Mehrfamilienhaus - Bausparvertrag & Vorfinanzierung sinnvoll?

[Hackwar]

Hallo liebes Forum,
meine Familie hat ein sehr schönes Grundstück in bester Lage, welches momentan noch unbebaut ist. Ich plane nun dort ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen als Altersvorsorge zu bauen. Ich habe mich ein wenig informiert und es wird ein Kfw55 Haus und laut erster Schätzung des Architekten ca. 1,1 Mio Euro kosten. Davon würden 600.000 Euro per KFW Kredit finanziert mit einer Laufzeit von 30 Jahren und 20 Jahren festem Zins von 1,5% (oder vielleicht auch nur 10 Jahre fest und dann 0,75%. Mal schauen ob ich das Risiko eingehen will...)

Bleiben noch 500.000 Euro, die anders finanziert werden müssen und dafür war ich heute bei der LBS. Der nette Mann hat mir dann einen Vorschlag gemacht, dass ich ein kombiniertes Paket machen soll aus einem Bausparvertrag über eben jene Summe und eine Vorfinanzierung der ganzen Geschichte. Sprich: Ich nehme für ~15 Jahre einen Kredit über 500.000 Euro auf zu 1,69% und zahle davon aber nichts ab, sondern stecke mein Geld in einen Bausparvertrag über eben diese Summe. Wenn dieser dann Zuteilungsreif ist, löse ich den Kredit auf einen Schlag ab und stottere dann den Bausparvertrag ab. Vorteil: feste Zinsen über die gesamte Laufzeit und beliebige Sondertilgungen. Nachteil aus meiner Sicht: Ich zahle erstmal 15 Jahre die 1,69% auf die gesamten 500.000 Euro, ohne dass sich diese Summe reduziert und ich somit natürlich auch an den Zinsen sparen würde...

Irgendwie wirkt dieses Konzept für mich schräg. Ich weiss, dass die Zinsen noch vor wenigen Jahren bei 4-5% waren und die aktuelle Niedrigzinsphase eine Ausnahme sein könnte. Aber ich glaube ehrlich gesagt eher, dass sich das wie in Japan entwickelt und die Zinsen nicht mehr rauf gehen werden. Sollte ich vor dem Hintergrund wirklich mich so absichern? Ich zahle immerhin für den Bausparvertrag nicht gerade wenig an Gebühren usw. Hat da jemand eine Meinung zu?

Danke!

 

[MarcWen]

Bleiben noch 500.000 Euro, die anders finanziert werden müssen und dafür war ich heute bei der LBS. Der nette Mann hat mir dann einen Vorschlag gemacht, dass ich ein kombiniertes Paket machen soll aus einem Bausparvertrag über eben jene Summe und eine Vorfinanzierung der ganzen Geschichte. Sprich: Ich nehme für ~15 Jahre einen Kredit über 500.000 Euro auf zu 1,69% und zahle davon aber nichts ab, sondern stecke mein Geld in einen Bausparvertrag über eben diese Summe.

Und der nette Herr steckt eine fette Provision ein. :cool:

 

[toxicmolotof]

Zum einen stimmt natürlich was @MarcWen schreibt, zum Anderen muss man aber auch bedenken, dass es Sich bei den Zinsen auf das Gebäude um steuerlich relevanten Aufwand (V+V) handelt.

Insofern ist es ausnahmsweise mal nicht ganz so schlecht, zumal es sich nur um einen Teil (<50%) handelt.

Auf jeden Fall einen Steuerberater hinzuziehen. Das sollte es dir schon vorab und gerade bei dieser Größenordnung wert sein.

 

[MarcWen]

Toxi hier werden aber nicht nur 500T finanziert, sondern insgesamt 1,1 Mio.

Wichtig, KfW nicht 1x über die gesamte Summe, sondern 6x über 100T beantragen. Dazu dann jeweils die Bankkredite aufgeteilt, so dass man 6 Einzelkredite für seine VuV hat. So machen wir das auch, halt mit 3 Wohneinheiten.

KfW würde ich über 20 Jahre fest und 30 Jahre Laufzeit nehmen, der Sicherheitsblock. Bei dem Bankdarlehen kann man sich ja mal für 5, 10 oder 15 Jahre Angebote machen lassen. Ob ein Bausparvertrag hier was bringt, ich bin kein Freund von. Sind auf einen Schlag erst mal 5.000 Euro Gebühren weg.

Wegen der Kostenschätzung am besten noch 2-3 weitere Angebote einholen.

