen Tresor.

Eine Gemeinde, die das Erstellen von Baulückenkatastern den Interessenten selbst überläßt, ist offenbar nicht motiviert, Baulücken aufzulösen. In diesem Fall würde ich ausnahmsweise die Nachbarorte bevorzugen - und zwar einen, der da zeitgemäßer vorgeht.

Überlege Dir, was Du außer Geld dem Eigentümer Deines zukünftigen Baugrundstückes bieten könntest. Dann kannst Du zumindest solche potentiellen Verkäufer erweichen, die offen sind (und das nur noch nicht wissen).

In Kreise, die geschlossen bleiben möchten, kommst Du auch mit größeren Geldkoffern nicht hinein.

 

[11ant]

Tipps, an Grundstücke zu kommen, habe ich hier auf viele Dutzende von Threads verteilt immer wieder mal gegeben - benutze die Forensuche.

 

[Simon-189]

Wir haben unser Grundstück auch von Privat ohne Bauzwang gekauft (Grundstück war vor Erschließung schon in dessen Besitz) und sind nach Verhandlungen bei ca. dem 1,6-fachen des offiziellen BRW gelandet.

Wenn es DAS Grundstück für euch ist, dann ist Taschen aufmachen und tief reingreifen das Einzige Argument deinerseits.

Viel Glück bei der Suche, wir haben auch 6 Jahre jeden Sonntag beim Spazieren alle potentiellen Verkäufer angesprochen, wie denn Stand der Dinge sei. Auf dem Dorf kennt man sich halt, in "fremden" Orten will ich mir das gar nicht vorstellen. Bei den Grundbesitzern die geerbt haben und selbst gar nicht mehr im Ort wohnen, kam nur die Antwort "Wir heben das Grundstück für unsere Kinder oder Enkel auf" oder "wir brauchen das Geld nicht". Da würden wir heute noch von Haustür zu Haustür latschen.

 

[11ant]

Viel Glück bei der Suche, wir haben auch 6 Jahre jeden Sonntag beim Spazieren alle potentiellen Verkäufer angesprochen, wie denn Stand der Dinge sei. Auf dem Dorf kennt man sich halt, in "fremden" Orten will ich mir das gar nicht vorstellen.

So funktioniert das tatsächlich nur dorfintern, und selbst dort nach "Vorfahrsregeln", die selbst Medizinmänner und Regenmacher nur mit sehr viel Erfahrung durchschauen, und wo "Fremde" (im Sinne von noch nicht einmal eingeheiratet verwandt) erst nachrangigst zum Zuge kommen, und "völlig Fremde" (im Sinne von zusätzlich auch noch auswärtig) garnicht.

Bei den Grundbesitzern die geerbt haben und selbst gar nicht mehr im Ort wohnen, kam nur die Antwort "Wir heben das Grundstück für unsere Kinder oder Enkel auf" oder "wir brauchen das Geld nicht". Da würden wir heute noch von Haustür zu Haustür latschen.

Das beschränkt sich nicht auf die Genannten.

Wir haben unser Grundstück auch von Privat ohne Bauzwang gekauft (Grundstück war vor Erschließung schon in dessen Besitz) und sind nach Verhandlungen bei ca. dem 1,6-fachen des offiziellen BRW gelandet.

Bauzwang gibt es von Privat nicht, eher das Gegenteil: "ich verkaufe Dir das Grundstück nur, wenn Du den Ausblick zu meinen Lebzeiten nicht verbaust - also praktisch erst für das Haus Deiner Kinder".

Wenn es DAS Grundstück für euch ist, dann ist Taschen aufmachen und tief reingreifen das Einzige Argument deinerseits.

So viel Geld gibt es garnicht, daß man etwas kaufen darf, was jemand nicht abgeben will. Und wenn jemand nur den Preis treiben will, dann meist ohne die geringste Schamgrenze.

 

[ypg]

jeden Sonntag beim Spazieren alle potentiellen Verkäufer angesprochen

So läuft es! So kann es laufen. Direkte Ansprache, Smalltalk, der erste Eindruck zählt.
Das Stalken über Ämter kommt nicht gut. Ja, manch Älterer Vom Katasteramt kennt noch die lockere und spontane Art ohne Datenschutz, da kann man Glück haben. Allerdings ist es nicht so, dass die Grundstücke unbebaut sind, weil die Grundstücks-Eigentümer diesen Besitz vergessen haben oder zu viele davon besitzen, dass sie den Überblick verloren haben. Die meisten lassen es brach liegen, ganz genau aus den Gründen, wie @Simon-189 es sagt. Wer mit dem Gedanken spielt, sein Grundstück zu verkaufen, wendet sich an einen Makler und wartet nicht ab.
Aber: natürlich kann man auch die Stecknadel im Heuhaufen suchen. Dabei trägt Sympathie, ggf über den zukünftigen Nachbarn, zum Erfolg bei.