Nachteil einer Baulast in unserem konkreten Fall?

[Schubbiano]

Guten Abend,

ich hoffe Ihr könnt mir helfen, da wir - im wahrsten Sinne des Wortes - an unsere Grenzen geraten.

Der konkrete Fall:
Wir besitzen ein Grundstück mit Haus. Das Haus ist allerdings alt und wir wollen es abreißen und neu bauen. Unser Architekt hat ein schönes neues Haus geplant. Die Garage (Grenzbebauung) hat er mit 3 Meter Höhe und circa 8 Meter Länge geplant. Nun sind wir gerade dabei den Bauantrag vorzubereiten und jetzt kommts: Der Vermesser legt bei der 3 Meter hohen Garage Veto ein. Da das Gelände abfällt darf die Garage nur 2,60 Meter hoch sein (also auf der Seite auf der wir reinfahren / auf der anderen Seite ist sie dann 3,40 Meter hoch). Da sich die Garage aber architektonisch sehr schick an Haus uns Hausdach anschließt, benötigen wir diese 3 Meter Höhe an der Einfahrtsseite.
Der Vermesser hat uns den Tipp gegeben, mit unserem Nachbarn zu sprechen und eine Baulast auf seinem Grundstück einzutragen. Der Nachbar hätte optisch keinen Nachteil, wenn unsere Garage etwas höher werden würde als zulässig, da seine Garage (ebenfalls Grenzbebauung) parallel zu unserer Garage läuft und aktuell 2,80 Meter hoch ist. Unsere neue Garage wäre somit über die gesamte Länge 20 Zentimeter höher als seine. Das stört ihn erst mal nicht wirklich.

Also: Angenommen der Nachbar lässt sich darauf ein und wir tragen diese Baulast über 3 Meter mal 8 Meter auf sein Grundstück ein, welchen konkreten Nachteil hätte ein möglicher späterer Käufer seines Grundstücks (falls er es überhaupt jemals verkauft) durch diese Baulast? Angenommen ein neuer Käufer würde sein Grundstück komplett neu planen, würde dann nicht weiterhin für ihn die klassische Regel gelten, dass er für Wohngebäude den Abstand von 3 Metern zu unserem Grundstück einhalten muss, aber eine neue Garage direkt an unsere bauen darf? Oder muss er durch diese Baulast sogar noch weiter "wegbauen"? Das wäre übrigens gar nicht in unserem Sinn. Wir wollen ja gar nicht, dass ein Käufer irgendwelche Nachteile hat. Wir wollen nur unsere neue Garage 40 Zentimeter höher bauen lassen, als zulässig, damit das Haus weiterhin "schick" bleibt.

Zusatzfrage: Gäbe es noch eine Alternative zu einer Baulast, damit wir eine höhere Garage bauen können. Genügt es vielleicht einfach, dass der Nachbar gegenüber der Stadt zustimmt? Nach dem Motto: Passt schon, dass die ein wenig höher ist, als offiziell zulässig. Stört mich als Nachbar nicht die Bohne.

Und noch ein Gedankenspiel: Wenn wir das Grundstück aufschütten lassen, so dass das Gelände nicht mehr abfällt und der Vermesser rückt noch mal neu an und misst aus, vielleicht darf die Garage dann ja diese 3 Meter Höhe haben?

Vielen vielen Dank für Eure Hilfe und Aufklärung.

Meike

 

[Airea]

