Machbarkeit Finanzierung Eigenheim

[Lanzi13]

Hallo zusammen,

wir sind ein junges Ehepaar aus Baden-Württemberg und würden uns gerne den Traum eines Eigenheims in ruhiger Lage erfüllen. Hierfür suchen wir eine Immobilie speziell in unserer Heimatgemeinde (3.000 Einwohner), mit der wir durch Familie/Freunde/Verein eng verbunden sind. Dies schränkt die Auswahl an möglichen Immobilien recht stark ein.

Unsere bisherige Recherche hat sich zumeist auf Bestandsimmobilien konzentriert. Uns ist dabei aufgefallen, dass die meisten angebotenen Häuser aus den 50er/60er Jahren sind und trotz Renovierungsbedarf (Bad, Heizung, Dach usw.) über 400k Euro kosten. Die wenigen neueren Immobilien, die auf den Markt kommen, kosten meist 650k Euro aufwärts.

Nun sind in dieser Gemeinde 3 Bauplätze zu verkaufen, wobei wir uns konkret für ein Doppelhaushälftengrundstück (Genaueres zum Grundstück siehe unten) interessieren. Ein weiteres Grundstück für ein freistehendes Einfamilienhaus haben wir bereits aufgrund der hohen Kosten (größeres Grundstück, Hanglage) und ungünstigem Bebauungsplan ausgeschlossen.

Nun stehen wir vor der Entscheidung, ob wir das Doppelhaushälftengrundstück kaufen sollen. Das voll erschlossene Grundstück kostet mit Kaufnebenkosten 190.000 Euro. Den Bau der Doppelhaushälfte können wir uns in ca. 3-4 Jahren vorstellen, ein Bebauungszwang besteht nicht. Ziel ist es, das Grundstück vor dem Bau vollständig abbezahlt zu haben.

Aufgrund der aktuellen Kosten und Zinslage hätten wir gerne Eure Einschätzung, ob Ihr unser Vorhaben als realistisch seht.

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? junges Ehepaar: Er 27 / Sie 29
• Gibt es Kinder? ja, 1 Kind (5 Monate)
• Sind Kinder geplant? 1 weiteres Kind geplant
• Was macht Ihr beruflich? Er angestellt in Vollzeit, Sie Beamtin in Elternzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er 4.200 Euro netto mtl. / Sie in Vollzeit 3.500 Euro (aktuell ElterngeldPlus)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 250 Euro mtl.
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? 400 Euro ElterngeldPlus
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr in das Projekt Haus stecken? 140.000 Euro

Ausgabensituation:
Zusammengefasste monatliche Kosten: 3.200 Euro, inklusive PKV, Urlaub, Rücklagen (Auto, Haushalt usw.)

Sonstige Ausgaben:

• Keine sonstigen Kredite oder ähnliches

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen Aktuell: 4.850 Euro, Perspektivisch in 3-4 Jahren: 6.500 Euro (einmal Vollzeit, einmal Teilzeit)
• Ausgaben aktuell 3.200 Euro (+ perspektivisch Kitagebühren von ca. 400 Euro)
• Saldo aktuell: 1.650 Euro, Saldo perspektivisch: 2900 Euro
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen: 400 Euro

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 366 qm
• Welche Maße hat es? ca. 11mx33m
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 300
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? geplanter Neubau, Doppelhaushälfte
• Garagen? keine Garage, evtl. Carport & Gartenhaus
• Wie groß ist das Haus? 2 Vollgeschosse (ca. 135qm Wohnfläche) + ausgebauter Dachboden für Büro/Gästezimmer ( ca. 70qm), kein Keller geplant

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 175.000 Euro+ Kaufnebenkosten, Summe: ca. 190.000 Euro
• Erschließungskosten: Vollerschlossen
• Für die Doppelhaushälfte ohne Baunebenkosten, Außenanlage, Möbel und Küche schätzen wir 400.000 Euro (Standardausstattung, Eigenleistung bei Malerarbeiten und Bodenbelägen geplant). Betrachtet ihr das als realistisch?

Notwendige Kreditangaben:
Geplant ist, die fehlenden 50.000 Euro für das Grundstück variabel zu finanzieren und bis zum Bau vollständig abzuzahlen. Für den Bau in 3-4 Jahren planen wir mit einer Kreditsumme von 450.000-500.000 Euro.
Seht ihr die Finanzierung in 3-4 Jahren als machbar an, oder schätzt ihr das als zu großes Wagnis, vor dem Hintergrund der unklaren Entwicklung von Zinsen und Baukosten, ein?


Danke für eure Einschätzung und noch frohe Ostern!

 

[Allthewayup]

Ich denke finanziell steht ihr ziemlich solide da, was mich allerdings aufhorchen lässt ist der Schnitt des Grundstückes. Habt ihr zur schmalen Seite hin eine Straße? Nur dann könnt ihr die 3m Mindestabstand zur Grundstücksgrenze unterschreiten und auch wirklich nur dann wenn nicht bereits eine Bauflucht benachbarter Häuser entgegensteht. Andernfalls hat euer Haus lediglich 5m breite wenn ich die beiden Abstandsflächen abziehe.

 

[mayglow]

Andernfalls hat euer Haus lediglich 5m breite wenn ich die beiden Abstandsflächen abziehe.

