Neubau oder Haus kaufen Bj.91

[DG]

Sind die Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertkarte checken!) der jeweiligen Objekte vergleichbar oder unterscheiden die sich? Wenn ja, um wie viel Euro grob?

MfG
Dirk Grafe

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo Peter,

kaputt gehen kann immer etwas.

In unserer (inzwischen vermieteten) ETW haben uns völlig unerwartete Reparaturen im letzten Jahr, deutliche Löcher in den Geldbeutel gerissen.

Mischbatterie in der Dusche, Mischbatterie am Waschbecken (jeweils Hans Grohe, also keine Billig-Teile), Geschirrspüler (Siemens) und ein defektes Rollladengetriebe haben das Jahr 2014 unerwartet teuer werden lassen. Die Wohnung (und somit alles darin Eingebautes) ist aus dem Jahr 2000, war also gerade mal 14 Jahre alt... Unsere Mieter freuen sich jetzt über diverse Neuteile.

Woran Du bei Vermietung auch denken solltest:

- Steuerpflicht (kann allerdings bei Finanzierung teilweise vernachlässigt werden)

- Instandhaltungspflicht (geht ein Gerät (Herd, Kühlschrank, etc.) in der vermieteten Einliegerwohnung kaputt ist es dein Bier als Vermieter dieses zu ersetzen).

- Du hast immer jemand im Haus, auf den Du Rücksicht nehmen solltest, bzw. der Dir im schlimmsten Fall ständig mit Lärm, Geruchsbelästigung oder ähnlichen Späßen auf den Zeiger geht.

- Risiko von Mietausfällen, die bei einer laufenden Finanzierung mal ganz schnell ernste Folgen haben können.

Wir haben unsere Wohnung zwar auch vermietet, wohnen allerdings nicht im selben Gebäude. Das ist ein großer Unterschied. Meine Eltern haben beispielsweise eine Wohnung im selben Haus vermietet - ich wollte niemals mit Ihnen tauschen, nach den Erfahrungen die ich noch während der Zeit, als ich zu Hause gewohnt habe, machen musste.

Grüße,

Dirk

 

[rupapu]

Danke Dirk für die Aufstellung der Unerwarteten Kosten. An solche Kleinteile, die dann auch in Summe nicht mehr billig sind, hab ich gar nicht gedacht.
Das mit den Vor/Nachteilen der Einliegerwohnung ist schon klar. Aber wie geschrieben, sehen wir es aktuell eher als Vorteil.

@ Dirk Grafe:
wie berechne ich das mit den Bodenrichtwerten.
Laut der Karte hat der qm der Bestandsimmobilie 80,- Euro und in dem Neubaugebiet 70,- Euro.
noch ne Info: Bei der Finanzierungsberatung hat mir ein Berater ausgerechnet was die Häuser hier im Durchschnitt kosten und ist bis auf wenige Euro auf den exakten Kaufpreis gekommen.

 

[DG]

Ok, ich wollte nur ausschließen, dass es sich um größere Unterschiede handelt.

Woraus ergibt sich der Aufschlag im Neubaugebiet? Lt. Bodenrichtwert ist Euer Grundstück 600m² x 70€ wert, also 42T€. Zahlen sollt Ihr ca. 80T€. Stellt sich die Frage, woraus sich diese Spanne ergibt bzw. was in den 80T€ außer dem nackten Grundstück noch enthalten ist? Nicht falsch verstehen - die 80T€ können plausibel sein, bitte erläutern.

Setzt man bei der Bestandsimmobilie 800m² x ca. 90€ an, kommt man auf einen Grundstückswert von ~70T€, bleiben 266T€ allein für's Haus (gerechnet mit 10% Nebenkosten). Pro qm Bestandsimmobilie sollt Ihr also ~1480€ zahlen incl. Reperaturstau. Das finde ich viel, auch im Vergleich zu meinem eigenen Erwerb. Es kann natürlich sein, dass das Objekt den Preis/Wert hergibt, aber je nach dem, wie groß der Rep-Stau ist, kommt Ihr da schnell an Gesamtkosten, bei denen sich ein Neubau rechnet - obwohl ich den Erwerb einer Bestandsimmobilie selbst bevorzuge und auch immer wieder wählen würde. Allerdings stark abhängig vom Kaufpreis.

