Mehrgenerationenhaus Baufinanzierung

[Tolentino]

Was soll denn beim Notartermin passieren? Etwa schon der Grundstück-Kauf?
Besser wäre der Gang zuerst zum Steuerberater und dann nach dessen Beratung und zweimal drüber schlafen zum Notar.
Wenn es erstmal nur eine Beratung sein soll, dann darf der Notar euch selbstverständlich nicht über steuerliche Angelegenheiten beraten, sondern nur zu den rechtlich möglichen Konstrukten bzgl. des Erwerbs und Eigentums des Grundstücks und evtl darauf zu errichtender Immobilien.

Das folgende ist jetzt keine Beratung (dürfen wir hier gar nicht) sondern am Ende nur die wirren Gedanken eines pseudonymen Foristen im Netz, aber evtl dennoch hilfreich.

Wenn deine Eltern den Hausbau bezahlen, aber nicht im Grundbuch stehen, ist das gut für euch. Denn demjenigen, der im Grundbuch steht, gehört alles was damit fest verbunden ist (und eben das Grundstück). Theoretisch haben deine Eltern dann nichtmal ein Wohnrecht.
Aber es könnte eben vom Finanzamt als Schenkung ausgelegt werden (Zahlungen ab 10.000 EUR müssen dem Finanzamt gemeldet werden und mindestens eine (wenn nicht die meisten) Zahlungen an die Baufirma werden wohl diesen BEtrag überschreiten. Wenn das Finanzamt dann ein bisschen genauer nachguckt, stolpert es wahrscheinlich über die seltsamen Eigentumsverhältnisse.

Sollten deine Eltern mit im Grundbuch stehen ist es sicherer für diese, aber steuerrechtlich nicht übersichtlicher.

Andererseits könnten Sie dir, da du ihr Kind bist, bis zu 400 TEUR steuerfrei schenken. Dann ist immer noch nicht für die Sicherheit der Eltern gesorgt, aber das steurrechtliche wahrscheinlich größtenteils umgangen (legal).

Am Ende ist vielleicht sogar ein Konstrukt, dass deine Eltern euch beiden das Geld zum Hausbau leihen, sie dafür als sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch kriegen, ihr dafür aber den Eltern Miete abknöpft (Zinsen kann man absetzen), steuerlich am günstigsten, aber deswegen ---> ab zum Steuerberater.

 

[Pacmansh]

Kurze Randinfo noch zum Darlehen. Meine Frau und ich wollten als Darlehensnehmer mit im Forward-Darlehensvertrag stehen obwohl die Eigentumswohnung meinen Eltern gehört. Das war alles kein Problem, bis die Prüfungsabteilung der Bank den Antrag erhalten hat. Diese hat ihn dann wegen Unsittlichkeit abgelehnt. Es sei wohl unsittlich entsprechend hohe Verbindlichkeiten einzugehen, ohne Besitz daran zu erhalten. Das ganz ist vor 1,5 Jahre passiert in einer Zeit, in der die Zinsen riesen Sprünge gemacht haben. Für den neuen Antrag sollten wir dann einen Zinssatz von mehr als 1% mehr zahlen. Am Ende haben wir es dann gelöst, indem eine Auszahlungsvoraussetzung ist, dass wir hälftig im Grundbuch eingetragen sind.

Es könnte also durchaus sein, dass deine Eltern das Darlehen nicht bekommen (sollten Sie eins benötigen), wenn sie nicht auch im Grundbuch stehen. Die Bankberaterin hatte da bei uns kein Problem gesehen, die Prüfabteilung dann am Ende doch.

 

[Tolentino]

Es steht oben, dass keins benötigt wird (für den Hausbau).

 

[Hausbäuerin41]

Ja. Wie ihr das prozentual aufteilt kann man sich aussuchen, da kannst du mal nach Bruchteilseigentum suchen.
Dann kommt aber die Schenkungssteuer eventuell als Problem dazu, falls sie die Kosten für das Haus deutlich höher darstellen als die Summe, die ihr beisteuert. Da kann euch ein Steuerberater aber bestimmt besser weiterhelfen.

