Können wir uns ein Hausbau ohne Eigenkapital leisten?

[perlenmann]

Ich würde vorschlagen, mal bei der Bank durchrechnen lassen. Dann hast Du mal n Überblick. Ohne Eigenkapital ist äußert schlecht. Schau Dir mal die Kurve an, wie ein zins abbezahlt wird, Erst nur Zinsen und kaum Tilgung. Das wird wenigstens durch Eigenkapital abgeschwächt.
Du mußt Dir auch erstmal klar werden was du willst. Ich hatte am Anfang auch gedacht ich käme mit unter 300k aus, liegen jetzt bei 400k.

 

[Mia77]

also bei uns ist die Situation ähnlich: monatliche Miete EUR 880,00. Nettoeinnahmen ca. EUR 3.000,00 + nebenbei selbstständig (Firma noch keine 3 Jahre auf dem Markt) - kein Eigenkapital vorhanden.
Nun haben wir uns mit einem Berater zusammengesetzt der für uns die Anfrage bei einer Bank gestellt hat. Einer Baufinanzierung i.H.v. ca. EUR 200.000 hat die erste Bank zugesagt. Es geht also auch ohne Eigenkapital. Finanzierung ohne Eigenkapital ist immer teurer. Aber wenn du noch 1 Jahr in deiner Wohnung bleibst um Eigenkapital zur Seite zu legen, zahlst du weiterhin Miete. Da kommen schon über 10.000 EUR zusammen. Stellt doch mal eine Anfrage dann wisst ihr woran ihr seid.

Wir sind nun am überlegen, wie es weiter geht.

 

[ille1975]

Hallo,

wie schon geschrieben, ist das Bauen ohne Eigenkapital recht teuer. Obwohl auch die Zinsen in den letzten Wochen und Monaten gestiegen sind, befinden wir uns immer noch auf einem historischen niedrigen Level. Sofern Ihr eine für Euch akzeptable Rate bekommt, solltet Ihr ruhig bauen. Über einen Bausparvertrag kann man sich zwar für die Zukunft einen nominal niedrigen Zinssatz sichern. Da noch kein Bausparvertrag abgeschlossen wurde, müßtet Ihr aber den Bausparvertrag zwischenfinanzieren, was vergleichsweise teuer ist. Wenn ihr trotzdem einen Bausparvertrag abschließt, genau auf den Tilgungssatz achten. In der Rückzahlungsphase kommen dann hohe Belastungen. 5-7% sind keine Seltenheit. Da kein Eigenkapital vorhanden ist, müßt Ihr neben diversen Nebenkosten auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrag finanzieren. In der Eff.Zinsberechnung bleibt die Abschlussgebühr, zumindest war es früher so, außen vor. Es wird unterstellt, das Ihr die bar bezahlt wird. Es gibt zwar die schicke stattliche Riester-Zulage von 154,00 pro Kopf, Man kann sich allerdings recht simpel ausrechnen, vieviel jährliche Zulagen es braucht, um die Abschlussgebühr aufzuholen. Eine steuerlich und verbraucherfreundliche Variante ist das Riesterannuitätendarlehen. Neben einigen Einschränkungen zu der Immobilie (z.B. keine Vermietung) sind in dem Fall Eure Tilgungsleistungen in der Steuererklärung Sonderausgaben. Die staatliche Riester-Zulage ist von Anfang eine kostenlose Sondertilgung durch den Staat. Wie bei allen Riesterprodukten kommt in der Rentenphase die Steuerpflicht. Sofern man denn eine steuerpflichtige Höhe erreicht. Wenn das Häuschen fürs Alter gedacht ist und man die Steuerzahlung auf einmal begleichen kann, gibt es wohl noch einen Steuerrabatt von 30%. Leider wird dieses Riester-Produkt selten bis gar nicht angeboten (man muß schon gezielt nachfragen). Die Bank verdient außer Zinsen und einer schmalen Kontoführungsgebühr für Erstellen der Zulagenbescheinigung nichts daran. Für Euch sind es Sonderausgaben und staatliche Sondertilgung. Und mehr Tilgung heißt für die Bank weniger Zinsertrag. Zusätzlich zu dem obligatorischen Sondertilgungsrecht v. 5% ist auch noch der ein oder andere kostenlose Tilgungswechsel möglich. So kann man dann durchaus das Darlehen nach Zinsfestschreibung auf ein gesundes Maß senken. Sollte sich Eure Firma gut entwickeln, ist das ja möglich. Falls nicht, die Zinsen+1% Tilgung müßt Ihr eh immer bringen. Muß man halt persönlich abwegen, einen tilgungsrechner bemühen, diverse Varianten durchrechnen, den Steuerberater mal fragen und sich dann entscheiden. Diese Überlegungen müßt Ihr aber selbst machen. Die stellt für Euch keine Bank an. In den Fall weiß ich auch , wovon ich rede. In einem Umkreis von 25 Km von meinem Wohnort habe ich mit 20 Banken telefoniert und verhandelt. Das ein oder andere "Beratungsgespräch" habe ich abgebrochen und 19 "Angebote" habe ich höflich ausgedrückt nicht als solche empfunden. letztlich ist eine Bank meine Argumenten gefolgt. Aber mehr als eine braucht es ja auch nicht .

Viel Glück bei den Banken und möglichen Hausbau!

