N
negRomino
Hallo zusammen,
hier mein mittlerweile dritter Beitrag zu dieser Immobilie und einer Frage zu den Möglichkeiten eines Mietkaufs mangels Eigenkapital.
Kurze Zusammenfassung der aktuellen Situation: Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft bestehend aus meiner Mutter und ihren beiden Geschwistern. Wir bewohnen das Haus seit mittlerweile 7 Jahren. Zunächst haben wir uns um meinen Großvater gekümmert und tragen seit dessen Tod sämtliche Kosten inkl. Grundsteuer etc. - dafür dürfen wir dort wohnen. Ich habe erst kürzlich mein Studium abgeschlossen, sodass wir vorher nicht in der Lage waren, das Haus zu übernehmen. Doch auch jetzt geht es (noch) nicht, da wir über kein Eigenkapital verfügen und ich zunächst befristet beschäftigt bin. Dennoch werden die Gedanken dazu immer konkreter und da kam die Frage nach einem Mietkauf-Modell ins Spiel. Dass wir da gerne zeitnah handeln wollen, hat vor allem auch mit dem Sanierungsstau und den damit verbunden erheblichen Betriebskosten zu tun - diese durch Investitionen zu senken, macht aber erst Sinn, wenn wir tatsächlich in "unser Eigentum" investieren.
Die Idee: Wir zahlen künftig im Rahmen eines Mietkaufvertrages mit einer monatlichen "Miete" einen noch zu vereinbarenden Kaufpreis über bspw. 10 Jahre an die drei juristischen Eigentümer. Diese Miete wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Am Ende ist eine Schlussrate fällig.
Nach meinem bisherigen Verständnis sind da die folgenden Dinge zu beachten:
- wird kein Optionskauf gemacht, ist mit notariellem Abschluss des Mietkaufvertrages die Grunderwerbsteuer für den Anteil meines Onkels und meiner Tante durch uns zu zahlen, im Falle eines Optionskaufs, würde die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt verschoben, zu dem die Option gezogen wird
- Da wir sämtliche Kosten tragen, hat die Erbengemeinschaft keine Vermietungsverluste, es dürfte also kein Problem sein, wenn das Finanzamt das Ganze als Liebhaberei betrachtet und sie keine Werbungskosten bei der Steuer angeben können - wir können die Grundsteuer aber auch nicht bei der Steuer angeben, weil wir während der "Mietkaufphase" nicht die juristischen Eigentümer sind (und die Grundsteuer so wie auch jetzt schon eigentlich nicht zahlen müssten?!)
- Wir sollten eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, damit wir im Falle finanzieller Schwierigkeiten der Erbengemeinschaft nicht plötzlich trotz getätigter Zahlungen ohne Anspruch auf das Haus dastehen
Gibt es nicht (einfach) eine Möglichkeit, dass wir durch die monatlichen Zahlungen auch juristisch Miteigentümer des Hauses werden? Uns sozusagen in die Erbengemeinschaft "einkaufen"? Das würde die ganze Angelegenheit erheblich hinsichtlich des Risikos entspannen. Würde bspw. in 5 Jahren der Fall eintreten, dass wir das Haus doch nicht kaufen wollen und wir aber bereits 40% der Kaufsumme bezahlt hätten, dann würden wir auch mit 40% am Verkaufserlös beteiligt, wenn es an Dritte verkauft wird.
In einem klassischen Mietkaufmodell ist sowas für den Verkäufer sicher völlig uninteressant - hier geht es ja aber um einen Verkauf innerhalb der Familie. Die Eigentümer haben keinerlei Ausgaben, müssen aber Stand jetzt auch noch eine ganze Weile auf Einnahmen durch ihr Erbe warten. Mit einem solchen Mietkauf- oder "Anteilskauf"modell kämen alle Parteien dem Ziel ein bisschen näher. Vorausgesetzt wir würden uns bei so einer Regelung einig werden, müsste das ja aber auch juristisch, steuerlich etc. in irgendeiner Form geregelt werden. Kennt da jemand Möglichkeiten?
hier mein mittlerweile dritter Beitrag zu dieser Immobilie und einer Frage zu den Möglichkeiten eines Mietkaufs mangels Eigenkapital.
