Der Beleihungswert ist eine Schätzung, er ändert sich nicht so einfach. Da machen auch T€ 20 mehr oder weniger Kosten nichts aus. Er darf auch nicht einfach so geändert werden. Wir ziehen unsere Beleihungswerte (für große gewerbliche Objekte) normalerweise über die ganze Zinsbindung durch - der Marktwert ändert sich allerdings regelmäßig.
Völlig falsch, kann diese Aussage im Bezug auf 90% der Banken überhaupt nicht bestätigen. Erhöhe ich die Kosten und erhöhe ich den Bedarf, dann stimme ich dem zu, bleiben die Kosten aber gleich und der Bedarf wird gemindert, dann ergibt sich ein geringer Beleihungsauslauf und dieser kann zu besseren Konditionen führen. Hierbei unterstellt, dass die bewilligten und vorhandenen Mittel ausreichen, um das Vorhaben so zu realisieren, wie es die einzureichenden Bauunterlagen, der Werk, bzw. Architektenvertrag und die Bauleistungsbeschreibung aussagen.
Deutlich wird dies u.a., wenn es um die Höhe der Eigenleistung geht, die die Kosten aber auch das Vorhandene erhöhen und sich in dem Finanzierungsplan neutralisieren, aber bei höherer EL den Beleihungsauslauf trotz der Neutralisierung im Kostenplan senken. Die Eigenleistung - natürlich nur, wenn diese auch angedacht ist - muss auf den Bedarf addiert werden und eben bei Vorhanden wieder abgezogen werden. Tue ich dies nicht, ergeben sich unterschiedliche Beleihungsausläufe und eben diese können gravierende Konditionsverschlechterungen nach sich ziehen.
Nicht wenige Verbraucher verschweigen bzw. berücksichtigen in dem Finanzierungsplan auch bei Modernisierungen Teile des Eigenkapital nicht, da sie meinen, dass sie diese in EL erbringen und eben dies führt zu Verschiebungen in dem durch die Bank zu ermittelnden Beleihungsauslauf für die Konditionierung, da so wertsteigernde Maßnahmen der Bank nicht zugänglich gemacht werden. Bei einem Neubau ist dieser Posten EL ein variabler Posten, der den Beleihungsauslauf im Zusammenspiel mit dem Architekten, der Baufirma senken lässt.
Zudem sollte man auch wissen und berücksichtigen, dass jeder Bauherr in Bezug auf die Gewerkeleistungen Verschiebungen vornehmen kann, nicht zu 100 % an der Kostenaufstellung gebunden ist und Änderungen während der Bauphase vornehmen kann, zu dem muss und sollte man wissen, dass bei vielen Banken die Kosten, der Kostenplan ausschlaggebend für die Beleihungsauslaufermittlung und somit für die Konditionierung sind und nicht der intern ermittelte Tischgutachter-, oder Gutachterwert und eben somit anhand der Kostenaufstellung die Konditionen ermittelt werden.
Weiß man das, dann weiß man auch, dass die Kosten entsprechen aufbereitet werden können, denn nichts anderes macht ein Architekt und bei dem einen kostet das Gewerk 2.000 Euro und bei dem anderen 3.000 Euro, ebenso kostet das eine Haus bei der Firma das und das gleiche Haus bei der anderen Firma das. Keine Bank kontrolliert jeden Baufortschritt im Detail, keine Bank gleicht diesen mit den angegeben Kosten ab,
vielmehr ist entscheidend, dass der Bauherr sich seiner Kosten im Klaren ist und mit den zur Verfügung stehenden Mitteln das Haus so baut, wie es die Bauunterlagen, der Werk-, bzw. Architektenvertrag und die Bauleistungsbeschreibung bei Beantragung ausgesagt und bestätigt haben.
Eben diese Variablen und diese kleine Flexibilität lassen die Aufbereitung der Gestehungskosten so gestalten, als dass das ein oder andere Prozent verbessert werden kann und die nächst bessere Beleihungsgrenze erreicht werden kann.
Bevor Mecker kommt,
selbstverständlich muss die interne Kostenplanung aufgehen, wenn man EL einkalkuliert, aber identisch mit dem, was der Bank eingereicht wird, muss das nicht 1:1 sein, so das Haus dann wie der Bank vorgestellt auch fertiggestellt wird.
