Mehrfamilienhaus mit 6 WE - Aktueller Stand und weiteres Vorgehen

[nordanney]

- Lohnt sich das? Ab wann lohnt sich so etwas, bzw. wie müssten dafür die Kennzahlen sein? Wir denken schon, jedoch hängt dies auch von einigen Faktoren ab, z.B. qm/Kosten und Keller/ebenerdig.
- Mit welchen qm/Kosten können wir bei normaler Ausstattung in etwa rechnen?
- Ist das Konzept der Souterrain-Zimmer, welches einen Keller (weisser Wanne) bedarf rentabel oder wäre es doch besser nur ebenerdig zu bauen? Der HT-Raum wäre dann im EG und anstatt der Abstellräume im Keller gäbe es dann einen Abstellraum + Technikraum in den Wohnungen? Dadurch geht etwas vermietbare WF verloren, jedoch spart man enorm an Baukosten.

Das lässt sich nur dann sagen, wenn Du die Kosten grob kennst und parallel weißt, was Du für Erträge generieren kannst.
Ansonsten lässt sich keine Aussage treffen.

In normalen Städten muss die Miete mindestens 10€ +x betragen, damit es sich rechnet. Daher im Ruhrgebiet kaum Neubautätigkeit (einerseits jede Menge leerstehende Wohnungen, die schrottig sind, andererseits große Wohnungsnot nach ordentlichem Wohnraum - aber nur geringe Mieten durchholbar).

 

[Pinky0301]

Finde euer Konzept bzw. die Herangehensweise etwas merkwürdig: Ihr habt keine Ahnung von den Kosten, wisst aber schon, dass es sich lohnen wird/muss, sonst würdet ihr es ja nicht bauen. Ihr plant schon sehr exakt (z.B. wie viele Wohneinheiten es werden sollen, welche KfW-Klasse), aber wisst gar nicht, wie ihr das umsetzen sollt.

 

[11ant]

Wir (Familie), planen den Bau eines Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in Hamburg, in sehr guter Lage. Das Grundstück mit altem Einfamilienhaus ist bereits vorhanden und soll durch ein neues ersetzt werden. Wir sind alle drei Vollzeit berufstätig und haben weder viel Erfahrung noch viel Zeit um uns um alles zu kümmern. Nachdem wir bereits mit den ersten GUs und Architekten gesprochen haben, sind wir immer noch unschlüssig, wie wir hier am Besten vorgehen.

Dann waren es die falschen, mit denen Ihr gesprochen habt. Wie kommt man ohne Ahnung schon auf die Festlegung, es sollen 6 Wohneinheiten werden ? - denn das sollte der Fachmann feststellen, wie viele Einheiten es sinnvoll werden können. Schau´, wie es @Muc1985 macht, so ist es richtig: man nehme unbedingt einen Architekten mit Erfahrung, ein Mehrfamilienhaus ist nichts für Einfamilienhausarchitekten. Letztere stümpern in solchen Fällen meist schon konzeptionell und basteln symmetrische Zweispänner mit einheitlichem Standard (was fast schon als Ausweis von Inkompetenz gelten darf). Einen GU nimmt man niemals anstatt eines Architekten, aber einem Architekten sollte man immer freistellen, bei der Ausschreibung auch GU zu berücksichtigen.

Das Projekt wird von meiner Mutter, Schwester und mir (Sohn) betrieben. Wir sind alle drei im Grundbuch mit gleichen Anteilen eingetragen. Der Anteil meiner Mutter wird später auf uns beide übergehen.
Das Mehrfamilienhaus soll nicht zur Eigennutzung dienen sondern lediglich vermietet werden. Wir hatten angedacht eine GBR zu gründen. Ist dies nachteilhaft?

Wenn die Eigentümergemeinschaft bereits aus dieser Konstellation "Person 1 und deren potenziellen gemeinsamen Erben 1A und 1B" besteht, müßte man schon mit dem Klammerbeutel gepudert sein, die Anteile nicht auch in eine Grundstücksgesellschaft mit den identischen Anteilseignern einzubringen. Allerdings ist eine GbR eine Personengesellschaft. Darüber solltet Ihr auch erbschaftssteuerlich Beratung suchen.

