Neubau Einfamilienhaus in 2025 low budget möglich?

[HungrigerHugo]

Lieber Einnahmen versteuern als keine Einnahmen zu haben. Ansonsten geht man halt in Teilzeit.

 

[KarstenausNRW]

Lieber Einnahmen versteuern als keine Einnahmen zu haben. Ansonsten geht man halt in Teilzeit.

Ich unterstelle aber mal (bei dem Preis), dass die Rendite nach Steuern deutlich unter dem Zins für das neue Darlehen liegt. Instandhaltungsrücklage kommt ja auch noch belastend dazu.
Also zahlt der TE jeden Monat drauf. Und die stark steigende CO2 Abgabe kann den Vermieter auch richtig Geld kosten.

Natürlich kann man auf Wertsteigerungen spekulieren…
… oder sich ärgern, wenn z.B. eine größere Instandhaltungsmaßnahme kommt, die man zusätzlich dort bezahlen muss (Heizung von Gas auf Wärmepumpe usw.). Kenne ja nichts zur Wohnung, um mehr sagen zu können.

 

[Sunshine387]

Eine Wohnung mit 1000€ möglicher Monatsmiete und einem Wert von 250.000€ erscheint auf den ersten Blick (ohne das Baujahr und den Zustand zu kennen) als gutes Investment, was man nicht verkaufen sollte. Auch mit 4-Zimmern wird es ja wohl ein attraktiver Grundriss sein. Doch ob es sich mit den längeren und höheren Zinsen dann wiederum rentiert muss genau geprüft werden.

 

[KarstenausNRW]

1.000€ kalt zu Marktwert T€ 250 passt nicht. Aber das ist ein anderes Thema.

1.000€ kalt abzgl. 150€ Instandhaltungsrücklage abzgl. 35€ Verwaltung = 850€ Liquiditätszufluss = € 10.200 p.a.
AfA sagen wir mal T€ 4 p.a.
Zu versteuern sind dann rd. T€ 8, bei einem Grenzsteuersatz von ca. 36% = ca. 2.500€ Steuern
Von den o.g. 10.200€ gehen dann noch die Steuern runter, so dass effektiv ca. 7.700€ auf dem Konto bleiben.
So schrumpft die Miete von 1.000€ auf 642€ mtl. (ggf. zusätzlich anfallende Kosten wie CO2 Umlage, Kosten Mieterwechsel etc. unberücksichtigt).

Das sind bei T€ 250 gerade 3% Rendite nach Steuern nach regulärer Instandhaltung (ist die Wohnung älter, dann eher mehr Hausgeld, jünger = weniger Hausgeld).

Wenn der TE jetzt verkauft, kann er eine Wertsteigerung steuerfrei mitnehmen und muss - Rückführung Privatdarlehen unterstellt - T€ 180 weniger finanzieren.
Die Finanzierung T€ 180 kostet bei 2% Tilgung knappe 1.000€, davon 675€ Zinsen und er spart weitere 70€ Zinsen für das zurückgezahlte Privatdarlehen.
Aus Liquiditätsbetrachtung macht es keinen Sinn, die Wohnung zu vermieten.

Und nein, es ist auch keine gutes Investment, sondern ein schlechtes, weil mit schlechter Rendite ausgestaltet. Und sollte die Wohnung doch mehr wert sein, schrumpft die Rendite weiter zusammen bzw. die mögliche Zinsersparnis bei einem Verkauf wird immer größer.

Mögliche Wertsteigerungen immer außer acht gelassen.

 

[xMisterDx]

Mich würds jetzt echt mal interessieren, den Themenersteller bestimmt auch.
Wir nehmen mal das Bodensee 129, kostet in einer mittelpreisigen Region wie Hannover 270.000 EUR, schlüsselfertig.
Das macht 2.100 EUR/m². Was fehlt da alles noch, um auf 3.000 EUR/m² zu kommen? Oder gar darüber hinaus.

Erklär mal bitte.

 

[KarstenausNRW]

Das macht 2.100 EUR/m². Was fehlt da alles noch, um auf 3.000 EUR/m² zu kommen?

Keine Ahnung, von wenn Du eine Antwort erwartest, da der TE sie bereits gegeben hat.
Aufpreis auf Landhaus 142 zzgl. Aufmusterung = 2.800€/qm zzgl. bauseits zu erbringende Leistungen (Insbesondre Böden/Maler).