Kosten realistisch für Doppelhaushälfte / Kfw70 in BaWü?

[goblin]

Hi Bauexperte,

danke für deine offenen Worte. Wir hoffen ja gerade nicht zu blauäugig zu sein.

Ein Architektenvertrag besagt nichts anders, als das Du einerseits einen Architekten hast, welcher Dir alle ingenieurmäßig erforderlichen Leistungen erbringt und Du dafür eine Rechnung bekommst. Andererseits die Ausschreibung vornimmt, die eingehenden Angebote prüft und gemeinsam mit Dir die Handwerker nach VOB beauftragt. Wenn Du bei ihm alle Leistungsphasen buchst, übernimmt er auch die Bauleitung nebst Dokumentation; natürlich kostet das auch Geld.

Klar, dass wir diese Leistung bezahlen müssen. Diese wird uns für 38.500,- € inklusive Vermessung, Statik, Architektur und Bauleitung angeboten. Da ist ja auch eine unserer Fragen ob dieser Betrag ok ist oder ob dieser Posten überteuert ist.

ABER - Du sparst doch nicht real TEUR 24.5 an Nebenkosten ein?!? Diese Kosten => bspw. Kanal, Gas, Wasser, Strom, innere Erschließung, evtl. Gründungsmehrkosten bishin zu kleineren Rechnungen für den Schornsteinfeger oder die Beantragung einer Hausnummer <= entstehen doch trotzdem UND Du bezahlst sie!

Nein, wir glauben nicht TEUR 24.5 an Nebenkosten einzusparen. Sondern so wie ich oben geschrieben habe ca. TEUR 18. Dass es da noch zusätzliche Nebenkosten gibt wie diese, die du aufgeführt hast, wissen wir.

Im Übrigen möchte ich hier mal wieder die Begrifflichkeiten den exakten Erklärungen zuführen. Würdest Du tatsächlich einen echten Bauträgervertrag schließen, müsstest Du diese Kosten zwar auch alle übernehmen (sie sind im Gesamtpreis berücksichtigt); Du hättest aber nichts mit Ausschreibung zu tun, noch hättest Du eine Wahl, auch nur über die Herausnahme eines Gewerkes nachzudenken! Es gäbe Max. 7 Zahlungsschritte, wobei der 1. in etwa 30% betrüge, da der Grundstücksanteil mit bezahlt werden muß.

Das wissen wir mittlerweile. Das was uns momentan vorschwebt ist tatsächlich ein reiner Architektenvertrag. Die Auflistung aus der Bauträgervariante (die diese Firma auch anbietet) habe ich lediglich hergenommen um besser darzulegen wofür wie viel Geld eingeplant ist. Wie plant man denn ansonsten sein Budget bei einem reinen Architektenvertrag? Genaue Zahlen hat man ja erst wenn man die einzelnen Gewerke ausschreibt, oder? Wie kommst du z. B. auf die genannten TEUR 255 für das Haus inkl. Bodenplatte? Rechnest du das auf Grundlage der Wohnfläche, des umbauten Raums oder auf irgendeiner anderen Grundlage? Ich habe diesbezüglich bisher nur die Berechnungen auf Grundlage der Wohnfläche oder des umbauten Raums gefunden.

Das Beispiel, welches Du beschreibst, ist nicht "Fisch noch Fleisch" - es liegt irgendwo dazwischen und "kann" gutgehen, "muß" es aber nicht. Mir wäre auch das Risiko zu groß.

Also wäre für dich die Planung mit dem Grundstückspreis und einem reinen Architektenvertrag in Ordnung, wenn man ein Budget von TEUR 433 einplanen würde wie oben von dir geschrieben?

Vielen Dank im Voraus
Gruß Goblin

 

[Wastl]

Aber du sparst doch die Grunderwerbsteuer nicht ein, oder?
Du musst doch auf Haus + Grundstück die Steuer zahlen, da ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Grundstücksverkäuder und Hausbauer besteht? Demnach sollten die Erwerbsnebenkosten gleich hoch sein - egal ob vom Bauträger oder vom Architekten. UND die Aussage des Bauträger hilft dir in dem Fall gar nichts! Das Finanzamt entscheidet, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht!!
Vermessungsleistungen: Es werden Gebühren vom Vermessungsamt + die Endeinmessung des Baus fällig. Diese werden normalerweise nicht vom Hausbauer gezahlt, sondern vom Grundstückseigentümer (der du ja mit Architektenvertrag dann schon bist) - das sind noch mal 2000 €. Solche Kleinigkeiten summieren sich dann auf die Summe von 35k€ welche Bauexperte immer ansetzt.