Kurze Zusammenfassung der aktuellen Situation: Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft bestehend aus meiner Mutter und ihren beiden Geschwistern. Wir bewohnen das Haus seit mittlerweile 7 Jahren. Zunächst haben wir uns um meinen Großvater gekümmert und tragen seit dessen Tod sämtliche Kosten inkl. Grundsteuer etc. - dafür dürfen wir dort wohnen. Ich habe erst kürzlich mein Studium abgeschlossen, sodass wir vorher nicht in der Lage waren, das Haus zu übernehmen. Doch auch jetzt geht es (noch) nicht, da wir über kein Eigenkapital verfügen und ich zunächst befristet beschäftigt bin. Dennoch werden die Gedanken dazu immer konkreter und da kam die Frage nach einem Mietkauf-Modell ins Spiel. Dass wir da gerne zeitnah handeln wollen, hat vor allem auch mit dem Sanierungsstau und den damit verbunden erheblichen Betriebskosten zu tun - diese durch Investitionen zu senken, macht aber erst Sinn, wenn wir tatsächlich in "unser Eigentum" investieren.
Die Idee: Wir zahlen künftig im Rahmen eines Mietkaufvertrages mit einer monatlichen "Miete" einen noch zu vereinbarenden Kaufpreis über bspw. 10 Jahre an die drei juristischen Eigentümer. Diese Miete wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Am Ende ist eine Schlussrate fällig.
Nach meinem bisherigen Verständnis sind da die folgenden Dinge zu beachten:
- wird kein Optionskauf gemacht, ist mit notariellem Abschluss des Mietkaufvertrages die Grunderwerbsteuer für den Anteil meines Onkels und meiner Tante durch uns zu zahlen, im Falle eines Optionskaufs, würde die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt verschoben, zu dem die Option gezogen wird
- Da wir sämtliche Kosten tragen, hat die Erbengemeinschaft keine Vermietungsverluste, es dürfte also kein Problem sein, wenn das Finanzamt das Ganze als Liebhaberei betrachtet und sie keine Werbungskosten bei der Steuer angeben können - wir können die Grundsteuer aber auch nicht bei der Steuer angeben, weil wir während der "Mietkaufphase" nicht die juristischen Eigentümer sind (und die Grundsteuer so wie auch jetzt schon eigentlich nicht zahlen müssten?!)
- Wir sollten eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, damit wir im Falle finanzieller Schwierigkeiten der Erbengemeinschaft nicht plötzlich trotz getätigter Zahlungen ohne Anspruch auf das Haus dastehen
Gibt es nicht (einfach) eine Möglichkeit, dass wir durch die monatlichen Zahlungen auch juristisch Miteigentümer des Hauses werden? Uns sozusagen in die Erbengemeinschaft "einkaufen"? Das würde die ganze Angelegenheit erheblich hinsichtlich des Risikos entspannen. Würde bspw. in 5 Jahren der Fall eintreten, dass wir das Haus doch nicht kaufen wollen und wir aber bereits 40% der Kaufsumme bezahlt hätten, dann würden wir auch mit 40% am Verkaufserlös beteiligt, wenn es an Dritte verkauft wird.
In einem klassischen Mietkaufmodell ist sowas für den Verkäufer sicher völlig uninteressant - hier geht es ja aber um einen Verkauf innerhalb der Familie. Die Eigentümer haben keinerlei Ausgaben, müssen aber Stand jetzt auch noch eine ganze Weile auf Einnahmen durch ihr Erbe warten. Mit einem solchen Mietkauf- oder "Anteilskauf"modell kämen alle Parteien dem Ziel ein bisschen näher. Vorausgesetzt wir würden uns bei so einer Regelung einig werden, müsste das ja aber auch juristisch, steuerlich etc. in irgendeiner Form geregelt werden. Kennt da jemand Möglichkeiten?
