Nachteil einer Baulast in unserem konkreten Fall?

[Airea]

Ich verstehe es so, dass die Garage des TE, die höher als 3 m werden soll, dann entsprechend größere Abstandsflächen auslöst, in der dann aber die bestehende Garage des Nachbarn gemäß §6 Bauordnung NRW (8) stehen bleiben kann. Die 3 m gelten dann nur noch für die Bestandsgarage des Nachbarn, welche laut TE ja auch nur 2,8 m hoch ist.

 

[Escroda]

und wie löst du die Max. 3 Meter?

Wie soll ich's anders erklären?
Mir sind drei Möglichkeiten bekannt, wie man in NRW legal mit einer Grenzgarage die mittlere Wandhöhe von 3m überschreiten darf:
1. Abstandsflächenbaulast - IMHO die schlechteste Variante, da sie einseitig den Nachbarn belastet
2. Nachbarzustimmung - IMHO die einfachste Variante, wenn die Genehmigungsbehörde mitspielt
3. Anbauverpflichtungsbaulast - IMHO die beste Variante, da rechtlich sauber und dauerhaft dokumentiert und für beide Nachbarn zum Vorteil

Es sind auch Konstellationen denkbar, bei denen keine Variante möglich ist. Das sollte hier aber nicht der Fall sein, da ich davon ausgehe, dass der gut informierte Vermesser vor Ort den Tipp mit der Baulast sonst gar nicht gegeben hätte.

Oder andersherum gefragt: Woher nimmst Du die 3m-Schranke?

 

[Steven]

Oder andersherum gefragt: Woher nimmst Du die 3m-Schranke?

Hallo Escorda

so ist es mir aus dem Baurecht NRW geläufig. Grenzbebauung Garage Mittlere Höhe 3Meter.
Das ist eine feste Größe. Ich denke nicht, dass eine Behörde davon von sich aus abweicht.
Der TS hat geschrieben, dass der Nachbar eine Garage auf der Grenze hat. Die ist offensichtlich OK. ER will anbauen. Auch OK. Aber er will die durchschnittliche Wandhöhe überschreiten. Das ist dann nicht mehr OK. Da kann der Nachbar zustimmen, soviel er will. Ohne Abstandsfläche wird da nicht zu machen sein. Und wo soll die Abstandsfläche herkommen? Vom Nachbarn geht nicht. Es geht nur auf dem eigenen Grundstück.
Erkläre im Bauantrag, dass die Abweichung von der Bauordnung nur wegen der Optik erbeten wird. Die Jungs werden sich kugeln.

Steven

 

[Schubbiano]

An alle: Erstmal vielen vielen Dank für Eure Kommentare. Ich bin positiv überrascht, wie einem hier geholfen wird!

@Escroda: Zu den drei oben genannten Möglichkeiten:
- Die Nachbarzustimmung werde ich prüfen. Hätte sie Nachteile für uns, sofern sich Nachbar und Behörde darauf einlassen?
- Die Anbauverpflichtungsbaulast wäre der Plan-B. Das heißt aber auch: Wenn der Nachbar irgendwann verkauft und der neue Käufer die bestehende Garage des Nachbars anbreißen lässt, könnte er dann sogar ein Haus direkt an die Grenze bauen, right? Das wäre für uns dann natürlich nicht so der Kracher auch wenn es sehr unwahrscheinlich ist, dass dieser Fall eintritt.

Und noch etwas:
Gibt es eine unabhängige Stelle, bei denen man gute und günstige Bausachverständige hinzuziehen kann? Also eine Art Verbraucherzentrale? Oder eine Art TÜV? Irgendjeman, dem wir auch gerne ein paar Mark zahlen, nur dass mal ein Profi auf die Pläne schaut und seine Empfehlung gibt?

Danke Euch und schönen Montag,
Meike

 

[Escroda]

Ich denke nicht, dass eine Behörde davon von sich aus abweicht.

Von sich aus nicht, auf Antrag schon.

Hätte sie Nachteile für uns, sofern sich Nachbar und Behörde darauf einlassen?

Der Nachbar unterschreibt die Bauvorlagen und gibt dadurch sein Einverständnis für genau diese Planung. Eine veränderte Ausführung wäre dann nicht mehr von der Zustimmung gedeckt. Ob man das schon als Nachteil bezeichnen soll ... ? Ein Nachteil wäre die Dokumentation. Man sollte dann genau darauf achten, wo man die Zustimmung aufbewahrt und dass man sie an den Rechtsnachfolger bei einem Verkauf weitergibt, da sie ja eben nicht Bestandteil des Baulastenverzeichnisses wird.

Wenn der Nachbar irgendwann verkauft und der neue Käufer die bestehende Garage des Nachbars anbreißen lässt, könnte er dann sogar ein Haus direkt an die Grenze bauen, right?

Nur, wenn man die Verpflichtungserklärung zu allgemein hält. Die Baugenehmigungsbehörde oder der Vermesser sollten dazu ausführlich beraten können, damit auch nur das gebaut werden kann, womit beide Nachbarn einverstanden sind. Zu eng sollte sie aber auch nicht gefasst werden, damit Bautoleranzen nicht zum Problem werden.

 

[Escroda]

Oh, hatte nicht gesehen, dass Du noch editiert hast.

Ohne Abstandsfläche wird da nicht zu machen sein.

Eben wohl. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Auf dem Nachbargrundstück ist ja schon ohne Grenzabstand gebaut worden. Daher ist es denkbar, dass die Behörde sich mit der Nachbarzustimmung zufrieden gibt. Falls nicht - da ja der Nachbar abreißen könnte, bevor das Bauvorhaben vollendet ist - kann die Sicherung auch durch Baulast erfolgen (Anbauverpflichtung).

Und wo soll die Abstandsfläche herkommen?

Als (schlechte) Alternative wäre die Übernahme der Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück sehr wohl möglich, da die Nachbargarage selber keine Abstandsfläche wirft und auch in anderen Abstandsflächen zulässig ist. Nun könnte es sein, - was wir aber nicht wissen - dass das Wohnhaus des Nachbarn so zur Grenze steht, dass dessen Abstandsflächen sich mit denen der geplanten überhohen Garage überdecken. Dann fiele in der Tat diese Möglichkeit weg.

Es geht nur auf dem eigenen Grundstück.

Nein, s. §6 (2)

Erkläre im Bauantrag, dass die Abweichung von der Bauordnung nur wegen der Optik erbeten wird.

Es gibt nichts zu erklären, da keine Abweichung vorliegt.