Es ist ja von einem Doppelhaushälfte-Grundstück die Rede, also wird wohl an einer Seite an eine andere Doppelhaushälfte angebaut werden.
Das wär auch das, wo ich am meisten Bedenken hätte: Wenn ihr das Grundstück kauft und lange unbebaut lasst, dann wird im Zweifelsfall die andere Hälfte in der Zwischenzeit bebaut. Sowas wie gemeinsam (oder zumindest mit dem gleichen Unternehmer) bauen, fällt dann ja eher flach. Geht alles, aber schon mehr zu beachten und weniger frei als bei nem freistehenden Haus. Vermutlich müsst ihr euch dann deutlich stärker an dem ausrichten, was die andere Hälfte so beschlossen hat und manche Dinge werden ggf teurer. (E.g. wenn ihr Keller bauen wollt, müsst ihr ggf die andere Hälfte abstützen etc). Für die Nachbarn bestimmt auch nicht so mega toll, wenn ihr erst nen paar Jahre später da die Baustelle hinsetzt... Ist euch das bewusst und so okay für euch? Ich glaube, wenn ich nen Doppelhaushälfte-Grundstück über Jahre unbebaut lassen wollte, dann müsste das schon wirklich Traumlage sein und ich mir sehr sehr sehr sicher sein, dass ich dann auch wirklich dahin bauen will. (Sonst wäre ich wohl eher bei "weiter umschauen" weil ja kein riesen Zeitdruck da ist)

Wie sich die Preise entwickeln kann ich nicht wirklich sagen. Wenn ich einfach dran denke, wie hier im Forum sich die Schätzungen seit ich da bin (3 Jahre) nach oben verändert haben ...(vor 3 Jahren waren so die pauschalen Überschlagswerte noch so bei 2-2,5k pro Quadratmeter, heute setzen viele eher so 3k an, Tendenz steigend... -> gibt natürlich immer Abweichungen nach unten und oben), dann geht mein Bauchgefühl weiter in die Richtung "wenn es eher geht, würde ich eher bauen", aber ich seh auch, dass das gerade in der Elternzeit mit den derzeitigen Zinsen nicht so geil ist.

 

[Lanzi13]

Ich denke finanziell steht ihr ziemlich solide da, was mich allerdings aufhorchen lässt ist der Schnitt des Grundstückes. Habt ihr zur schmalen Seite hin eine Straße? Nur dann könnt ihr die 3m Mindestabstand zur Grundstücksgrenze unterschreiten und auch wirklich nur dann wenn nicht bereits eine Bauflucht benachbarter Häuser entgegensteht. Andernfalls hat euer Haus lediglich 5m breite wenn ich die beiden Abstandsflächen abziehe.

Da es sich um eine Doppelhaushälfte handelt, können wir an der einen Seite bis an die Grundstücksgrenze bauen, sodass 7,50m Breite für das Haus geplant sind und 3,50m für den Carport.

 

[Lanzi13]

Das wär auch das, wo ich am meisten Bedenken hätte: Wenn ihr das Grundstück kauft und lange unbebaut lasst, dann wird im Zweifelsfall die andere Hälfte in der Zwischenzeit bebaut. Sowas wie gemeinsam (oder zumindest mit dem gleichen Unternehmer) bauen, fällt dann ja eher flach. Geht alles, aber schon mehr zu beachten und weniger frei als bei nem freistehenden Haus. Vermutlich müsst ihr euch dann deutlich stärker an dem ausrichten, was die andere Hälfte so beschlossen hat und manche Dinge werden ggf teurer. (E.g. wenn ihr Keller bauen wollt, müsst ihr ggf die andere Hälfte abstützen etc). Für die Nachbarn bestimmt auch nicht so mega toll, wenn ihr erst nen paar Jahre später da die Baustelle hinsetzt... Ist euch das bewusst und so okay für euch? Ich glaube, wenn ich nen Doppelhaushälfte-Grundstück über Jahre unbebaut lassen wollte, dann müsste das schon wirklich Traumlage sein und ich mir sehr sehr sehr sicher sein, dass ich dann auch wirklich dahin bauen will. (Sonst wäre ich wohl eher bei "weiter umschauen" weil ja kein riesen Zeitdruck da ist)

Vielen Dank für die Einschätzung.
Das ist ein guter Einwand, den wir so bisher nicht bedacht haben.
Grundsätzlich befindet sich das Grundstück für uns in Traumlage (Wunschgemeinde, ruhige Lage in einer Sackgassenstraße, kein klassisches Neubaugebiet, Job/Familie/Verein sehr nah). Bisher ist das angrenzende Doppelhaushälftengrundstück noch nicht verkauft, daher ist das Thema für uns schwer einzuschätzen.

Allgemein sind freie Grundstücke in dieser Gemeinde sehr rar, weshalb wir die Befürchtung haben, innerhalb der nächsten Jahre nichts vergleichbares zu bekommen. Uns ist bewusst, dass ein Grundstück lange unbebaut zu lassen nicht optimal ist. Das ist einer der Gründe, warum uns die Entscheidung aktuell nicht leicht fällt.

 

[CC35BS38]

Go for it. Wenn nicht ihr wer dann bei den realistischen Wünschen.