Neubau-planung - wo fange ich an?

[Xorrhal]

Hallo zusammen,

nachdem ich in einem anderen Thread gestern die Frage Anbau oder Neubau gestellt habe, mich aber eigentlich schon in Richtung Neubau geneigt habe, versuche ich nun einen "Plan" zu machen, was ich überhaupt tun muss...

Mein Problem ist, was ich zuerst machen muss.

Ich muss natürlich erst einmal wissen, ob ich das Projekt überhaupt finanzieren kann.

Dafür will der Bankberater eine Kostenaufstellung sehen, was mich das Projekt denn so kosten wird, damit er mir sagen kann, ob es finanzierbar ist.

Damit ich eine Kostenaufstellung möglichst genau machen kann, brauche ich einen Bauplan und Kostenvoranschläge.

Diese bekomme ich aber erst, wenn der Architekt das Grundstück und die weiteren Gegebenheiten kennt.

Das Grundstück habe ich aber noch nicht, kenne damit weder die Kosten dessen, noch die Gegebenheiten.

Irgendwo beißt sich die Katze in den Schwanz.

Intuitiv würde ich sagen, ich schätze die Kosten möglichst genau ab. Das geht nur mit sehr viel Lesen, Rechnen und Nachdenken. Aber wie unterscheide ich gute von schlechten Tipps?

Was mich das Grundstück kosten wird, kann ich ja noch relativ gut eingrenzen. Immowelt und andere Portale bieten genug Material, um diese kosten zu ermitteln. Mit 120.000€ inklusive aller Kosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Bodenanalyse) sollte ich bei uns (Saarland) auf der sicheren Seite sein - eher weniger.

Die Baunebenkosten wurden in einem entsprechenden Thread hier ja schon sehr gut aufgelistet - da sollte ich mit 50.000€ gut dabei sein, wenn ich den Thread so überfliege (werde ihn noch intensiver lesen wenn ich mal nen Einstieg habe).

Aber wie komme ich auf einen Preis für das Haus? Fertighaus-Anbieter liefern zwar tolle Preise, aber irgendwas passt an den Beispiel-Plänen immer nicht. Und jede Änderung ist teuer. Dazu kommen viele negative Erfahrungsberichte über diese Fertighäuser. Das Ganze bringt mich eher dazu mit einem lokalen Architekten zusammenzuarbeiten, den ich kenne, und dem ich das Projekt mitsamt der Betreuung gegebenenfalls übergeben würde.Da wiederum plagt mich die Frage, ob ein so "kleiner" Architekt wirklich die beste Wahl für mich ist, oder ob der (auch wegen seiner anderen Aufträge) mein Projekt vielleicht gar nicht so intensiv betreuen wird, wie ich das eigentlich erwarte...

sehr, vom Thema abgekommen - dennoch brennen mir diese Fragen unter den Nägeln.

Back to topic: Faustregeln wie X€ je m² oder Y€ je m³ geben zwar einen groben Anhaltspunkt. Wenn ich aber mit Einliegerwohnung, Garage usw. rechne kann ich irgendwie keine Zahl ermitteln, die ich als kompletter Laie auch "verstehen" kann.

Rechne ich bei sagen wir 250m² Wohnfläche mit 2000€ je m² bin ich schon bei 500.000€ ohne Grundstück, ohne Baunebenkosten, ohne alles. Das klingt für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung übertrieben hoch...

Rechne ich mit einer Grundfläche von 10*14m, zwei Vollgeschossen (je 3m) und normalem Satteldach (1,5m Höhe im Mittel) komme ich auf 10*14 * (2*3+1,5) = 1050m³ umbauter Raum, bei 400€ je m³ also auf 420.000€. Klingt immer noch sehr viel für Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, oder?!

Wenn ich bedenke, dass ein Bad mit 25.000€ vermutlich das "teuerste" Zimmer sein wird (dafür habe ich ein Angebot für unseren Anbau der mal geplant war), kann ich mir nicht vorstellen, dass das Haus das 20-fache kosten soll!?!

Ich suche jemanden, gerne mehrere, die mich einfach mal an die Hand nehmen, und mir zeigen, wie man an sowas rangeht.

Je mehr Blogs, Foren und Seiten ich lese, desto verwirrter werde ich. Darum erstelle ich meinen eigenen Thread hier, und hoffe, das führt mich zum Ziel - oder zeigt mir wenigstens den Weg dahin...

Viele Grüße,
Xor & Family

 

[Zaba12]

Also unser Architekt rechnet mit 400€ pro m³, sodass wir bei 132m² + Keller auf 350k€ kommen.

Also ja die Zahlen stimmen. Es bringt ja nichts sich die Zahlen schön zu rechnen. Wenn was über bleibt schön, wenn nicht dann halt nicht.

