Mehrfamilienhaus: Platzierung der Wohneinheiten, Bäume etc.

[Reiner_1978]

Guten Morgen.

Der Baum im Baufenster ist interessanterweise gar nicht mehr existent.:)
Ich bin da schon recht gut informiert. Kenne Baumschutzsatzung. Aus sind die Bäume offensichtlich der Stadt bekannt. Sie sid auch schön anzusehen. Ich hatte nur gelesen, dass man nicht auf den Wurzeln parken darf. Wenn der Baum zu nah am Haus steht, darf er ja auch weg.
Meine Frage war, ob jemand schon mal gehört hat, dass Parkplätze Bäume weichen ließen. Hier aber wohl nicht, siehe unten.


Was ich jetzt noch auf dem Online Bauplan der Stadt gesehen habe (das Bild ist vom Eigentümer), sind eingezeichnete Felder mit "St" Kennzeichnung. Es dürfte sich um Stellplätze handeln. 3 Stück.
Die sind dann wohl auch dort zwingend zu errichten.
Sie befinden sich nordöstlich des Baufensters sowie östlich an das Baufenster angrenzend.

Man hat also im Süden den Wald und nordöstlich die Bebauungsmöglichkeit.
1100 qm auf denen man am Ende 400 qm nach den Vorgaben der Stadt bebauen darf.
Mich reizt die Lage, aber das man nicht mal die Stellplätze legen kann, wie man es für sinnvoll hält.
Zumal die Zuwegung zum Haus von Süden erfolgen soll. Und im Sommer die Sonne dort am längsten verbleibt, wo die Parkplätze hin sollen (nordöstlich: 2).


Grüße

Reiner

 

[Bauexperte]

Hallo Reiner,

Ich habe ein Grundstück ins Auge gefasst. Folgende Fragen tun sich auf:
1. Es soll ein Mehrfamilienhaus gebaut werden. Sind daran Vorgaben geknüpft, wie die einzelnen Wohneinheiten im Haus zu platzieren sind? Ich möchte eine Art Doppelhaus mit darüber befindlicher weiterer Wohneinheit bauen (also drei Einheiten; eben nur nicht stur übereinander)

So sehen heute viele Mehrfamilienhaus aus ;)

2. Es befinden sich Bäume auf dem Grundstück. Dummerweise da, wo die Parkplätzen hin könnten. Ich seh sonst kaum Möglichkeiten.

Wo sie "hin können" und "hin dürfen" sind nicht selten 2 Paar Schuhe.

Erhält man Fällgenehmigungen (die Bäume sind durch die Baumschutzsatzung geschützt)?

Das kommt darauf an ... Auskunft erteilt die Stadt/Kommune/Gemeinde oder benennt die/den zuständige(n) AnsprechpartnerIN.

3. Auf dem Bebauungsplan gibt es ist etwas eingezeichnet, was ich nicht zuordnen kann. Dieser ungerade "Weg" mit der Karomusterung, siehe Anlage.

Auch hierzu solltest Du die Stadt/Kommune/Gemeinde befragen, sofern die textl. Festsetzungen zum Bebauungsplan keine Auskunft darüber erteilen. Vom Leitungsweg bis hin zu Versickerungsmulden kann das alles sein.

Grundsätzlich solltest Du Dir imho einen Partner Deines Vertrauens suchen und mit ihm die Bebaubarkeit des Grundstückes klären; bspw. sind überhaupt mehr als 2 Wohneinheiten genehmigungsfähig. Gleichzeitig kann er Dir Deinen weiteren Fragen in Sachen Bauvorhaben erläutern.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Reiner_1978]

Hallo!

Ich war beim Bauamt.
Folgendes kann ich nun sagen:
1. Es wird unter dem Schlauch mit Karomuster ein Bunkergang vermutet.
Problem: Die Denkmalschutzbehörde könnte das für erhaltenswert erklären. Was das für Konsequenzen hätte, konnte mir der Beamte nicht sagen. (Ich möchte ohne Keller bauen.)