 

[HilfeHilfe]

Danke erst mal für die Antworten

Das Projekt wird von meiner Mutter, Schwester und mir (Sohn) betrieben. Wir sind alle drei im Grundbuch mit gleichen Anteilen eingetragen. Der Anteil meiner Mutter wird später auf uns beide übergehen.

Das Mehrfamilienhaus soll nicht zur Eigennutzung dienen sondern lediglich vermietet werden. Wir hatten angedacht eine GBR zu gründen. Ist dies nachteilhaft?

Nochmal einige Fragen, da von @HilfeHilfe das Thema der Wirtschaftlichkeit aufkam:
- Lohnt sich das? Ab wann lohnt sich so etwas, bzw. wie müssten dafür die Kennzahlen sein? Wir denken schon, jedoch hängt dies auch von einigen Faktoren ab, z.B. qm/Kosten und Keller/ebenerdig.
- Mit welchen qm/Kosten können wir bei normaler Ausstattung in etwa rechnen?
- Ist das Konzept der Souterrain-Zimmer, welches einen Keller (weisser Wanne) bedarf rentabel oder wäre es doch besser nur ebenerdig zu bauen? Der HT-Raum wäre dann im EG und anstatt der Abstellräume im Keller gäbe es dann einen Abstellraum + Technikraum in den Wohnungen? Dadurch geht etwas vermietbare WF verloren, jedoch spart man enorm an Baukosten.

na du bist lustig kommst hier ins Forum, greifst Argumente ab und wir sollen alles für dich projektieren

Ob sichs verlohnt hätte ich gerne von Dir gehört

Ansonsten gibt es dafür Spezialisten die sich das zahlen lassen.

 

[nevermore]

Hallo zusammen,

danke erst mal für die vielen Antworten. Ich versuche mal ein wenig Licht ins Dunkle zu bringen...

@nordanney, @11ant, @Pinky0301, @HilfeHilfe
- Wir haben bereits Beratungstermine mit der Baubehörde gehabt und da wir in einer Strasse bauen, wo ehemals nur Einfamilienhaus stehen und nun langsam Mehrfamilienhaus mit 5-6WE entstehen, wurde uns versichert, dass 6 Wohneinheiten das absolute Limit ist. Dies führt mich zum zweiten Punkt...
- Wir haben eine bebaubare Fläche von ca. 210m² und dürfen 2.5 geschossig bauen. Keine Geschossflächenzahl. Damit kommen wir laut Architekten im EG und 1.OG auf etwa jeweils 144m² vermietbare Wohnfläche und weitere 110m² im 2.OG = 450m²(inkl. anrechenbarer Fläche). Im Souterrain könnte man insgesamt weitere 65-75m² realisieren = 520m² (Exklusive anrechenbarer Fläche wie Terrasse, Balkon).
- Die bisherigen Angebote lagen bei KFW 55 etwa zwischen 2.400-2.600€/m2 ohne Keller, mit Keller in weisser Wanne & Souterrain Wohnbereich eher bei 3.100-3.400€/m².
- Von ähnlichen Grundstücken/Objekten aus der Nachbarschaft, wissen wir, dass Mietkosten von min. 14€/m² zu realisieren sind.
- Unterstützung vom Steuerberater bekommen wir zeitnah.

Wirtschaftlichkeit:
- Die berechnete GK-Rendite ist ohne Keller ca. 3%, Eigenkapital-Rendite ca. 8%. Mit Keller ist die GK leicht niedriger und Eigenkapital leicht höher (ohne Wertsteigerung).
Ab welchem Wert würde man hier sagen, dass es sich lohnt?

 

[nordanney]

Die bisherigen Angebote lagen bei KfW 55 etwa zwischen 2.400-2.600€/m2 ohne Keller, mit Keller in weisser Wanne & Souterrain Wohnbereich eher bei 3.100-3.400€/m².

Inkl. Bau-Nebenkosten, Architekt etc.?

Die berechnete GK-Rendite ist ohne Keller ca. 3%, Eigenkapital-Rendite ca. 8%. Mit Keller ist die GK leicht niedriger und Eigenkapital leicht höher (ohne Wertsteigerung).

Wie berechnet? (8% Eigenkapital-Rendite ist für so ein Projekt zu niedrig)

Bitte dran denken, dass es eine ordentliche Kondition geben wird für die Fremdfinanzierung. Der Beleihungswert wird nur um € 1,4 Mio. liegen (bei der Variante mit Keller).