Hallo Meike,
zum Aufschütten und zu zukünftigen Abstandsregeln können Dir andere hier sicher ewas sagen. Ich kann Dir nur zur Baulast aufgrund aktueller eigener Erfahrung etwas empfehlen. Ich gehe davon aus, dass ihr ohne Eintragung der Baulast keine Genehmigung für die Erhöhung bekommen werdet. Nur die auf dem Nachbarflurstück lastende Baulast wird der Baubehörde dafür hinreichend sein. Mit einzig einer persönlichen Erklärung deines Nachbarn bestünde lediglich eine personengebundene Verpflichtung. Die wäre z.B. bei Besitzerwechsel wertlos. Das reicht weder der Behörde noch sollte euch das reichen.
Nämlich solltet ihr euch auch nicht allein mit der Baulast auf der sicheren Seite wähnen. Die stellt lediglich ein öffentlich-rechtliches Instrument dar und somit lediglich die Verpflichtung des Eigentümers des belasteten Flurstück gegenüber der Baubehörde. Ein kompletter Schuh wird's erst, wenn ihr zusätzlich die privat-rechtliche Verpflichtung eures Nachbarn erhaltet, nämlich durch Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch des Nachbarflurstücks. Dafür hätte eurer Nachbar grundsätzlich aber dann auch einen Entschädigungsanspruch (Geldrente etc.).
Wenn ihr auf die Dienstbarkeit verzichtet und denkt, dass die Baulast ausreicht (und euer jetziger Nachbar die Baulast einfach akzeptiert), dann könnte mangels fehlender privat-rechtlicher Vereinbarung ggf. ein zukünftiger Eigentümer auf die Idee kommen einen Entschädigungsanspruch euch gegenüber geltend zu machen. Auch hättet ihr ohne eingetragene Dienstbarkeit ggf. bei einem Verkauf eures Haus in der Zukunft das Problem, dass eure zukünftigen Käufer die Dienstbarkeit fordern, bzw. deren dann finanzierende Bank.

Genau diesen Fall hatten wir nämlich gerade: Wir sind in Verkaufsverhandlung gegangen für ein Grundstück, das vor 17 Jahren aus der Teilung von zwei Grundstücken hervorging. Die Zuwegung sowie Ver- und Entsorgungsleitungen laufen über das Nachbargrundstück (welches der zweite größere Teil aus der damaligen Teilung ist). Bei Besichtigung hieß es, es ist alles eingetragen. Als es zur Finanzierung ging und wir die notwendigen Dokumente vom Makler erhielten, haben wir lediglich den Auszug der Baulast erhalten. Diese war damals Voraussetzung für die Baugenehmigung. Die Baulast jedoch reichte aus beschriebenen Gründen der finanzierenden Bank nicht aus. Erst im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Rechte doch auch bereits als Dienstbarkeiten bei den Nachbarn im Grundbuch stehen (was die verkaufenden Eigentümer in den 17 Jahren anscheinend vergessen hatten). Ansonsten wäre das der Showstopper gewesen, wenn die Nachbarn nicht auch für eine nachträglich Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch bereit gewesen wären.

 

[guckuck2]

Weiß der tippgebende Vermesser, wie die Nachbarbebauung aussieht?

Ich frage mich, wie man Abstandsflächen auf ein Nachbargrundstück ausdehnen kann, wenn dort bereits die Garage des Nachbarn steht. Geht das überhaupt?

Das Problem ist doch, dass die Garage zu hoch ist um grenzständig errichtet zu werden. Mit 3m bzw. 3,4m ist es aber auch ein ziemliches Ungetüm ...

 

[Steven]

Hallo Schubbiano

auch wenn der Nachbar mit einer Baulast zustimmt, wirst du die Garage so nicht bauen dürfen. Es darf lediglich eine "mittlere Höhe " von 3 Metern als Garage mit Grenzbebauung errichtet werden. Also: vorne 3,40 Meter, hinten 2,60 Meter auf der Grundstücksgrenze. Sonst ist die Garage nicht "Genehmigungsfähig". Da kann dein Nachbar nichts dran ändern. Auch wenn deine geplante Garage "Genehmigungsfrei" ist, muss sie trotzdem diesem Grundsatz entsprechen.
Du wirst dir für die Optik was anderes einfallen lassen müssen. So hast du (legal) keine Chance.

Steven

 

[Niloa]

dann könnte mangels fehlender privat-rechtlicher Vereinbarung ggf. ein zukünftiger Eigentümer auf die Idee kommen einen Entschädigungsanspruch euch gegenüber geltend zu machen.

Ist das wirklich so? Hätte gedacht, das verjährt irgendwann... ich kann also als neuer Eigentümer vom Nachbarn verlangen, seine 20 Jahre alte Garage abzureißen, weil sie ein paar cm zu hoch ist?

 

[Airea]

@Niloa: Keine Ahnung was da Verjährung etc. angeht. Und ob ein Abriss verhätnismäßig wäre, denke ich eher nicht. Aber will man es da überhaupt erst auf einen Rechtsstreit ankommen lassen?