2. Die bauliche Ausgestaltung scheint kein Problem.

3. Ich bin Freiberufler und möchte in der obersten Etage meinem Job nachgehen.
Es handelt sich um ein WR Gebiet. § 3 Baunutzungsverordnung NRW.
Nach § 13 Baunutzungsverordnung dürfte ich Räume in einem Gebäude nutzen. Der Beamte möchte hausintern schon mal fragen, ob die Nutzung einer ganzen Etage möglich ist. Rechtssichere Information über die recht langwierige Bauvoranfrage.
Hat jemand Erfahrungen, wie das in NRW gehandhabt wird?


@Bauexperte
Ich habe mir mal deine Seite angesehen.
Ich plane ein Haus mit folgenden Abmessungen 15m*12m*3 Etagen mit Flachdach ohne Keller.
Die grobe Aufteilung 2 Wohneinheiten (Doppelhaushälfte) . Büroetage (klare offene Struktur).
"Mein" Bauunternehmer rechnet mit Kosten für das schlüsselfertige Objekt in Höhe von 425.000,- Euro (ohne Außenanlagen).

Kannst du mir grob sagen, mit welchen Kosten ich beim Architekten zu rechnen habe für die Phase bis zur Baugenehmigung.

 

[Bauexperte]

Hallo,

1. Es wird unter dem Schlauch mit Karomuster ein Bunkergang vermutet.
Problem: Die Denkmalschutzbehörde könnte das für erhaltenswert erklären. Was das für Konsequenzen hätte, konnte mir der Beamte nicht sagen. (Ich möchte ohne Keller bauen.)

Vermutung oder Wissen und woher? Wie auch immer, wenn das Denkmalamt mit im Boot sitzt, dauert es lange und wird auch in Sachen Erschließung teurer. Es muß - neben dem üblichen Bodengutachten - eine weitere geologische Untersuchung vorgenommen werden, welche zweifelsfrei Aufschluß über die unterirdischen Gegebenheiten gibt.

3. Ich bin Freiberufler

Sicher oder eher Gewerbetreibender? Das ist nicht nur buchhalterisch ein Unterschied. Künstler, Hochschulabschluß oder IT-Branche?

und möchte in der obersten Etage meinem Job nachgehen.
Es handelt sich um ein WR Gebiet. § 3 Baunutzungsverordnung NRW.

Das wäre ein reines Wohngebiet und keinerlei Gewerbe zulässig. Deshalb meine Frage nach Freiberufler ja/nein.

Rechtssichere Information über die recht langwierige Bauvoranfrage.
Hat jemand Erfahrungen, wie das in NRW gehandhabt wird?

Das ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich; bei Deinem BV eh länger, da der Denkmalschutz mit im Boot sitzt. Normalerweise ist von 6 Wochen bis 6 Monate alles möglich.

Ich plane ein Haus mit folgenden Abmessungen 15m*12m*3 Etagen mit Flachdach ohne Keller.
Die grobe Aufteilung 2 Wohneinheiten (Doppelhaushälfte) . Büroetage (klare offene Struktur).
"Mein" Bauunternehmer rechnet mit Kosten für das schlüsselfertige Objekt in Höhe von 425.000,- Euro (ohne Außenanlagen).

€ 945,00 den Quadratmeter? Pures Wunschdenken im Rheinland, rechne mal grob mit dem doppelten Betrag. Ohne Baunebenkosten und Außenanlagen; dafür incl. aller Architektenleistungen. Wo willst Du bauen?

Kannst du mir grob sagen, mit welchen Kosten ich beim Architekten zu rechnen habe für die Phase bis zur Baugenehmigung.

Bis Baugenehmigung reicht ja nicht, ein bißchen Ausführungsplanung braucht "Dein" BU ja auch ;)

Für die Leistungsstufen I bis einschließlich V, Honorarzone III und unter der Annahme, daß meine Schätzung stimmt (wird sie für´s Rheinland; habe ich gerade für ein kleineres Mehrfamilienhaus im Kreis Neuss angeboten) werden Kosten für Architektur von round about TEUR 50 anfallen.


Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Bauexperte]

Hallo Reiner,

Aber ich denke, ich muss dann den Verkäufer im Vorfeld zwingen, diese Gutachten erstellen zu lassen.
Andernfalls werde ich mich darauf nicht einlassen. Wäre aber schade.

Der wird Dir vmtl. "was husten" ... er findet schon einen Käufer, sofern die Lage des Grundstückes attraktiv ist.

Ich bin Freiberufler. Vertrau mir..

Mach ich ;)

Ich habe auch den Rechner von h a u s . d e benutzt.
Da kann man viele Parameter einstellen. (Mehrfamilienhaus, Etagen, Keller, Ausstattung, usw.)
Der Rechner wirft mir bei 432 qm als Wohnfläche 408.000,- Euro ohne Außenanlagen aus.

Ich habe mir die Seite und die hinterlegten Preise einmal angeschaut und dabei folgende Aussage gefunden: "Es handelt sich dabei um Mittelwerte ohne Mehrwertssteuer, die nach oben und unten variieren können."
Ich halte von solchen Rechnern nicht viel, da sie wenig bis gar nichts über den aktuellen Stand der marktüblichen Preise aussagen, noch die Individualität des einzelnen BV berücksichtigen. Die hinterlegten Werte entstammen zudem dem Jahr 2013; seitdem hat es 3 Preiserhöhungen gegeben. Ich bin mir sehr sicher, daß der ausgeworfene Preis auch nicht über Einzelgewerkvergabe einzuhalten ist. Vlt. für das reine Material, nur ein bißchen Lohn wollen die Leute ja auch haben und Sicherheiten wirst Du auch einfordern. ;)

Baugebiet ist Kreis Recklinghausen.

Ich habe im 1. post mit 450 qm Grundfläche gerechnet, deshalb halte ich das jetzt bei. Du wirst demgemäß - malerfertig, also mit Schlüssel zum Einzug versehen - für die Region Recklinghausen mit TEUR 765 rechnen müssen. Ohne Baunebenkosten und Außenanlagen, bei Vergabe über einen seriösen Anbieter.

Ich verstehe auch nicht, warum das teurer sein sollte.
Die ganzen Einfamilienhäuser werden doch auch für unter 200.000,- Euro erstellt (145 qm Wohnfläche + Keller + Außenanlagen).

Ich bin sicher, daß Du in diesen Häusern nicht wohnen möchtest ... abgesehen davon, daß das in aller Regel Lockangebote sind, welche sich im Verlauf der Beratungsgespräche von ganz alleine an marktübliche Konditionen anpassen.

Mein Onkel hat jahrzehntelang ein Bauunternehmen mit 50 AN betrieben. Der würde die Überwachung der Ausführung übernehmen.

Sofern er mit dem aktuellen Stand der Technik vertraut ist, eine gute Sache. Ansonsten würde ich ihn lediglich als Berater hinzuziehen und externe bauleitung hinzukaufen.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Bauexperte]

Nochmal hallo,

Du schreibst weiter vor, daß Du Baufirmen betreust, dann weißt Du doch, wie es geht?

Was mich noch interessiert:
Zu den 50.000,- Euro Architektenkosten.
1. Hast du meinen Wert zugrunde gelegt?

Woher hätte ich die denn wissen sollen. Ich bin von 450 qm Grundfläche bei Honorarzone III ausgegangen und habe dann in meine schlaue Liste geschaut.

2. Wie viel Stunden hat der Architekt dann abgeleistet (Planung, Kontrolle, etc.). Mich interessiert mal der runtergebrochene Stundenlohn.

So viel, wie erforderlich. Ich glaube kaum, daß sich ein vernünftiger Architekt auf das Spielchen Stundenlohn in der Planungsphase einläßt. Die HOAI ist zwingend und überall einzuhalten.

Liebe Grüsse, Bauexperte