 

[Mia77]

vielen Dank für deine Antwort. Es ist immer schön, wenn einer aus Erfahrung spricht. Man sieht, du weißt wovon du redest.

Wir haben bisher nur einen Finanzberater bemüht und ehrlich gesagt bin ich nicht 100%-ig davon überzeugt. Er hat uns zwar gesagt, dass die erste Bank zugestimmt hat aber wir wissen nicht mal welche Bank und zu welchen Konditionen. Das ist doch Käse oder? Wir sollen jetzt Ausschau nach einem Grundstück halten und uns ein Angebot für ein Hausbau geben lassen und dann gibt es eine endgültige Entscheidung der Bank. Sollten wir jetzt mehrere Banken abklappern und uns Vergleichsangebote mit endgültigen Werten geben lassen? Ich find´s zwar schön, dass es gleich eine Zusage gab aber ich will vorher wissen, woran ich bin und nicht erst später feststellen, dass mir diese Finanzierung doch nicht passt. Worauf muss man da noch achten?

 

[perlenmann]

bevor du dich auf die suche machst und anfängst zu schwärmen, dieses Haus, jene Ausstattung, erst mal locker bleiben.
Welche Bank? Welche Konditionen? Das Dir ne Bank das finanziert, glaube ich sogar.... aber steckt da Inkasso Moskau (oder wie sie heißen) dahinter?
Erstmal die Konditionen abchecken, dann auf die suche machen, wenn ihr nicht schon was konkretes habt und das als Vorgaben für den Kredit macht.

 

[ille1975]

Hallo Mia,

also der Begriff "Bankberater" ist jetzt nicht so wirklich treffend. Verkäufer trifft es eher. Ich würde mal ein Hausangebot samt Grundstück mit deinen ganzen Unterlagen an die ING-DiBa schicken. Oder über einen Vermittler wie Interhyp oder so. Interhyp ist ja bekannt. Die Ing-Diba ist eh in aller Munde, daher ist das jetzt nicht so wirklich Werbung. Die Jungs kommen immerhin von alleine auf die Idee, soviel wie möglich von deinen Kredit an die KFW zu geben. Die Zinssätze sind dort im Moment sehr gut. Allerdings müßt da auch mehr als 1,0% tilgen. Dann hast du eine erste Orientierungsgröße, wohin die Reise geht. Wenn Du ohne Eigenkapital bauen willst, solltest Ihr ohnehin in den ersten Jahren soviel tilgen wie es nur geht. Falls die ganze Finanzierung nach ein paar aus welchen Gründen auch immer auf die Bretter geht, hab ihr zumindest die Chance aus der ganzen Nummer +/- NULL herauszukommen. Als weiterer inoffizieller Tipp, für Häuslebauer ohne Eigenkapital. Ein Dispo läuft nicht unter Kredit. Es macht sich bedeutend besser, wenn man wenigstens ein wenig Eigenkapital der finanzierenden Bank unter die Nase hält. Bei den KFW-Krediten habt Ihr wenigstens 1 tilgungsfreies Jahr. das solltet Ihr dann nutzen, um den Dispo zurück zu führen. Wirtschaftlich vielleicht ein kleines Verlustgeschäft, hängt von Euren Dispozinsen und den Nebenkosten wie Makler,Grunderwerbss. u.s.w. ab. Wobei das Finanzieren von Nebenkosten auch nicht so wirklich billig ist. Aber Eure Verhandlungsposition gegenüber den Banken wird dadurch sicher ein wenig gestärkt. Ansonsten würde ich mal alles ausgraben, was so Eure Bonität bei den Banken verbessert. Hat der Partner vielleicht einen Anspruch auf Vollzeit, kann die Raten zur Not alleine tragen. Gibt es eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Lebensversicherungen, die möglicherweise einen Kredit ablösen können. Nehmt einen Tilgungsrechner, rechnet diverse Varianten durch. Mit Euren Angebot der Direktbank geht dann mal zu ein paar Filialbanken. Da würde ich mal ganz höflich fragen, ob sie das Angebot unterbieten können. In Euren Fall würde ich mir keinen Riester-Bausparvertrag aufschwatzen lassen. Ihr habt eh nicht mal die Abschlussprovison in bar. Wenn Ihr das Annuitätendarlehen mit Tilgung so grade schafft, geht Euch spätestens in der Rückzahlungsphase des Bausparvertrag die Luft aus. 3% Zins nützen nix, wenn noch 6% Tilgung anstehen. Es sei denn, Eure Einnahmenseite hat sich bis dahin verbessert. Aber das ist ja mehr Wunschdenken und Hoffen.
Auch nach dem Riesterannuitätendarlehen würde ich mal eine Bank fragen. Genau die Bedingungen/Einschränkungen schildern lassen. Um jeweils die komplette Förderung zu herhalten, braucht es zwei Kredite. Die müssen dann so gesplittet werden, das Eure Tilgungenleistungen in etwa die 4%-Prozentgrenze erreichen. um die volle Förderung zu erreichen. das sollte dann mal ein Steuerberater nachrechnen. Bin nur Bilanzbuchhalter mit Steuerkenntnissen und keine Steuerberater. Sofern der Zinssatz stimmt, bringt Euch diese Riester-Variante auf jeden Fall mehr. Das kann ich auf jeden Fall versprechen.


Viele Grüße