Super, vielen lieben Dank :) Dann schau ich da mal weiter, hat sehr geholfen!

 

[Hausbäuerin41]

Kurze Randinfo noch zum Darlehen. Meine Frau und ich wollten als Darlehensnehmer mit im Forward-Darlehensvertrag stehen obwohl die Eigentumswohnung meinen Eltern gehört. Das war alles kein Problem, bis die Prüfungsabteilung der Bank den Antrag erhalten hat. Diese hat ihn dann wegen Unsittlichkeit abgelehnt. Es sei wohl unsittlich entsprechend hohe Verbindlichkeiten einzugehen, ohne Besitz daran zu erhalten. Das ganz ist vor 1,5 Jahre passiert in einer Zeit, in der die Zinsen riesen Sprünge gemacht haben. Für den neuen Antrag sollten wir dann einen Zinssatz von mehr als 1% mehr zahlen. Am Ende haben wir es dann gelöst, indem eine Auszahlungsvoraussetzung ist, dass wir hälftig im Grundbuch eingetragen sind.

Es könnte also durchaus sein, dass deine Eltern das Darlehen nicht bekommen (sollten Sie eins benötigen), wenn sie nicht auch im Grundbuch stehen. Die Bankberaterin hatte da bei uns kein Problem gesehen, die Prüfabteilung dann am Ende doch.

Genau, wie gesagt, meine Eltern müssen keinen Kredit mehr aufnehem, sie bezahlen das Haus so. Mein Mann und ich müssen lediglich die Summe für das Grundstück aufnehmen (+ Gartenanlage). Als Absicherung hätte die Bank ja das Haus + Grund, was ja wiederum deutlich mehr Wert hat als unser Kredit. Nur diese Schenkungssteuer macht mir ein wenig Sorgen.
Weiß jemand warum da eine fällig wird? Wir würden ja alle im Grundbuch stehen, also auch der Schenker (meine Eltern). Wenn meine Eltern als den Großteil prozentual von dem Gesamten haben, eben entsprechend sie ja auch eingezahlt haben, fällt dann trotzdem eine Schenkungssteuer an?

 

[Tolentino]

Jetzt mal voll hypothetisch und mit Fantasiezahlen.
Grundstück kostet 100.000
Dein Mann bezahlt mal ausgeblendet wie genau) das komplett, aber ihr alle steht zu gleichen Teilen im Grundbuch (je 25%).
Dann wird ein Haus darauf gebaut mit Herstellungskosten von 400.000 EUR.
Die Rechnungen zahlen alle deine Eltern.
Das Haus gehört dann aber eben auch zu 25% jedem der Grundstückseigner.
d.h. effektiv schenken deine Eltern euch jedem 100.000 EUR.
Bei dir egal, weil Freibetrag von Eltern zu Kindern (übrigens theoretisch zwei Mal, da einmal von jedem Elternteil, das habe ich oben vergessen).
Bei deinem Mann Freibetrag von zwei mal 20.000 EUR. also 100.000 - 40.000 = 60.000 EUR steuerbare Schenkungssumme.
Dementsprechend könnt ihr natürlich jetzt die Anteile am Grundstück so verschieben, dass Mehr Gesamtwert bei den Eltern liegt und die Schenlungssumme sich verkleinert.
Aber da muss wie gesagt ein Steuerberater mal drauf gucken, ob das wirklich die sinnvollste Variante wäre.
Zumal die Bank wahrscheinlich dann bei der Grundstücksfinanzierung einen Strich durch die Rechnung macht, wenn auf einmal drei andere Parteien Miteigentum haben sollen und sogar mehr Anteil kriegen. Dann will die am Ende, dass ihr alle ins Darlehen einsteigt.

Ich halte die Privatdarlehensvariante evtl. mit zusätzlich eingetragenem Wohnrecht für die Eltern für am sinnvollsten, aber wie gesagt, das sollte euch ein Steuerberater bzw fürs Wohnrecht der Notar genauer erklären. Achtung Wohnrecht hat auch Einfluss auf Grundstückswert und damit Darlehen.