 

[Wastl]

Ich kopier mal nen Text aus dem Internet:
BFH: Grunderwerbsteuer auf Hausbau nach Grundstückskauf bleibt
Kauft ein Bauherr ein Grundstück und bebaut es anschließend, berechnen die Finanzämter die Grunderwerbsteuer so, als hätte er ein bebautes Grundstück gekauft, wenn sie Kauf und Bau für einen einheitlichen Vorgang halten. Diese Praxis hatte der Bundesfinanzhof (BFH) zu überprüfen. Er hat sie abgesegnet (II R 7/12). Damit ist die Hoffnung vieler Bauherren auf Steuerersparnis hinfällig.
wohnen im Eigentum hatte im Rundbrief 4‘2012 geraten, die Besteuerung in vergleichbaren Fällen durch Einspruch unter Hinweis auf das BFH-Verfahren offen zu halten. Das hat sich mit dem Urteil erledigt.
Allerdings fällt nicht jeder Hausbau nach Grundstückserwerb unter diese Besteuerungspraxis, auch das ergibt sich aus dem Urteil. Es sagt, dass zwischen Kauf und Bau ein „rechtlicher oder zumindest objektiv sachlicher Zusammenhang“ bestehen muss. Ein rechtlicher Zusammenhang wäre ein einheitlicher Vertrag über beides oder eine Verknüpfung beider Verträge, indem sich beispielsweise der Bauherr im Kaufvertrag zur Beauftragung eines bestimmten Bauunternehmens verpflichtet.
Ein sachlicher Zusammenhang besteht, wenn der Verkäufer für das Grundstück eine bautechnisch und finanziell so gut wie fertig geplante Bebauung anbietet und der Käufer dieses Angebot später wahrnimmt.
Im entschiedenen Fall waren Verkäufer des Grundstücks Privatleute, eine GmbH das Bauunternehmen. Bauleistung und Bauland wurden aber gemeinsam von einer anderen GmbH angeboten, beide Unternehmen stellten sich am Markt unter gemeinsamem Logo als „starkes Team“ vor. Das genügte dem BFH für die Annahme eines sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Kaufvertrag und dem 14 Tage später geschlossenen Bauvertrag

Besteht ein sachlicher Zusammenhang zwischen deinem Grundstücksanbieter und dem Architekten? So wie du den Fall schilderst: eindeutig! Der Bauträger bietet dir das Grundstück ja nur an, wenn du entweder alles von ihm kaufst, oder einen Architektenvertrag mit einem Architekten seiner Wahl machst,...
Aber ich bin nicht dein Finanzamt - keine Ahnung wie die das auslegen -> ich würde mich nur nicht darauf verlassen dass es klappt und DESWEGEN die Beauftragung über den Architekten machen!

 

[goblin]

Hallo Wastl,

danke für die Antwort. Das ist sehr interessant was du hier herein kopiert hast.

Das ist wirklich ein Grenzfall bei uns würde ich sagen. Das Unternehmen bietet auch rein dieses Grundstück zum Verkauf an. Es besteht also keine Verpflichtung mit ihnen zu bauen bzw. mit ihnen einen Architektenvertrag zu machen. Das kann man auch durch das Angebot des Bauplatzes allein im Internet nachvollziehen.

Wir müssten also den Bauplatz kaufen und uns dann Gedanken machen, mit wem wir bauen. Dann wäre es wohl klar getrennt. Da werde ich die Firma auf jeden Fall nochmals darauf ansprechen.

Vielen Dank nochmals
Gruß Goblin

 

[Saruss]

Wenn du das Grundstück vom selben Unternehmen kaufst, als auch baust, wird das Finanzamt bestimmt Scheinschen sehen wollen, auch wenn da ein paar Monate zwischen liegen, also vorsichtig oder die 5% Extra einkalkulieren.

 

[goblin]

Hallo,

ihr bringt mich ja ganz schön ins Schwitzen mit euren Antworten.

Ich habe nun nochmals im Internet recherchiert. Ich denke, wenn man auf die Gestaltung des Kaufvertrags für das Grundstück und auf die Gestaltung des Architektenvertrags achtet, haut das hin wie wir uns das vorstellen. Die Infos, auf die ich mich bei meiner Annahme stütze, habe ich aus dem I-Net.

Bei uns würde auch keinesfalls feststehen, wie hoch die tatsächlichen Kosten für die Fertigstellung des Hausbaus wären. Das hat uns der Architekt auch schon ohne Umschweife so gesagt. Er gibt seine Einschätzung ab aber zusichern kann er da nichts. Dass das ein Risiko für uns birgt, ist uns durchaus bewusst.

Mir ist es trotzdem lieber weitere ungeplante 20.000,- € ins Haus stecken zu müssen als sichere 15.000,- € an den Fiskus abzutreten. Diese Steuer steigert den Hauswert mit Sicherheit nicht. Wenn das Geld hingegen in die Ausstattung fließt, ist das aber schon der Fall.

Viele Grüße
Goblin