1.000€ kalt zu Marktwert T€ 250 passt nicht. Aber das ist ein anderes Thema.
1.000€ kalt abzgl. 150€ Instandhaltungsrücklage abzgl. 35€ Verwaltung = 850€ Liquiditätszufluss = € 10.200 p.a.
AfA sagen wir mal T€ 4 p.a.
Zu versteuern sind dann rd. T€ 8, bei einem Grenzsteuersatz von ca. 36% = ca. 2.500€ Steuern
Von den o.g. 10.200€ gehen dann noch die Steuern runter, so dass effektiv ca. 7.700€ auf dem Konto bleiben.
So schrumpft die Miete von 1.000€ auf 642€ mtl. (ggf. zusätzlich anfallende Kosten wie CO2 Umlage, Kosten Mieterwechsel etc. unberücksichtigt).
Das sind bei T€ 250 gerade 3% Rendite nach Steuern nach regulärer Instandhaltung (ist die Wohnung älter, dann eher mehr Hausgeld, jünger = weniger Hausgeld).
Wenn der TE jetzt verkauft, kann er eine Wertsteigerung steuerfrei mitnehmen und muss - Rückführung Privatdarlehen unterstellt - T€ 180 weniger finanzieren.
Die Finanzierung T€ 180 kostet bei 2% Tilgung knappe 1.000€, davon 675€ Zinsen und er spart weitere 70€ Zinsen für das zurückgezahlte Privatdarlehen.
Aus Liquiditätsbetrachtung macht es keinen Sinn, die Wohnung zu vermieten.
Und nein, es ist auch keine gutes Investment, sondern ein schlechtes, weil mit schlechter Rendite ausgestaltet. Und sollte die Wohnung doch mehr wert sein, schrumpft die Rendite weiter zusammen bzw. die mögliche Zinsersparnis bei einem Verkauf wird immer größer.
Mögliche Wertsteigerungen immer außer acht gelassen.