Wenn ich grob Überschläge, 6 WEH a. 100qm x 2.000 Euro pro qm, so ist man grob bei 1,2 Mio. Energieeffizienz Haus 55 ist schon eine Hausnummer. Da lässt sich auch nicht alles mit verwenden, so braucht es z.B. für jede WEH eine separate Lüftungsanlage.

 

[HilfeHilfe]

Ich denke auch das man hier einen Steuerberater hinzuziehen sollte. Vorab einfach mal diese Bausteine in ein Excel packen und runterrechnen bzw. die Mieteinnahmen gegenhalten.

Ja man kann Zinsen und Finanzierungsgebühren gegenhalten, ob das FA die Abschlusskosten zu 100% akzeptiert sollte man erfragen.

Habt ihr euch alternativ ein Annuitätendarlehen für den Rest anbieten lassen ? Bei dem Volumen sicherlich eine Überlegung Wert. Auch wenn es nicht jede Bank finanziert

 

[Hackwar]

Das Haus wird 6 WEH haben, allerdings darf ich nur 2,5 geschossig bauen, weshalb das 4*100 = 400 qm und dann 2 Wohnungen auf insgesamt 120 qm aufgeteilt werden. (Bei den beiden DG Wohnungen sind wir uns noch nicht so ganz einig, ob die gleichgroß werden oder ob eine kleiner wird und mein Bruder dort einziehen soll...) Somit komme ich auf 520qm * 2000 Euro = 1,04 Mio Euro. Der Architekt hat mit qm3 gerechnet und da kommen wir auf eine Kubatur (schreibt man das so? :-) ) von 2600 m3 und bei 300 Euro/m3 sind wir dort bei 780.000 Euro netto + Märchensteuer, Baunebenkosten und Architektenleistungen = 1,112 Mio.

Die Provision für den Bausparvertrag ist mir ebenfalls ins Auge gefallen. Ich störe mich allerdings eher daran, dass ich 15 Jahre einen Kredit laufen habe, an dem ich nichts abzahle und womit sich auch der absolute Betrag der Zinsen sich nicht verändert. Ja, ich habe mit dem ganzen Konstrukt eine Zinssicherheit für den entsprechenden Betrag über die gesamten 30 Jahre und ich kann jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe machen. Das ist aber ja auch nur für mich interessant, wenn das Haus bereits jetzt mehr abwerfen würde, als für die Tilgung notwendig (also auf 30 Jahre gerechnet) oder ich eigenes Geld noch hinzuschiessen könnte. Beides ist aber wohl nicht der Fall. Sprich: Ich werd mein Geld auch für mein Eigenheim benötigen und dort nicht mal eben 20k übrig haben um das in dieses Haus zu stecken und die Mieteinnahmen werden nach Steuern und einer kleinen Sicherheitsmarge eben ziemlich genau die Kredite decken.

Ich hatte anfangs gedacht, dass man alle Kredite nur mit den Zinsen und 1% Tilgung bedient und dann das Geld erst einmal zwischenparkt und dann die eigentliche Tilgung über jährliche Sondertilgungen macht. Somit hätte ich zum Beispiel erst einmal den teuren Bankkredit abgelöst und dann den KfW Kredit und ich hätte selber im Zweifelsfall auch noch etwas Geld flüssig gehabt, gerade wenn etwas unvorhergesehenes passiert. Die Idee war nett, aber leider nicht umsetzbar, da sich ja mir unwissender Weise die KfW Raten nach der Laufzeit richten und nicht frei gestaltbar sind. Und es sieht für mich so aus, als wenn bei dem Konzept mit dem Bausparvertrag das eben ebenfalls nicht möglich ist, da der ja auch nur Zuteilungsreif wird, wenn das entsprechende Geld drin steckt. Wenn ich also nun einmal lieber in einen KfW Kredit stecke als in den Bausparvertrag (damit der KfW abgelöst werden kann und ich mehr liquides Kapital habe), dann verschiebt sich die Zuteilungsreife und ich muss weiter auf die gesamten 500k Zinsen zahlen. Ja, ich weiss dass es letztendlich ein Null-Summenspiel ist. Aber mir wäre lieber, wenn ich dort eine größere Fehlermarge habe und lieber mal eine Sondertilgung niedriger oder ganz ausfallen lassen kann, statt mit einem Bein in der Privatinsolvenz zu stehen.

Vielleicht noch mal 2 Zahlen: Die Mieteinnahmen wären bei 8 Euro/qm und somit bei 4280 Euro (inkl. Stellplatzmiete). Die Kreditraten wären aber zusammen 3945 Euro. Wenn ich das richtig einschätze, bleiben nach Steuern noch so ca. 50 Euro im Monat übrig... Das ist ein wenig dünn, wenn auf einmal eine Wohnung für X Wochen/Monate ausfällt.