 

[Xorrhal]

Wenn ich aber zu hoch ansetze wird die Finanzierung eventuell nicht möglich sein. Zudem muss man ja Nachweise bringen, um das Geld aus der Baufinanzierung auch zu bekommen. Da kann ich doch nicht am Ende sagen "Huch, noch 75.000€ übrig - da kauf ich mir mal noch ein Auto von und fahre auf die Malediven".

Und zu niedrig sollte eh tabu sein, eine Nachfinanzierung ist immer deutlich teurer, falls man sie überhaupt bekommt, oder sehe ich das falsch?

Ich rede mir die Zahlen ja nicht schön, wenn sie stimmen, stimmen sie. Ich kann es mir nur einfach nicht vorstellen...

Deine Rechnung mit den 400€/m³ würde ja meiner Berechnung oben mit den 420.000€ nahekommen. Sofern ich auf 10*14 Meter Grundfläche und 2 Etagen meine 230m² Wohnfläche unterkriege. Dann fehlt natürlich der Keller und/oder Garage - wobei ich statt Keller eher zu einem größeren Hauswirtschaftsraum tendiere und zu einer größeren Garage. Wären 500k dann also doch realistisch? Plus Grundstück, plus Baunebenkosten, plus Puffer?

 

[Lanini]

Unser Architekt hat 325 € pro m³ fürs Wohnhaus und 175 € pro m³ für die Garage berechnet. Plus Nebenkosten. Plus Außenanlagen. Plus Grundstück usw... Aber inkl. aller "Sonderausstattungen" wie überall elektrische Rollläden, teilweise Raffstores, Lüftungsanlage, farbige Fenster usw... Aktuell sind wir noch im Bau, aber es ist (bis auf teilweise Bodenbeläge und Außenanlagen, aber da steht die grobe Richtung auch schon) alles fertig bemustert und festgelegt und wir sind aktuell bei der Rohinstallation Elektro/Sanitär/Lüftung, der geschlossene Rohbau ist also fertig. Und ich muss sagen, im Moment sieht es so aus, als würden wir tatsächlich ein Punktlandung hinlegen und seine grobe Kostenabschätzung würde genau passen.

Wir bauen 160 m² + große Doppelgarage. Wir bauen allerdings auch in einer günstigen Region (ländliches RLP). Diese Preise werden anderswo vermutlich so gar nicht mehr möglich sein, zumindest nicht wenn man bei der Ausstattung etwas über Standard liegt.

Bezüglich Reihenfolge: Wir waren zu allererst bei unserer Hausbank und haben da ein grobes Beratungsgespräch gehabt. Haben gesagt, wie viel Rate wir uns monatlich vorstellen usw. und daraufhin hat er uns grob eine Kreditsumme genannt, die seiner Meinung nach problemlos möglich wäre. Da dieser Wert sich relativ gut mit unserem selbst angedachten Budget und dem gewünschten Haus deckte (da haben wir auch nur mit x m² mal x € gerechnet), haben wir uns dann einen Architekten gesucht und mit ihm unsere Wünsche, Vorstellungen usw. durchgesprochen, woraufhin dieser die oben genannte Berechnung mit den 325 € pro m³ aufgestellt hat. Daraufhin haben wir dann mit ihm das Haus komplett geplant. Er hat danach Angebote der einzelnen Gewerke für das geplante Haus eingeholt und uns daraufhin eine detaillierte Kostenaufstellung anhand der tatsächlich vorliegenden Angebote der tatsächlich ausführenden Firmen übergeben, die sich in etwa mit der vorherigen groben Abschätzung pro m³ gedeckt hatte (bzw. sogar etwas niedriger lag). Damit sind wir dann zur Bank und haben den Kredit mit etwas Puffer beantragt und dann gings mit dem Bau los. Wie gesagt, aktuell sieht es so aus, als würde es exakt passen (auf 1000 € genau). Kann aber für andere Regionen oder andere Ansprüche natürlich voll daneben liegen.

 

[wpic]

Die Zahlen stimmen annähernd. Die m2-Preise (Netto-Nutzfläche) beziehen sich auf einen "normalen" Ausbaustandard. Als m3-Preis kann € 320-380 angesetzt werden. Dazu kommen noch 18-22% Baunebenkosten. In den KOsten nicht enthalten ist die Kostengruppe 200 (Herrichten und Erschließen / öffentlicher + nichtöffentlicher Hausanschluss, Abbruch, Freimachen des Geländes), 500 (Außenanlagen, Garage etc.) und 600 (Innenausstattung, Leuchten, Küche).

 

[Zaba12]

Bei 10m x14m (hier werden Außenmaße gerechnet) bist Du bei ungefähr 102m² pro Geschoss. D.h. da fehlt noch Außenwand bis zu deinen gewünschten 230m²

Bsp. wir bauen auf 11x 8,25 =90,75m² dies macht aber nur 67m² Wohnfläche pro Geschoss je nachdem wie viele bzw. dick die Wände sind. Also ein Faktor von 1,37.

D.h. du müsstest auf 11,25x14m bauen.