Wenn meine Berechnung stimmt, müsste Euch ein Kaufpreis von ca. 335T€ incl. Grundstück angeboten worden sein. Wenn Euch das Haus grundsätzlich zusagt würde ich das mit einem Sachverständigen oder Architekten erneut begehen und dann den Rep-Stau beziffern. Basierend darauf würde ich ein schriftliches Angebot abgeben und mir ein selbst gestecktes Limit für den Kaufpreis setzen. Ohne das gesehen zu haben und so wie Du es beschreibst, kann ich mir aber nicht vorstellen, dass bei mir eine "3" vorne stehen würde. Da müsste der Rep-Stau schon sehr gering, die Ausstattung hochwertig und die Nutzbarkeit für mich ohne Umbaumaßnahmen voll vorhanden sein.

MfG
Dirk Grafe

 

[rupapu]

Vielen Dank für die ausführlichen Antworten und Tipps

Die 80.000 für das Grundstück sind geschätzt. Ein konkretes Angebot liegt noch nicht vor. Wir haben uns darauf beworben vor einigen Monaten und bald sollen die Grundstücke verteilt werden. Dann bekommt man die genaue Größe (wahrsch. zw. 600 und 700qm), den Bebauungsplan und den genauen Preis und kann sich dann entscheiden. Laut Auskunft vom Bauamt müssten wir mit den Erschließungskosten so mit 100-120 Euro pro qm rechnen plus die Grunderwerbsteuer. Daher komme bzw. rechne ich mit 80.000 Euro.
Die genannten 70,- waren auch um das NB-Gebiet herum. Kann dann ja sein, dass das teurer wird.

Weiteres Angebot für die Bestandsimmobilie bringt nichts, da es auch weitere Interessenten gibt. Wir haben allerdings als erste zugesagt und wohnen in der Nachbarschaft und daher "kennt" man die Leute. Auch reden hier die Leute darüber, dass das Haus in einem super Zustand wäre und das schönste Grundstück hier in dem Wohngebiet wäre.
Was genau kann denn alles Reparaturstau sein?
Für mich sieht es so aus, als müsste vorerst nichts gemacht werden (bis auf etwas Tapete und Farbe für den Putz)
Mit "nichts Modernisiert", wie im ersten Beitrag von mir beschrieben hat wohl den Zustand falsch dargestellt. Die Heizung ist mit klar - die Ist alt aber laut Heizungsbauer noch in einem guten Zustand - Super Abgaswerte (Laut. Aussagen der Verkäufer). Wobei auch dort bereits eine neue Umwälzpumpe und ein neuer Ausgleichsbehälter eingesetzt wurden. Dach ist soweit ich das beurteilen kann i.O. Die Fassade, die Holzfenster und der Dachüberstand wurden erst vor 2 Jahren neu gestrichen. Auch die Rollläden wurden gegen neue getauscht. Ansonsten sind die Fliesen, Türen, Parkettböden wenig abgenutzt - sieht mal alles ganz in Ordnung aus.

Nun mal zum Bauen - ich höre immer wieder das es der totale Stress ist. Den Handwerkern hinter laufen und am Ende wäre das Ergebnis nicht so gut wie das früher einmal war.
Ist es wirklich so schlimm?
Was kommen an kosten denn noch hinzu? wie hoch sind die Nebenkosten? Was kostet die Außenanlage?
Wie lange dauert es bis alles fertig ist?

Grüße
Peter

 

[Elina]

Ich würd die Bestandsimmobilie nehmen, da hat man wenigstens keinen Ärger mit Baupfusch, der einen in den Ruin treibt oder horrenden Zusatzkosten. Ich find wichtiger, daß man was in dem Haus sieht, als daß es einem auf Anhieb so gefällt.
Unser Haus war ein echter Schandfleck, weswegen es auch niemand kaufen wollte, aber so langsam gefällts mir. Genommen haben wir es hauptsächlich, weil unsere 3 Hasenpaare dort jeweils ihr eigenes Zimmer haben konnten und trotzdem noch 5 Zimmer übrig sind, die wir irgendwie "ausfüllen" können. Weit weg von Schlafzimmer-Wohnzimmer-Küche-Bad. Außerdem steht das Haus quasi im Wald. Die Optik war da wirklich nebensächlich und wir sind mittlerweile auch gut dabei, alles komplett umzubauen und rauszureißen, so daß am Ende außer den Grundmauern nichts mehr so ist wie vorher.
Einliegerwohnung find ich zwar gut (später für Kind?), würde aber auch niemals vermieten wollen. Erstens mag ich keine fremden Leute auf dem Grundstück, sonst hätte ich in der Mietwohnung bleiben können, andererseits wären mir die Pflichten und Rücksichtnahme viel zu nervig.
Beim Hauspreis kann man sicher noch handeln (-10% wären für mich das Mindeste).